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Come si difendono le città dalla speculazione edilizia Leggi e progetti in Europa sui suoli urbani Come si difendono le città dalla speculazione edilizia Il confronto con la legislazione europea mette in luce le gravi carenze di quella italiana - I folli costi delle aree urbane: solo a Milano quelle disponibili hanno un "valore di mercato" di 15 mila miliardi - Perché le casse dei Comuni sono vuote (Dal nostro inviato speciale! Roma, 29 novembre. Il governo laborista ha in progetto una nuova legge urbanistica che, se approvata dal Parlamento, costituirebbe il primo esempio europeo di estesa «municipalizzazione» dei terreni. In Francia si propone di distinguere nettamente il diritto di proprietà del suolo dal diritto di costruire, l'ale dissociazione è già stata introdotta nel codice civile della Svizzera, Paese che custodisce gelosamente l'interesse privato. L'Olanda prepara una revisione della sua legge urbanistica per accentuare ancor più il controllo pubblico del suolo, benché ormai oltre il 50 per cento delle aree disponibili appartenga ai Comuni. Nella maggioranza dei Paesi europei occidentali si afferma la tendenza a una riforma radicale delle leggi che regolano le costruzioni e in generale l'uso del territorio rivedendo il concetto stesso di proprietà. La conferenza indetta a Roma dal «Consiglio dei Comuni d'Europa» ha fornito queste informazioni, che estraggo sinteticamente dal rapporto del sindaco di Grenoble, Hubert Dubedout, offrendo anche la possibilità di comparare i diversi sistemi finora applicati e i sistemi proposti per il futuro. Vediamo anzitutto lo schema inglese, messo a punto dai laboristi ma illustrato con assoluta neutralità da un conservatore, mister Geoffrey Seaton, consigliere nel «Greater London Council». 1) Le autorità locali saranno autorizzate ad acquisire i terreni «al valore d'uso», cioè come si trovano (campo coltivato, prato, bosco, incolto eccetera) senza tener conto del mercato immobiliare, delle licenze di costruzione già ottenute, della posizione più o meno privilegiata, delle strade e di altre opere. Il plusvalore viene in pratica sottratto al proprietario e passa alla comunità locale. 2) Sui terreni non acquisiti dall'ente pubblico il privato non può costruire. Per farlo deve ottenere un certificato in cui il Comune, o autorità equivalente, rinuncia a comprare il suo terreno perché privo d'interesse pubblico. Anche in questo caso deve però sottomettersi al piano urbanistico e ai suoi rigidi vincoli. Il conservatore Seaton spiega le motivazioni della legge laborista: «Anche in Gran Bretagna si sta scatenando la speculazione sui terreni, compresi quelli della fascia verde attorno a Londra, nella speranza che un giorno o l'altro i vecchi vincoli vengano aboliti. Da nuova legge dovrebbe impedire la speculazione, e la rovina degli spazi liberi attorno alle città inglesi». In Olanda il controllo pubblico del suolo è stato assicurato finora dalla legge urbanistica del 1901, aggiornata nel 1966 ed ora in corso di revisione. I Comuni tendono anzitutto all'acquisto di grandi aree in via amichevole, trattando con i singoli proprietari. Passano all'esproprio soltanto se l'accordo è impossibile; il prezzo è fissato in questo caso dal tribunale. L'acquisto diretto avviene a prezzi molto bassi, irrisori se paragonati a quelli italiani: da 3 a 4 fiorini il mq., pari a 7801040 lire. Dopo l'urbanizzazione, il Comune conserva la proprietà del suolo se è destinato all'edilizia sovvenzionata (60 per cento della produzione di case, contro il 4 per cento in Italia) oppure lo rivende a 15 mila lire il mq. se è destinato a costruzioni private. Si spiega così il buono stato delle finanze locali, effetto non secondario di un'urbanistica severa. Ce ne ha parlato il sindaco di Oldenzaal, J. A. M Rejnen impressionato dai prezzi delle aree fabbricabili a Roma. «In Olanda possiamo .vagare i terreni così poco perché nessuno può venderli ad altri privati per costruire. Ogni progetto deve rientrare nel piano di una determinata zona, e in quella zona il Comune ha il diritto di priorità nell'acquisto». Dell'Italia è superfluo dire. Abbiamo la legge 167 per l'edilizia economica, con applicazioni minime. Abbiamo la legge 865 che consente l'esproprio a prezzi molto bassi, ma viene tenuta in frigorifero. Grazie alla compiacenza del potere pubblico, e al timore degli amministratori locali, la speculazione prospera. Il valore di mercato delle aree ancora disponibili a Milano supera i 15 mila miliardi. In mancanza di severi piani regolatori, e della volontà di applicarli (con le dovute eccezioni) i prezzi continuano a salire. I Comuni non possono acquistare in via amichevole perché è enorme la differenza tra quanto dovrebbero offrire e quanto sperano di realizzare i proprietari. Le finanze locali sono stremate, anche a causa degli enormi costi del¬ lccdd(mtscpedotltn l'espansione indiscriminata che ha richiesto opere pubbliche, trasporti, servizi, a spese della collettività e a beneficio degli speculatori immobiliari (a Milano occorrono più di 6 mila miliardi per dare strutture civili ai sobborghi). L'esperienza degli altri Paesi ha un significato preciso: il controllo pubblico del suolo è possibile senza leggi punitive e senza estesi espropri quan do il potere pubblico stronca j ogni speranza e ogni possibili tà di arricchimento dovuto alla posizione del terreno priva to. Quando tutti i terreni sono uguali, cioè praticamente inedificabili, i prezzi sono bassi e il Comune può fare larghi acquisti, garantendo a tutti i cittadini parità di trattamento. Ma noi siamo in ritardo di oltre mezzo secolo. Dovremo faticare molto di più, e vincere resistenze enor mi, per adeguarci alla spinta europea verso la «socializzazione degli spazi» che è stata indicata alla Conferenza dei Comuni (50 mila comunità locali aderenti in tutta Europa, oltre 600 delegati) come il solo mezzo per impedire il totale spreco della terra, delle città e degli uomini. Mario Fazio