La Stampa - Consultazione Archivio

Inquilini e proprietari, attenti Non cadete in queste trappole II «decalogo» perché l'equo canone non diventi iniquo Inquilini e proprietari, attenti Non cadete in queste trappole Per «l'iniquo canone- e sei milioni di «buon ingresso- o cauzione, un padrone di casa a Ferrara è stato condannato a un anno con la condizionale, 100 mila lire di multa, pagamento delle spese processuali e — fatto più importante — all'applicazione immediata e corretta del contratto di locazione in base all'equo canone. E' un esempio sintomatico della burrasca che sta coinvolgendo padroni di casa ed inquilini da quando è entrata in vigore la nuova legge sulle locazioni. Tra i tanti guai che scatenano guerra nei condomini oggi c'è anche l'applicazione corretta di una normativa che — in molti punti — dà adito a dubbi e favorisce errori. Talvolta però non c'è buona fede in chi commette errori. La spinta è quella di sempre: la speculazione. S'arriva cosi a casi clamorosi come quello di Ferrara, anche se la maggior parte resta ingnota all'opinione pubblica. «Trucchi» ne mettono in atto i proprietari; ma ne escogitano anche gli inquilini. Con l'aiuto del Sunia (Sindacato Inquilini) e dell'Uppi (Unione Piccoli Proprietari) abbiamo cercato di compilare un «decalogo» : potrebbe essere il primo strumento di difesa, consapevole ognuno dei propri diritti senza nascondersi i propri doveri. Dieci punti ha indicato il Sunia: quindi, inquilini, fate attenzione. Queste sono le «trappole» in cui non dovete cadere. «1) Richiesta di affitto nero, fuori busta o di somme, anche ingenti, come "buona entrata"-. Spiegano al Sunia: «Spesso il proprietario dice: "Venga solo, trattiamo in pace, ci mettiamo d'accordo". Poi chiede il pagamento in contanti di una cifra non dovuta-. Che fare? «Denunciare il fattopreventivamente alla polizia o alla magistratura, far prendere nota dei biglietti che si consegneranno. Come è accaduto a Ferrara, il proprietario disonesto ne sarà trovato in possesso e denunciato per estorsione-. Precisa il Sunia: «Se qualcuno esige un affitto nero, si rifiuta; e se la richiesta è il pagamento anticipato di un anno d'affitto, si può fingere d'accettare, prender possesso dell'alloggio e rivolgersi quindi al magistrato per ottenere la restituzione della somma illegittimamente pretesa-. .2) Costringere l'inquilino a firmare con il contratto anche una lettera di disdetta con la data in bianco-. La difesa è soltanto nei testimoni, perché — se il padrone di casa se ne servisse — occorrerà dimostrarne la malafede. .3) Attenti alla falsificazione dei coefficienti da applicare: controllare la categoria catastale, la zona, la mappa del degrado-. Se uno stabile è nel centro storico, ma degradato, non si fa il calcolo dell'equo canone con il coefficiente 1,30 del centro storico, ma con lo 0,90 del degrado. Secondo il Sunia «l'inquilino contesta il calcolo e, avvertendo il proprietario con racco-, mandata con ricevuta di ritorno, si limita a pagare ciò che ritiene sia "l'equo canone", salvo possibili conguagli-■ .A) Attenti al ringiovanimento dell'immobile per lavori di scarsa entità-. Non basta rifare un pavimento per ridurre la vetustà di uno stabile. •5) Controllate lo stato manutentivo. La proprietà disconosce troppo spesso le condizioni mediocri (coefficiente 0,80) o scadenti (coefficiente 0,60)-. «6) La maggiorazione del 30 per cento dell'equo canone è prevista soltanto per alloggi inte¬ ramente ammobiliati-. Non bastano un tavolo e quattro sedie o un divano. .7) Controllate il versamento annuo degli interessi sulla cauzione-. Se non arrivano, l'inquilino ne deve fare richiesta scritta con raccomandata e ricevuta di ritorno. .8) L'applicazione dell'aumento può essere fatta in due rate soltanto per inquilini con reddito annuo superiore agli 8 milioni-. Un'eventuale proposta di questo genere deve essere respinta da chi ha redditi inferiori. .9) Lo sfratto per motivi di manutenzione dell'edificio deve essere valutato attentamente. Controllare il tipo di licenza ottenuta. Si potrebbe anche trattare di opere eseguibili pur con l'inquilino nell'alloggio-. In questo caso lo sfratto è impossibile. .10) E'illegale tentare lo sfratto dell'inquilino se si è proprietari dell'alloggio da meno di due anni-. E' un caso frequente nelle vendite frazionate. «Attenzione alla necessità del padrone di casa. E' motivo di sfratto. Ma se risultasse proprietario anche di altri alloggi è tutto da chiarire. Spetta all'inquilino portare documentazione, trasformarsi quasi in detective, per dimostrare la non necessità-. Meno difficoltà per i proprietari, ai quali l'Unione di categoria ricorda: -E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiorato rispetto a quello "equo"previsto dalla legge-. Un'avvertenza non inutile, viste le polemiche e le contestazioni che molti stanno vivendo. I punti «di difesa» per i padroni di casa sono soltanto cinque. .1) Conoscere il reddito annuo della famiglia dell'inquilino è indispensabile per applicare in modo giusto le differenze dell'aumento del canone-. E' la distinzione tra redditi inferiori o superiori agli 8 milioni l'anno. Dicono all'Uppi: «E' opportuno richiedere al locatore fotocopia del modello 101 o 740. Non è raro che l'inquilino escogiti il trucco del reddito inferiore per diluire nel tempo il pagamento dell'equo canone ed eludere la legge-, .2) I parametri del calcolo dell'affitto sono contestabili dall'inquilino, ma il proprietario è' in grado di chiamare i periti d'ufficio e può ricorrere al Tar in caso di stabile dichiarato degradato dal Comune, ma che non è degradato nella realtà-. Aggiungono all'Uppi: «Non è giusto che un padrone di casa abbia — per errore commesso da altri nell'individuazione del degrado — un affitto inferiore-. «3) Ogni eccesso sullo stato di manutenzione è ingiusto. Non bastano gli spifferi alle finestre per dichiarare, come alcuni inquilini pretenderebbero, lo stato di manutenzione "mediocre"-. .4) II padrone di casa ha diritto alla rivalsa sull'inquilino anche retroattiva, dimostrando di aver applicato i giusti coefficienti-. Potrà cioè anche nei mesi futuri, dopo aver dimostrato l'esattezza dei suoi calcoli, ottenere il completo equo canone a partire dal 1" novembre, se l'inquilino se lo fosse autoridotto senza ragione. -5) La necessità provata e documentata è motivo di recesso del locatore dall'alloggio del padrone di casa-. Ma poiché non sempre ci si mette d'accordo e la carenza di case in affitto è nota, purtroppo si arriva davanti al giudice conciliatore o al pretore. E questa è storia di ogni giorno. Simonetta Conti