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Compro un pezzo d'albergo ma poi a chi lo rivenderò? Prosegue l'inchiesta sul boom dei Certificati immobiliari Compro un pezzo d'albergo ma poi a chi lo rivenderò? MILANO — «i7 risparmiatore che decide di affidare il suo denaro a qualcuno, persona o istituzione, perché lo faccia fruttare» ha dichiarato Roberto Ruozl alla «Lettera finanziarla» nell'ambito di una inchiesta sul Fondi Comuni 'Si assume un rischio. Può darsi che, dopo qualche tempo, si accorge che il valore del suo investimento è inferiore a quello iniziale». E' un saggio ammonimento che però 1 venditori di fondi immobiliari, certificati, fedi e altri titoli piazzati porta a porta si dimenticano di fornire ai clienti. Anche gli annunci pubblicitari che compaiono a piena pagina non accennano mai ai rischi. Anzi, sottolineano che l'investimento è da una parte sicuro, dall'altra ad elevato rendimento. L'apparente contraddizione si spiega con il fatto che trattandosi di Investimenti immobiliari si fa leva sulla esperienza che tutti o quasi gli italiani hanno fatto negli ultimi trent'anni: comprare la casa è sempre stato un buon affare perché i prezzi prima o poi sono sempre saliti. Quanto possa diventare un affare dipende però sempre da quanto si è pagata la casa. E qui cominciano gli equivoci. Un quotidiano riportando qualche settimana fa la vendita da parte di Val tur del villaggio turistico di Brucoli all'Istituto Fiduciario Lombardo scriveva, senza smentite, che il prezzo di 10 miliardi pagato dall'in era stato un buon affare per la Valtur; che l'Ifl aveva ricollocato 20 miliardi di certificati presso il pubblico facendo a sua volta un ottimo affare. E il pubblico? Se quel villaggio fra due-tre.anni raddoppiera di valore e si troverà qualcuno disposto a pagare 40 miliardi avrà fatto anch'esso un buon affare passando il cerino al futuro compratore. Fino a quel momento, però, 11 cerino è nelle sue mani e rischia di scottarsi. Qualche dubbio poi che la valutazione degli immobili da cedere al pubblico venga fatta con criteri poco coroprensl bùi ai più lo dà anche 11 fatto, per esemplo, che Ù brand Rotei di Rimini, 137" stanze, reclamizzato come «quello di Amarcord» (11 titolo del film di Federico Fellini su Rimlnl della sua adolescenza), viene venduto più o meno allo stesso prezzo dell'Hotel di Milanoflorl, del gruppo Cabassi, che di stanze ne ha 2S5, e oltre ad essere nuovissimo è quasi della stessa categoria.. Del resto quanto poco indipendenti siano i periti utilizzati da questi investitori immobiliari lo dice l'annuncio dell'ultima relazione di bilancio Europrogramme dove è scritto testualmente che «sono steri nominati due periti permanenti indipendenti». E' difficile convincere il compratore che chi gli deve vendere un prodotto nominerà un perito indipendente per valutarne 11 prezzo. I buoni affari In questo campo non dipendono solo dal prezzo degli immobili. Generalmente gli immobili venduti al pubblico attraverso questi titoli sono in leasing, cioè in uso a società che pagano affitti piuttosto elevati garantendo quindi un buon rendimento (si parla dell'otto o anche del nove per cento). Ma se queste società si trovano In difficoltà e non pagano più? All'Eurogest su trenta certificati immobiliari emessi, al meno otto si riferiscono a società con gravi difficoltà fi n anzi arie (Basto gi. RizzoliCorriere della Sera, Ceat, Ercole Marcili, ecc.) mentre per altri otto manca qualsiasi informazione che possa consen tire una ragionevole valuta zione. La Rigim di Umberto Li Causi sta reclamizzando In queste settimane l'Investimento in un immobile della società Adica Pongo («Pensateci bene ma non pensateci troppo» è lo slogan pubblicitario) definendolo «uno degli investimenti pia interessanti attualmente offerti al risparmio privato» benché la socie tà in questione sia ih grosse difficoltà finanziarle e di mercato. In realtà vale proprio la pena di pensarci bene prima di scegliere l'Investimento anche perché questi titoli, a differenza delle azioni o delle obbligazioni, non hanno un mercato ufficiale. DI fatto se uno vuol vendere la propria quota di Europrogramme, 11 proprio certificato o altro, le società emittenti cercano di trovare un nuovo acquirente. Ma non c'è nulla che le obbli¬ ghi a farlo. *Chl sa per esempio che in caso di riscatto di quote parti di Europrogramme '69 100 lire potrebbero ridursi a 84?» scrivono Paolo Panerai e Enrico Morelli nel loro recente libro Come guadagnare in tempi di inflazione sotto l'eloquente paragrafo Trappole per i risparmiatori. In realtà le quote di Europrogramme potrebbero ridursi molto di più o diventare addirittura illiquide come In origine erano i mattoni se la crisi si facesse molto grave. -In caso di crisi selvaggia» spiega Oiorglo Baldini, consulente di Europrogramme, ex amministratore delegato della Montedlson, -il Fondo dovrebbe essere chiuso». Silvio Berlusconi, da poco sul mercato, dichiara esplicitamente che non si Impegna a ricomprare 1 certificati. Isidoro Albertlnl, un agente di cambio che si è occupato a fondo del problema degli investimenti immobiliari offerti al pubblico, ricorda l'esperienza dei «Real estate investment trust, americani che nel 1975 attraversarono una crisi gravissima. «Presi da una ingenua euforia — scrisse allora 11 mensile Fortune — circa il mercato dei condomini, motels e stabili da uffici in molte città, molti reits cominciarono una gara affannosa per impiegare il denaro facile che affluiva alle loro casse». *E' amara ironia — aggiungeva la rivista—considerare oggi che una delle ragioni per cui il Congresso era stato spinto a consentire questa attività era stata quella di dare al piccolo investitore l'opportunità di minimizzare i rischi connaturati agli investimenti immobiliari». -In realtà — concludeva — gli sponsors di queste operazioni, come accade di frequente in questo genere di attività, erano stimolati soprattutto dalle commissioni, calcolate sul totale degli investimenti». 1 reits americani, comunque, a differenza di quelli italiani, erano quotati in Borsa e appoggiati alle banche che dovettero in qualche modo difenderli. Nel caso di un crollo del mercato Immobiliare nei nostro Paese,, eventualità che per ora nessuno fortunatamente contempla questa marea di investimenti immobiliari si teme finirebbe invece sulle spalle di un ente di salvataggio che, come la Banca d'Italia dopo i fallimenti bancali della fine del secolo scorso, dovrà lentamente e faticosamente rivendere 11 tutto in dieci o quindici anni con grave pregiudizio per tutti. Marco Borsa (2-Confinua)