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Meglio un'assicurazione che una costosa ipoteca per dare uguale sicurezza al venditore a credito? Meglio un'assicurazione che una costosa ipoteca per dare uguale sicurezza al venditore a credito? La diffusione di molti contratti — l'esemplo tipico è il leasing — è stata ed è determinata dal suo trattamento fiscale. Questa è stata l'affermazione del prof. Pelosi dell'Università di Milano all'apertura del convegno organizzato a Torino dal Comitato notarile interregionale Piemonte e Valle d'Aosta, che ha visto la partecipazione di notai, studiosi e altri professionisti di molte regioni italiane. In realtà, l'argomento della giornata di studio (che è stata presieduta dal notaio Savio di Torino e che ha esaminato le relazioni dei notai Baralis. Metitieri. Davlno, Barone, Goveani e Mambretti) era ben più cir¬ coscritto: «La tutela del venditore nella vendita immobiliare a credito». Il problema pratico alla base della riunione è il seguente: oggi una legge consente al compratore della prima casa di procedere all'acquisto con un carico fiscale ridotto del 2 per cento. Se però l'acquirente non può disporre dell'intero prezzo entro i termini per godere delle agevolazioni (oggi, 31 dicembre 1985), il codice civile consente la stipulazione dell'atto con concessione di ipoteca a favore del venditore sul bene venduto a garanzia del pagamento del residuo prezzo. Si tratta di una prassi usuale, ma macchinosa e costosa. L'atto è soggetto ad una Imposta del 2 per cento, mentre l'ipoteca (anche solo per qualche mese) ha un prezzo molto più elevato: l'iscrizione, la cancellazione, il registro assommano da soli al 3.5 per cento; a tale importo occorre aggiungere 11,2 per cento delle eventuali cambiali, gli emolumenti del conservatore dei registri mobiliari, gli onorari e le spese notarili. Inoltre, l'ipoteca a tutela del venditore comporta una complessa e costosa procedura in caso di inadempimento che non gioca a favore della sua scelta. Ed ecco perché la giornata notarile di studio ha esaminato forme alternative all'ipoteca, che possono dare la stessa sicurezza al vendito¬ re ma costare meno. Molte sono state le ipotesi esaminate: la vendita condizionata e quella con riserva della proprietà, la clausola penale e la caparra confirmatoria, l'assicurazione, il deposito e la fideiussione, il deposito presso notaio. Non si tratta di materia semplice: ogni volta che una figura del codice viene usata per scopi diversi da quelli previsti possono esservi preclusioni scientifiche o difficoltà di applicazione che i notai hanno cercato di mettere in luce. Certamente è un dato il fatto che in Inghilterra non esista quasi un atto di trasferimento immobiliare non accompagnato da un contratto di assicurazione, a garanzia del venditore che rimane creditore di una parte del prezzo, ma anche del compratore sulle qualità dell'immobile. Forse anche la prassi italiana si sta avviando su questa strada: ma al momento sarebbe logico chiedere una diminuzione delle spese per iscrivere e cancellare l'ipoteca, specialmente quando si vuole agevolare l'acquisto, e la riduzione dei costi e dei tempi per il creditore che intende valersi dell'ipoteca per esigere il suo credito. Comunque, in singoli casi, possono essere applicate le cosiddette «formule alternative», ma dopo uno studio esauriente delle conseguenze giuridiche. Gianfranco Gallo Orsi