La Stampa - Consultazione Archivio

La soluzione del problema di estimo ha fatto sudare fino all'ultimo minuto i candidati La soluzione del problema di estimo ha fatto sudare fino all'ultimo minuto i candidati Geometri, Posso duro è il condominio Una prova chilometrica sulla ripartizione delle spese TEMA DI ESTIMO I proprietari di una palazzina di nuova costruzione decidono di realizzare un regolamento condominiale con relative tabelle millesimali. Affidano l'incarico ad un tecnico che, esperite le necessarie indagini, rileva quanto segue. Il complesso dei beni consiste in una palazzina di quattro piano, provvista di ascensore, circondata da un cortile esteso per circa 500 metri quadrati. Su ciascun piano, di 198 metri quadrati, esistono due appartamenti di identica superficie, suddivisi in modo che uno sia esposto ad Est, l'altro ad Ovest. Gli appartamenti dell'ultimo piano godono ciascuno di una porzione di soffitta di 80 metri quadrati. Sulla parte retrostante del cortile insistono sei locali separati, ciascuno di 25 metri quadrati, adibiti a garage, appartenenti ai proprietari dei rimanenti sei appartamenti. Anteriormente il cortile collega la palazzina ad una strada comunale, sita ad Est della costruzione. Il candidato, dopo aver illustrato gli aspetti estimativi che giustificano l'elaborazione delle richieste tabelle, esponga i conseguenti criteri da adottare e proceda alla definizione delle stesse. SOLUZIONE Il tema tratta di una palazzina di quattro piani con due alloggi per piano, pertanto i condomini sono in numero di 8; in base al ce. (art. 1138, 1° comma) il regolamento di condominio è obbligatorio solo se i condomini sono più di dieci. Affinché il condominio possa ben operare come ente di gestione, occorre che si doti degli strumenti necessari al controllo della validità delle assemblee e relative delibere e alla ripartizione delle spese: questi strumenti sono le tabelle millesimali. L'art. 68 del R.D. 318/1942 stabilisce che il regolamento di condominio deve precisare i valori di ciascun piano o porzione di, piano come quota millesimale del valore dell'intero edificio. Tali millesimi di proprietà generale vengono a quantificare numericamente le quote del diritto di comproprietà dei vari condòmini su tutte le parti comuni e, di conseguenza, le quote di partecipazione ai diritti e agli oneri che la vita del condominio comporta. In particolare è in funzione dei millesimi di proprietà generale che si ripartiscono le spese che, non riguardando un uso differenziato delle cose comuni, gravano su tutti i condòmini. Si tratta delle spese indicate dal 1° comma dell'art. 1123 ce. come necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate a maggioranza. I millesimi di proprietà generale compongono la tabella millesimale principale o tabella A. Da essa si possono derivare altre tabelle necessarie per la ripartizione delle spese che riguardano solo una parte dei condòmini (millesimi di proprietà particolare) o che si riferiscono ad impianti o servizi usati dai condòmini in modo non proporzionale alle quote di proprietà (millesimi d'uso). La determinazione dei millesimi di proprietà generale è una vera e propria stima, che il perito incari- cato dovrà compiere nella logica del metodo estimativo. DETERMINAZIONE DEI MILLESIMI DI PROPRIETÀ' GENERALE Le quote millesimali delle unità condominiali esprimono, in frazioni millesimali, i rapporti fra i valori delle unità e il valore dell'intero condominio. Per poter calcolare le quote millesimali occorre: 1°) stimare un opportuno valore delle singole unità condominiali (Ve); 2°) calcolare il valore dell'intero condominio come somma dei valori delle singole unità condominiali (Vt = Somma Ve); 3°) risolvere, per ciascuna unità, la proporzione: Vc:Vt=x:1000; da cui: x=1000/VtxVc. Per la praticità d'uso i millesimi calcolati vengono per lo più arrotondati al mezzo punto. La stima delle unità condominiali va fatta con riferimento al mercato, valutando tutti quegli elementi differenziatori che hanno influenza nella determinazione dei prezzi correnti. La determinazione dei millesimi potrà, a seconda dei casi, farsi con i seguenti criteri: 1°) sulla base dei valori condominiali espressi in moneta; 2°) sulla base di grandezze fisiche virtuali (superfici o volumi) atte a rappresentare i valori condominiali, cioè stanti fra loro nello stesso rapporto dei valori condominiali espressi in moneta). Il primo caso si applica quando sono noti i valori di mercato delle singole unità immobiliari, non è quindi il caso che l'esercizio proposto richiede. L'unica soluzione è quindi quella di ricorrere a delle grandez- ze fisiche virtuali. DETERMINAZIONE DEI MILLESIMI DI PROPRIETÀ' GENERALE IN BASE ALLA SUPERFICIE VIRTUALE Il criterio di determinazione dei millesimi sulla base di grandezze fisiche delle unità condominiali è il più adottato nella pratica. Tra le grandezze fisiche la più comunemente usata è la superficie, inoltre l'esercizio fornisce già i dati relativi alle superfici delle singole unità immobiliari. Perché le superfici delle unità immobiliari rappresentino proporzionalmente i valori condominiali, debbono essere rese omogenee ed equivalenti, cioè tali che a parità di superficie corrisponda parità di valore. Questa equivalenza non sussiste per le superfici reali (ad esempio, 1 mq di vano principale di un appartamento non equivale di certo ad 1 mq di soffitta) ma potrà aversi fra le superfici modificate con l'appli¬ cazione di opportuni coefficienti di correzione, cioè fra le cosiddette superfici virtuali. Una volta che queste siano state determinate, il calcolo dei millesimi seguirà lo schema precedentemente visto. Il tema ministeriale lascia ampi spazi di manovra. I manuali riportano in genere questi valori: ORIENTAMENTO " COEFFIC. Sud 1,00 Sud-Est, Sud-Ovest 0,98 Est, Ovest 0,96 Nord-Est, Nord-Ovest 0,94 Nord 0,92-0,90 Gli altri coefficienti correttivi da considerare sono quelli relativi a: destinazione d'uso, livello di piano, prospicienza. Destinazione d'uso. Riguarda l'uso funzionale dell'intera unità, che deve essere assentito nella concessione edilizia e rispondente al regolamento edilizio comunale. Attribuendo il coefficiente 1 alla destinazione abitativa, i coeffi- denti per le altre destinazioni potranno variare diversamente a seconda delle zone urbane. Si possono applicare i dati della seguente tabella che hanno comunque un valore largamente indicativo: DESTINAZ. D'USO DELLE UNITA' COEFFIC. Abitazione 1,00 Soffitta 0,40 Box auto 0,70 Livello di piano. La collocazione in un piano interrato o seminterrato è in genere poco influente sul valore dei box mentre svaluta, anche se in maniera diversa, le unità immobiliari a destinazione abitativa. Per le abitazioni l'apprezzamento del mercato è andato mutando nel tempo: mentre in passato erano più quotati i piani bassi, oggi sono generalmente preferiti i piani alti e in particolare l'ultimo. In realtà la maggiore altezza da terra comporta vantaggi e svantaggi, che andranno considerati nel loro effetto complessivo, così come vengono valutati dal mercato. Poiché il fabbricato è provvisto di ascensore valgono indicativamente i coefficienti della seguente tabella: COEFFIC. P 0 CON ASCENS. Rialzato 0.94 Primo 0,96 Secondo 0.98 Terzo 1.00 Prospicienza (o affaccio). Riguardo la veduta di cui si può godere dalle aperture verso l'esterno dei vani principali. Per le abitazioni si possono considerare indicativi i coefficienti della tabella: PROSPICIENZA SU C0EFFIC. Via 1.00 Corso, viale, p.zza, giard. 1,00-1,05 Veduta panoramica 1,05-1,10 Cortile 0,85 Officine, depositi e simili 0,80 Nessuna veduta 0,75 Nelle zone di villeggiatura la veduta panoramica o il fronte mare possono avere coefficienti anche maggiori del massimo indicato in tabella. L'esercizio precisa che il lato Est della costruzione si affaccia su una strada comunale, non sappiamo il lato Ovest, presumibilmente ipotizziamo si affacci solo sul cortile. E' quindi più apprezzato il lato verso via. Trattandosi di una palazzina nuova, ritengono opportuno scegliere l'ipotesi dei quattro piani fuori terra, partendo da un piano rialzato poiché quasi tutte le nuove palazzine sono costruite così. Per una migliore comprensione allego uno schizzo della palazzina e del terreno con gli identificativi di ogni unità immobiliare. Il box e la soffitta vengono invece considerati pertinenze delle singole unità. La superficie virtuale delle pertinenze, cioè la soffitta e garage viene quindi calcolata moltiplicando la superficie reale per il coefficiente di destinazione sopra riportato: soffitta: mq 80 x 0,40 = 32 mq garage: mq 25 x 0,70= 17,50 mq Tabella A di proprietà generale (vedi tabella a parte) I millesimi di proprietà generale servono alla ripartizione delle spese che gravano su tutti i condòmini, secondo il disposto del primo comma dell'art. 1123 del Codice civile. II terzo comma aggiunge che (.{qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità». Nel caso che stiamo prendendo in esame si sarebbe anche potuto predisporre una tabella relativa ai soli alloggi ed una relativa ai soli box, per tutte quelle spese che sono di competenza di ogni singolo gruppo di unità. Queste tabelle, contrassegnate A1, A 2, eccetera si ricavano dalla tabella A: rapportata a 1000 la somma dei millesimi di proprietà generale delle sole unità interessate, si calcolano in proporzione i loro millesimi di proprietà particolare. TABELLA MILLESIMALE PER LA MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DELLE SCALE (Tab. B) Il 1° comma dell'art. 1124 ce. dispone che (de scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita fra essi, per metà in ragione dei valori dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo». Alla ripartizione della prima metà della spesa indicata dall'art. 1124 partecipano, in ragione dei millesimi di proprietà (generale o particolare) tutte le unità condominiali che hanno accesso dal vano scale, comprese quelle del piano terreno o piano rialzato. Alla ripartizione della seconda metà della spesa partecipano le unità condominiali situate ad una qualche altezza dal suolo, intendendosi questo come il piano di partenza della prima rampa di scale: sono quindi escluse dalla partecipazione le unità del piano terreno o del piano rialzato. In ottemperanza alla richiamata disposizione del codice è utile predisporre una tabella millesimale che tenga conto del doppio criterio di ripartizione (Tab. B), procedendo nel modo appresso indicato. 1 °) Si misurano le quote di dislivello dei vari piani rispetto a quello di partenza delle scale e si calcolano, col solito criterio della ripartizione proporzionale, i millesimi di altezza da terra di ogni piano in rapporto alla somma delle altezze. Se, come generalmente awieriè nei fabbricati nuovi, i piani hanrtp tutti i vani di uguale altezza, alle quote in metri si possono semplicemente sostituire i livelli di piano. Nel caso in esame, il calcolo dei millesimi di altezza dal suolo dei piani di un edificio di 4 piani fuori terra, con uguale altezza dei vani, è il seguente: QUOTE Dl DISL. MILLES. 01 ALT. INPIANI DA TERRA T o rialzato 0 0,00 16 1 166,66 2° 2 333,34 3° 3 500,00 Totali 6 1.000 2°) I millesimi di altezza di ogni piano vengono ripartiti fra le unità di quel piano proporzionalmente ai millesimi di proprietà: si ottengono in questo modo i millesimi di altezza per ciascuna unità condominiale. Nel caso in esame, il primo piano ha 166,66 millesimi di percorrenza e vi si trovano due unità condominiali A 1 e B 1, i cui millesimi di proprietà sono rispettivamente 128,0 e 112,0 per un totale di 240 millesimi. Si avrà quindi: millesimi di altezza per Al = 166,66/240x128 = 88,88 millesimi di altezza per Bl = 166,66/240x112 = 77,78 e così via per gli altri piani. 3°) Si calcolano i millesimi della tabella B sommando, per ogni unità immobiliare, la metà dei millesimi di proprietà con la metà dei millesimi di altezza. (Si veda a parte la tabella B). Dino Franchi Istituto Castellamonte - Torino cmpdsPRPTg