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I segreti dei «patti in deroga» I segreti dei «patti in deroga» Come si stipulano i nuovi contratti d'affitto L'equo canone sta gradualmente andando in soffitta. Al suo posto, com'è noto ormai a tutti coloro che hanno dovuto affittare una nuova casa o rinnovare il proprio contratto di locazione negli ultimi due anni, sono arrivati i «patti in deroga» secondo la legge 359/92. La deroga (all'equo canone) ha di fatto introdotto sul mercato la libera contrat tazione tra le parti. Si tratta, tuttavia, di una libertà «vigilata»: assistita, cioè, obbligatoriamente dalle organizzazioni di proprietari e inquilini sulla base di accordi-quadro nazionali. DURATA. La libertà nel decidere l'entità del canone è strettamente collegata alla durata del contratto. In sostanza, si accetta di pagare di più - soprattutto quando si entra in una nuova casa - in cambio della certezza di poter rimanere nella stessa abitazione per un tempo lungo. In generale i «contratti in deroga» per locali ad uso abitativo devono avere durata di quattro anni rinnovabili automatica¬ mente per altri quattro. La maggioranza dei contratti finora stipulati ha questa durata. La legge, tuttavia, non prescrive nulla di preciso. MANCATO RINNOVO. Il proprietario, alla scadenza dei primi quattro anni, ha la possibilità di non rinnovare il contratto, ma solo a particolari condizioni: nel caso in cui abbia bisogno dell'abitazione per sé o per i suoi familiari, oppure perché è necessario un intervento di ristrutturazione totale. CANONE. Viene stabilito da proprietario e inquilino, liberamente. L'equo canone rimane, tuttavia, una sorta di punto di riferimento. «In generale, se l'entità della cifra - spiega Silvana Latorre del Sunia - supera del doppio l'equo canone, noi contattiamo il padrone di casa per capire come si è arrivati a stabilire un importo così alto. Questo anche per evitare che vengano legalizzati affitti "neri" insopportabili». D'altra parte, osserva l'aw. Piera Bessi dell'Uppi (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari) «in ogni città la libera contrattazione porta ad un assestamento del mercato, che si regolarizza secondo le zone e le caratteristiche degli immobili». AUMENTI Poiché il mercato è libero, in teoria è possibile anche pattuire e far entrare nel contratto una crescita graduale dell'affitto negli anni di durata del contratto. Ma in generale il solo aumento prescritto, come già con l'equo canone, è quello determinato dall'indice Istat. CONTRATTI TIPO. Per evitare brutte sorprese il contratto dovrebbe essere fatto utilizzando uno dei modelli predisposti di comune accordo tra le organizzazioni degli mquilini e dei proprietari. Ne esistono alcuni tipi in vendita nei negozi di cancelleria e nelle tabaccheri «Conoscere tutto quanto viene scritto nel contratto è fondamentale - dice Silvana Latorre - per questo motivo raccomandiamo a tutti di utilizzare i contratti-tipo». ASSISTENZA. E' un capitolo fondamentale della nuova normativa sugli affitti. L'assistenza obbligatoria delle organizzazioni di categoria - per verificare che tutto sia stato fatto secondo la legge, senza abusi - è uno dei cardini della «rivoluzione», al punto che senza la firma di entrambi i sindacati il contratto non è completo e dunque valido (lo ha stabilito una sentenza della Corte Costituzionale). Silvana Latorre del Sunia: «Ci sono in- quilini che arrivano con un contratto insoddisfacente già sottoscritto. Invitiamo a portarcelo prima di firmarlo, anche se il proprietario non è d'accordo. Noi escludiamo, per esempio, altri aumenti oltre all'Istat, a meno che non debbano essere fatti grossi lavori nell'alloggio». Diversa la situazione per i proprietari. L'aw. Bessi dell'Uppi: «Non leggiamo in anticipo i contratti, normalmente ci limitiamo a vidimare il contratto-tipo messo a punto dalla nostra organizzazione». ORGANIZZAZIONI SINDACAI!. Anche nella scelta delle organizzazioni degli mquilini e dei proprietari occorre fare attenzione: sono abilitati all'assistenza solo i maggiori sindacati nazionali. Per gli inquilini sono il Sunia (Cgil), Sicet (Cisl), Uniat (Uil) e Unione Inquilini. Per i proprietari: Uppi e Ape (Associazione proprietà edilizia). PRELAZIONE. Il diritto di prelazione dell'inquilino nel caso di vendita dell'alloggio e di nuovo contratto dopo gli otto anni previsti è una clausola inserita in alcuni contratti-tipo, non in tutti. Il Sunia la inserisce, manca invece nei modelli predisposti dall'Uppi e dall'Ape. CONSIGLI L'inquilino non deve delegare al proprietario o all'amministratore dello stabile la scelta dell'organizzazione degli inquilini che deve vistare il contratto: vi si rechi in prima persona. RISCHI. «Abbiamo già visto arrivare - dice Silvana Latorre - inquilini sfrattati per morosità: con i patti in deroga avevano accettato di pagare affitti esorbitanti. Al momento della firma è indispensabile la massima cautela». Maria Teresa Martinengo CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO in deroga alla legge 27/7/1978 n° 392 ai sensi dell'art. 11. 2° comma, legge 8/8/1992 n° 359 Il/La SigVSoc (di seguito denominato/a locatore) assistito/a dall'Associazione della Proprietà edilizia di (organizzazione provinciale della Confedilizia) con sede in in persona del legale rappresentante. oppure in persona di come da procura notarile Notaio dott in data .... CONCEDE IN LOCAZIONE al/alla/ Sig (di seguito denominato/a conduttore) identificato/a a mezzo assistito/a dal Sindacato (organizzazione provinciale del in persona del legale rappresentante oppure in persona di come da procura notarile Notaio dott in data che accetta, per sé e suoi aventi causa, l'unità immobiliare posta in Via rr civico piano'..' scala int composto di n° vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.: indicare quali) non ammobiliato/ammobiliato come da elenco a parte, sottoscritto^ dai contraenti TABELLE MILLESIMALI proprietà riscaldamento acqua altre DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA