Condominio come «vincere» in assemblea di G. T.

Tra maggio e giugno si riuniscono le assemblee annuali dei caseggiati sui bilanci e sulle spese Ecco una guida per sopravvivere alle «tenzoni» con i condòmini e alle liti con gli amministratori Tra maggio e giugno si riuniscono le assemblee annuali dei caseggiati sui bilanci e sulle spese Ecco una guida per sopravvivere alle «tenzoni» con i condòmini e alle liti con gli amministratori Condominio come ((vincere» in assemblea AGGIO e giugno sono i mesi in cui si accendono le luci sulla ribalta del palcoscenico del condominio. In milioni di edifici va in cartellone la periodica tragicommedia delle liti e delle invidie tra migliaia di «piccoli proprietari». Pur di non farne parte, c'è chi preferisce star rintanato a guardarsi la televisione. Tutt'al più ci si scarica la coscienza firmando all'ultimo minuto una delega al vicino di casa. Grave errore: gli assenti hanno sempre torto e una o due assemblee all'anno non sono poi la fine del mondo quando sono in ballo esborsi economici per milioni di lire all'anno. Ecco una guida per non trovarsi spaesati tra i patiti delle tenzoni condominiali. A CHE SERVE L'ASSEMBLEA Ne fanno parte tutti i condomini proprietari o usufruttuari di un appartamento, di un box auto, di un negozio. Se un appartameto ha più proprietari è bene che siano convocati tutti. Anche gli inquilini hanno diritto di partecipare se si discute di modifiche alle parti comuni: però votano solo sulle delibere che riguardano le spese di riscaldamento. QUANDO SI TIEHE Almeno una volta all'anno, a un'ora decente, in un giorno non festivo e in genere nel comune dove è situato l'edificio. Salvo casi limite, tramite lettera raccomandata che va recapitata almeno cinque giorni prima della convocazione. La lettera riporta l'ordine del giorno che, in caso di assemblea ordinaria, deve contenere l'approvazione del bilancio consuntivo di cui si fornisce in allegato copia con la ripartizione millesimale delle spese. LE DUE CONVOCAZIONI Se alla prima convocazione non si presenta un numero sufficiente di condomini si può tenere quella di seconda convocazione, che va convocata non prima di un giorno dopo e non oltre 10 giorni dopo. Alla seconda convocazione è possibile (in molti casi) decidere con quorum più bassi di quelli previsti per la prima. QUANDO E' VALIDA Quando, in prima o seconda convocazione, all'appello siano presenti, direttamente o tramite delega, almeno i due terzi dei condomini che rappresentino i due terzi dei millesimi condominiali. Anche se in seguito qualcuno si allontana, l'assemblea resta valida. Ogni delibera, comunque, va approvata con le maggioranze prescritte. Attenzione a non confondere il quorum necessario per la costituzione dell'assemblea e quello per le delibere. o di locali ampi. Per esempio un condomino che possieda quattro appartamenti potrà sommare tutti i relativi millesimi per calcolare il suo «peso» in assemblea quando si conteggiano i millesimi stessi, ma il suo voto varrà esattamente come quello di un proprietario di un solo appartamento al momento del conteggio del numero di condomini che sono prò o contro una delibera. Quando un appartamento ha più proprietari le cose si compii- cano. Il loro voto non è frazionabile. Prendiamo ad esempio il caso di un alloggio possieduto da due fratelli, uno per il 30% e l'altro per il 70%. Se tra di loro c'è accordo nessun problema: è come se avesse votato una sola persona. Se non c'è accordo, si dovrà tirare a sorte chi tra i due ha diritto di esprimere il voto. LA DELEGA AL VOTO Sia un altro condomino, sia un estraneo (amministratore com¬ preso) possono rappresentare un qualsiasi numero di condomini tramite delega. Però un proprietario di più appartamenti non può delegare a persone diverse il proprio voto (una per un alloggio, l'altra per un altro), come fanno talvolta certi costruttori nei confronti dei futuri proprietari che hanno già firmato un compromesso di acquisto. Giovanni Tucci QUANDO OCCORRE SEMPRE L'ACCORDO DI TUTTI I CONDOMINI AFFITTO di locali per più di 9 anni. IMPIANTO DI RISCALDAMENTO: rinuncia al servizio. INNOVAZIONE gravose, voluttuarie, che mutino la destinazione dell'edificio. INNOVAZIONI che pregiudicano la stabilità, [a sicurezza, il decoro dell'edificio o rendono inservibili parti comuni. MILLESIMI: approvazione o modifica. REGOLAMENTO CONDOMINIALE contrattuale: approvazione o modifiche. RICOSTRUZIONE dell'edificio quando i danni sono superiori ai 3/4 del suo valore. Ammlnistratore: nomina. maggioranza as- maggioranza revoca. riconferma, onorario sembleare (500) assembleare (500) Barriere architettoniche: maggioranza as- 1/3 condomini eliminazione ai sensi delta sembleare (500) (334) legge 9-1-89 n. 13 Bilancio preventivo e con- maggioranza as- 1/3 condomini suntivo: approvazione, mo- sembleare (500) (334) diliche Impianto di riscaldamen- maggioranza as- maggioranza to: trasformazione per conte- sembleare * assembleare * nimento energetico. anche se (501) (501) innovazione (legge 10/91) Innovazioni per il migliora- maggioranza con- maggioranza memo o I'uso piu comodo o domini (667) condomini per ottenere maggior rendi- (667; memo delle cose comuni Interventi di recupero ai maggioranza as- maggioranza sensi della legge 172/92 sembleare (500) assembleare (500) Liti relative a materie che maggioranza as- maggioranza esorbitano dalle funzioni del- sembleare (500) assembleare I'amministratore (500) Parcheggi da deslinare a maggioranza as- maggioranza pertinenze degli appartamenti sembleare (500) assembleare ai sensi della legge Tognoli (500) (n. 122/1989). Portineiia: mutamento d'u- maggioranza as- maggioranza so dei locali sembleare (500) assembleare (500) Portineria: soppressione maggioranza as- 1/3 condomini del servizio sembleare (500) (334) Preventivi spese ordinane maggioranza as- 1/3 condomini annuali sembleare (500) (334) Preventivi spese per opere maggioranza as- 1/3 condomini di manulenzione straordina- sembleare (500) (334) na e per la costituzione di un fondo speciale Regolamento assembleare maggioranza as- maggioranza o intemo: approvazione o sembleare (500) assembleare modiliche al regolamento as- (500) sembleare o intemo Ricoslmzione dell'edificio maggioranza as- maggioranza quando i danni sono infenori sembleare (500) assembleare ai 3/4 del suo valore (500) Riparazioni ordinane maggioranza as- 1/3 condomini sembleare (500) (334) Riparazioni straordinane di maggioranza as- maggioranza notevole entita (art 1136 sembleare (500) assembleare c.c) (500) Ripartizioni spese tra con- maggioranza as- 1/3 condomini domini sembleare (500) (334) CONDOMINI (MILLESIMI) PRIMA SECONDA CONVOCAZIONE CONVOCAZIONE DELIBERE IN ASSEMBLEA Scioglimento del condominio quando la costruzione può suddividersi in pani con caratteristiche di edifìci autonomi (art. 62 att. ce.) Scioglimento del condominio quando la costruzione è suddivisibile in edifici autonomi solo con opere edilizie Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze previste dalla leyge maggioranza assembleare (500) maggioranza assembleare (500) maggioranza condomini (667) maggioranza condomini (667) 1/3 condomini (334) maggioranza assembleare (500) * La legge parla di maggioranza dei millesimi e cita la necessita di maggioranze assembleari solo nel caso impianti di termoregolazione e contabilizzazione del calare. BILANCIO PREVENTIVO. Inserire nel bilancio opere di manutenzione straordinaria che non sono state discusse è uno stratagemma in uso tra gli amministratori poco seri. CONTO CORRENTE. Pretendere che il conto corrente sia intestato al condorninio e non all'amministratore. Si evita che i debiti di un condorninio siano pagati con i crediti di un altro e si rende più difficile la fuga dell'amministratore con la cassa. Attenti che gli interessi siano accreditati a voi e non all'amministratore. IMPIANTO ELETTRICO: ADEGUAMENTO. Entro giugno l'impianto elettrico condominiale (ma anche quello dei singoli) va adeguato alle leggi di sicurezza. Molti condomini non se ne sono preoccupati e altri lo hanno fatto troppo tardi, trovando gli installatori troppo occupati per poter finire in tempo utile. Gli arnrninistratuix condominiali spesso dichiarano che è necessario mettere a terra l'impianto (cioè praticare uno scavo o più scavi per infiggere picchetti o piastre che scarichino la corrente nel terreno). Si tratta di un lavoro molto costoso, senz'altro imposto dalla legge in due casi: quando l'edificio è stato costruito dopo il 1991 o quando esiste un dipendente (portiere o giardiniere) che è protetto dalle norme di sicurezza sul lavoro. Negli altri casi il d.p.r. 6 dicembre 1991, n. 447 (art. 5) permette la semplice installazione di un interruzione differenziale (il cosiddetto salvavita) che costa enormemente meno, anche se non garantisce lo stesso livello di sicurezza. Insomma, prima di prendere in castagna l'amministratore, magari con il seg> eto sospetto che si intaschi una tangente sui lavori, è bene interrogare la propria coscienza, oltre che il portafoglio. LAVORI IN CONDOMINIO. In caso di manutenzioni straordinarie è bene che sia un ristretto gruppo di condomini con competenze tecniche a valutare le offerte delle varie ditte. [g. t.]

Persone citate: Giovanni Tucci, Tognoli