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Per le cessioni, la prudenza è d'obbligo Per le cessioni, la prudenza è d'obbligo Gli operatori: «La rivalutazione si farà attendere» Ma chi ha avuto la necessità, o l'imprudenza, di comprare casa tra il '90 e il '92, cioè prima del crollo dei prezzi, quando potrà veder ricrescere la quotazione del suo immobile? A QUANDO LA RIVALUTAZIONE? La rivalutazione del mattone è rinviata di sei mesi. Nell'aprile di quest'anno 156 operatori primari del settore intervistati da Stenari Immobiliari stimavano che il 1995 sarebbe stato l'anno centrale della ripresa, con sintomi importanti a partire dalla fine di quest'anno. Nell'autunno del 1994 gli stessi operatori hanno fatto scivolare il loro ottimismo di sei mesi: e ben il 29% ritiene ora che l'inizio della ripresa slitterà al 1996. Ma ecco una carrellata di pareri raccolti dal mensile Metroquadro tra alcuni autorevoli operatori del settore. SI RISCHIA UNO SLITTAMENTO? E' pessimista Alberto Lunghini, presidente dell'Aia (associazione italiana consulenti immobiliari) secondo cui «i tempi duri per il mattone ci saranno ancora per almeno due anni. Da sempre il mercato immobiliare residenziale subisce l'influenza della variazione del potere d'acquisto reale (cioè al netto dell'inflazione) del cittadino medio». «Nei prossimi anni questo potere d'acquisto diminuirà» spiega Lunghini «come del resto è già avvenuto in altri paesi europei di recente. Con un debito pubblico che veleggia verso i due milioni di miliardi le imposte non potranno certo diminuire. E dove è più facile raccogliere denaro se non dalla casa?». CE' RAGIONE DI SPERARE? Più fiducioso si dimostra Eusto Allegretti, segretario nazionale della Fiaip (la federazione degli agenti immobiliari professionali): «In realtà è difficile fare delle previsioni che siano valide per tutti, perché tra località e loca- lità del nostro Paese ci sono delle differenze spesso notevoli». «Ancora oggi» continua Allegretti «se analizziamo il primo semestre '94, rileviamo che ci sono zone dove la richiesta di immobili da acquistare supera notevolmente l'offerta, provocando rialzi di prezzi maggiori della media nazionale, mentre in altre città verificandosi il fenomeno esattamente inverso, il prezzo di vendita subisce ancora delle contrazioni. Anche se faticosamente, comunque, il mattone sta uscendo dalla crisi». PIACCIONO LE CASE GRANDI Secondo Guido Lodigiani, uno dei responsabili del gruppo di intermediazione immobiliare di Milano, Tecnotasa, «negli ultimi tempi si sta verificando un graduale spostamento dell'attenzione della clientela verso gli appartamenti di dimensione medio-grande». «Sul versante della domanda» continua Lodigiani «il fenomeno è spiegabile con il mutato atteggiamento di una parte degli acquirenti che ora appare decisamente orientato verso l'acquisto di case più spaziose». COSA ACCADRÀ' A MILANO? Ottimista con moderazione si dimostra Giorgio Vigano, presidente della fiobci, l'organizzazione internazionale degli agenti immobiliari, che prevede nei prossimi mesi una «ripresa ragionata» almeno a Milano. «Occorre però che i prezzi, attualmente bassi, si consolidino realmente e tutti i proprietari di immobili decidano di adeguarsi alla tendenza generale». Il presidente della Fiabci poi, oltre ad auspicare un lavoro veramente costruttivo sulla casa da parte del governo, segnala quali potrebbero essere le soluzioni per superare la crisi italiana: «Innanzitutto, già da tempo, abbiamo chiesto al governo Berlusconi, la totale liberalizzazione del mercato degli affitti; una totale revisione della politica fiscale, ancora troppo onerosa per il mattone, e una politica urbanistica più snella (più facilitazioni per chi costruisce)». CHE EFFETTO AVRÀ' IL FISCO? Una revisione della politica fiscale sulla casa da parte del governo potrebbe avere un effetto determinante sul mercato immobiliare: lo sostengono alla Fimaa, l'organizzazione degli agenti immobiliari che aderisce alla Confcommercio. «Se è vero che il governo vuole aiutare la casa e tendere la mano all'iniziativa privata è necessario che approvial più presto provvedimenti efficaci che prevedano tra l'altro la diminuzione della pressione fiscale con revisione dei coefficienti catastali e dell'aliquota lei (imposta comunale sugli immobili); la detassazione completa della prima casa; l'abbattimento della tassa di registro (che in Germania è del 2 per cento e in Inghilterra appena dell'I per cento); il ristabilimento dell'aliquota Iva unica per le nuove costruzioni. Solo così» conclude l'operatore immobiliare «la ripresa avrà effettivamente corso». CRESCERANNO LE RISTRUTTURAZIONI? Probabilmente sì, e questo fenomeno potrà giovare all'industria edilizia ed al mercato immobiliare in genere. Secondo una recente indagine del centro studi del Cresme, a partire da quest'anno e per alcuni anni a venire, circa 350 mila abitazioni ogni anno necessiteranno di un intervento di ristrutturazione. «Questo equivale a dire - spiegano al Cresme - che dal '96 gli investimenti in recupero, escludendo quindi la manutenzione corrente nel comparto residenziale, supereranno per quantità tutta la nuova produzione». Ir. e. s.] LA CASA DEGLI ITALIAN 1 1) Dove desidera acquistare? ZONA 1995 1993 1989 Centra 15,1 11,4 22,3 Semicentro 33,5 31,1 50,7 Periferia 31,8 32,3 19,2 Hinterland 19,6 25,2 7,8 Totale 100,0 100,0 100,0 2) Motivazioni di acquisto (risposte multiple) • 1994 1992 Casa attuale troppo piccola 19,5 23,4 Matrimonio 25,1 20,6 Miglioramento condizioni abitative 38,7 12,7 Investimento 9,7 5,9 Sfratto 5,3 7,1 FONTE: Scenari Immobiliari.