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Il condominio tutte le risposte Il condominio tutte le risposte Amministratore e rappresentanza Il lettore Giovanni Cerra di Torino chiede se l'amministratore di un condominio decaduto dalla carica per scadenza del termine possa validamente continuare a rappresentare il condominio. L'amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli anche se decaduto dalla carica per scadenza de! mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini (in tal senso la Cassazione con sentenza 27/1/1988, n. 739). Ciascun condominio, stante l'inerzia dell'amministratore, può convocare direttamente l'assemblea la quale, per nominare il nuovo amministratore, dovrà deliberare con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Per quel canone il rinnovo è automatico Una lettrice di Torino sta stipulando un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione con durata dall'1/1/96 al 31/12/2001. Chiede: «Posso, dopo i primi sei anni, dare disdetta per finita locazione? E posso nel 2002 aumentare il canone di locazione?». Questo contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale del 31/12/2001 sarà soggetto a rinnovo e pertanto non potrà essere disdettato per finita locazione. Il locatore potrà impedire tale rinnovo comunicando, almeno 12 mesi prima della scadenza, la propria volontà di conseguire la disponibilità dell'immobile, qualora intenda usare l'immobile per sé o per un parente oppure intenda ristrutturarlo. Qualora non sussista alcuno di tali motivi, il contratto, comunque soggetto a registrazione, si rinnoverà al medesimo canone per altri sei anni E' un diritto installare l'antenna sul tetto La lettrice Silvia Zanoletti di Novara lamenta che l'assemblea condominiale le ha negato il permesso d'installare l'antenna parabolica sia sul balcone (perché lederebbe il decoro architettonico dell'edificio), sia sul tetto. Ritengo che la lettrice abbia diritto di installare l'antenna parabolica sul tetto comune del condominio. La giurisprudenza è concorde nel ritenere che né l'assemblea condominiale né, addirittura, il regolamento possano vietare l'installazione di singole antenne sul tetto comune da parte dei condomini, in quanto verrebbe ad essere menomato il diritto di ciascun condomino all'uso della copertura comune, incidendo sulla proprietà dello stesso nonché sul diritto costituzionalmente protetto alla libera manifestazione del proprio pensiero e alla libera ricezione di quello altrui. Sul punto, la giurisprudenza ha applicato, per analogia, anche alle antenne televisive la normativa (in particolare gli artt. I e 3 della legge 6/5/1940, n. 554), dettata con riguardo alla disciplina degli aerei esterni per audizioni radiofoniche, che stabilisce che i proprietari dell'edificio non possono opporsi alla installazione esterna di antenne da parte di abitanti dello stesso stabile. Il costo dei contatori grava sui soli utenti 11 lettore Romualdo Bacchetta di Verbania Pallanza pone il seguente quesito: in un condominio di 24 unità immobiliari, 12 unità hanno il contatore del gas installato all'esterno mentre le altre 12 unità, aventi il contatore in cucina, devono, per adeguarsi alle recenti norme sul punto, far installare i contatori all'esterno. Il co¬ sto dell'intervento va suddiviso tra tutti i condomini oppure tra i 12 interessati al lavoro? Ritengo - in assenza di diversa disciplina del regolamento di condominio - che il costo dell'intervento vada suddiviso tra i 12 condomini interessati L'impianto per il gas, infatti, e comune -fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini» ai sensi dell'art. I I 17 n 3 C.C. Inoltre vale il solilo principio secondo cui le spese per il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, se si tratta di lavori destinati a servire 1 condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. A chi compete l'obbligo di vigilanza Il dott. Gianni Zublena di Vercelli chiede se competa all'amministratore di condominio il controllo sull'esecuzione di lavori straordinari deliberati dall'assemblea. Gli obblighi di vigilanza che gravano sull'ammimstratore in presenza di un contratto di appalto per l'esecuzione di lavori condominiali vanno individuati nella vigilanza sul generale andamento dello svolgimento dell'appalto e non possono estendersi sino a configurare un obbligo di verifica dell'esatta esecuzione tecnica dell'opera, che è demandata esclusivamente all'appaltatore il quale risponderà verso il condominio committente secondo i comuni criteri della responsabilità contrattuale. In tal senso, che personalmente condivido, una sentenza del Tribunale di Milano (6/12/1990, inedita). Smaltimento rifiuti: l'alloggio vuoto paga La signora Roberta Poli di Roma chiede se il proprietario di un immobile vuoto deve pagare la tassa di smaltimento dei rifiuti solidi urbani e quale sia il termine entro il quale il Comune può effettuare un accertamento. Il di. 15/1 I/1993 n. 507 disciplina la tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani. All'art. 62 dispone che 1 locali solo detenuti siano ricompresi nell'ambito di applicazione della tassa. Non sono soggetti alla tassa, sempre secondo l'art. 62 n. 2, i locali che non possono produrre rifiuti o per la loro natura o per il particolare uso cui sono stabilmente destinati o perché risultino in obiettive condizioni di non utilizzabilità. In caso di omessa denuncia l'ufficio può emettere avviso di accertamento entro il 31 dicembre del 4° anno successivo a quello in cui la denuncia doveva essere presentata. Deleghe al condomino limite nel regolamento Il dott. Carlo Gili di /isti chiede quale sia il numero massimo di deleghe che possono essere conferite ad un condomino per l'assemblea condominiale. Non vi è limite al numero di deleghe e pertanto un condomino (anzi, chiunque, disponendo l'art. 67 deile disposizioni per l'attuazione del C.C. che «ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante») può rappresentare quante persone vuole. E' però valida l'eventuale clausola del regolamento condominiale che limita il potere di rappresentanza dei condomini in assemblea. La giurisprudenza ha precisato che «la partecipazione all'assemblea condominiale di un condomino fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento di condominio non dà luogo a un'ipotesi di nullità assoluta della delibera stessa, bensì a un'ipotesi di annullabilità ex art. Il 37 ce. (Cass. 12/12/86 n. 7402)... A cura di ELENA BAIO Coordinamento legali Confedilizia GENOVA (16121): Piazza della Viltoria, 15 - Tel. 010/581760 IMPERIA ONEGL1A (18100): Piazza Unità Nazionale, 24 int. 2B - Tel. 0183/299361 LAMEZIA TERME (88046): Via A. Moro-Pai. Menniti Tel. 0968/29955 LECCE (73100): Via Imbriani, 30 - Tel. 0832/317699 LECCO (22053): Corso Martiri della Liberazione. 86 Tel. 0341/286330 LEGNANO (200251: Via Lampugnani, 6 - Tel. 0331/596235 LIVORNO (57100): Pia/za Aitias. 19 ini. 13 Tel. 0586/892323 LUCCA (55100): Via Santa Croce. 43 - Tel. 0583/48691 MANTOVA (46100): Via Fabio l-ilz.i. I Tel. 0376/328852 MESTRE (30172): Via Mesirina, 85 - Tel. 041/989189 MILANO (20121 ): Via Turali. 9 - Tel. 02/6555495 MODENA (41100): Via del Buon Pastore, 254 Tel. 059/441010 MONZA (20052): Via Pennati, 17 - Tel. 039/384360 NAPOLI (80143): Centro Dir. NA Isola F-Fabbr. 12 Tel. 081/7345220 NOVARA (28100): Via Paletta. 2 - Tel. 0321/611675 PADOVA (35122): Via Emanuele Filiberto, 3 Tel. 049/8753033 PALERMO (90138): Piazza Verdi. 6 - Tel. 091/32312: PAVIA (27100): Via Franchi, 10 - Tel. 0382/301218 PERUGIA (06124): Via M. Angcloni. 80/B Tel. 075/5002680 PIACENZA (29100): Via IV Novembre, 130/132 Tel. 0523/453329 PRATO (50047): Viale della Repubblica. 86 Tel. 0574/570934 RAVENNA (48100): Via Ponte Marino. 7 - Tel. 0544/39960 REGGIO EMILIA (42100): Via Farmi, S Tel. 0522/454198 RIMINI (47037): Viale Vallurio, 22 - Tel. 0541/783969 ROMA (00193): Via Crescenzio, 4/6 Tel. 06/68307130 SALERNO (84123): Corso Viti. Emanuele, 58 Tel. 089/241616 TARANTO (74100): Via Cavour, 24 - Tel. 099/4527507 TERNI (05100): Corso Tacito, 101 - Tel. 0744/400501 T'ORINO (10123): Via Mazzini. 60 - Tel. 011/6864615 TRENTO (38100): Via Grazioli. 43 - lei. 0461/987122 TREVISO (31100): Via Nino Bixio. 45 Tel. 0422/56157 TRIESTE (34133): Via San Francesco, 4/1 Tel. 040/308405 UDINE (33100): Via Ermes di Colloredo, 7 Tel. 0432/545644 VARESE (21100): Via Bcrnasconc, I - Tel. 0332/286258 VERONA (37122): Via Monsignor Giovanni della Casa. 12 Tel. 045/8004322 VICENZA (36100): Contò Rialc, 6/8 - Tel. 0444/320011