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Prima di andare pervie legali può inviare al condomino o inquilino un sollecito tramite raccomandata, poi rivolgersi al magistrato Prima di andare pervie legali può inviare al condomino o inquilino un sollecito tramite raccomandata, poi rivolgersi al magistrato Cosa fa l'amministratore se il condomino non paga ATTREZZATURE SPORTIVE ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ IMPIANTI ■ ■ I AMMINISTRATORE I ASSICURAZIONE AL termine dell'assemblea viene steso un verbale che sarà spedito a tutti i condomini, presenti Irli persona o con delega) o meno, perché ne prendano atto. Un proprietario che non concordi con le decisioni di spesa assunte (ad esempio spese voluttuarie eccessivel, o che si accorga di eventuali vizi di tonila, può impugnare l'assemblea entro trenta giorni, bloccando quindi le delibere. Dopo questo termine tutto ciò che è stato deciso potrà essere attuato senza possibilità di appello da parte di alcuno (tranne rarissime eccezioni). E tutti dovranno pagare quanto stabilito. LA RACCOMANDATA Va da sé che, giunta la scadenza, chi non paga la quota di spesa é moroso nei confronti del condominio, i cui diritti devono ovviamente essere salvaguardati dall'amministratore: già il giorno successivo alla scadenza è nella possibilità dell'amministratore di avviare la richiesta di decreto ingiuntivo. Questa è senza dubbio la procedura più veloce ma anche più radicale, poiché significa caricare immediatamente sul debitore un onere economico ancora più gravoso e difficile da affrontare in una condizione di momentanea indigenza. Per evitare tale situazione, dice Francesco Burrelli, presidente provinciale torinese dell'Anaci (Associazione Amministratori Condominiali e Immobiliari), soprattutto se non esistono precedenti a carico del moroso, l'amministratore di solito decide per un primo sollecito, una raccomandata con ricevuta di ritorno, dove si sottolinea che «... a seguito di verifica contabile risulta non pervenuto il pagamento della rata...». Può seguirne un secondo, che intima il pagamento entro 15 giorni se si vuole evitare una pratica legale. L'INGIUNZIONE Prima di adire le vie legali, viene offerta un'ultima possibilità: una lettera inviata dall'avvocato del condominio che chiede il pagamento delle spese entro otto giorni (l'amministratore sollecita il consenso dell'assemblea ordinaria per sostenere questi primi costi legali, così da ottenere l'anticipo della somma dai condomini, che verranno risarciti in seguito dalla persona morosa). Perduta anche quest'occasione, il moroso riceverà entro una ventina di giorni - la notifica del decreto ingiuntivo richiesto dall'amministratore. L'ufficiale giudiziario può anche non trovare l'interessato, allora sarà necessaria una successiva notifica. SCAPPATOIA Per il condomino moroso esiste sempre, in qualunque momento, la possibilità di estinguere il debito nonostante la vertenza legale in corso. Basterà che si metta in contatto con l'avvocato del condominio o con l'amministratore dichiarando di volere assolvere ai propri debiti, con la possibilità di ottenere anche una rateizzazione della somma: l'unica cosa che conta è che il condominio ottenga il pagamento delle spese, e così vengono accettati anche temili più lunghi del previsto. PIGNORAMENTO Se il condomino si ostina a non pagare, si arriva al pignoramento: a) mobiliare, quando interessa parte dei mobili, i crediti verso terzi, un quinto dello stipendio b) immobiliare, quando viene richiesta l'istanza di vendita all'asta dell'appartamento. In entrambi i casi il ricavato soddisferà le spese dovute al condominio e il rimanente rimarrà al proprietario. 11 condomino può però decidere, o avere la possibilità di pagare, quando il pignoramento è già in atto: anche in questo caso gliene viene dato modo tramite l'avvocato, per una somma che comprenderà spese, interessi e costi legali. Esistono forme di pagamento agevolato da chiedere al pretore, con il versamento immediato di una prima parte e poi con rate successive da rispettare, pena la ripresa del pignoramento. GLI INTERESSI 11 giorno dopo la data di scadenza del pagamento delle spese il condomino e moroso e pertanto dovrà versare anche gli interessi: se il regolamento di condominio non specifica diversamente, sono nella misura del 10 per cento all'anno, a decorrere dal giorno successivo della scadenza delle spese sino al termine dell'eventuale pignoramento. A carico del condomino ci sono anche tutte le spese legali che il condominio sarà obbligato ad affrontare. CHI CI RIMETTE Certo il problema fondamentale è rappresentato dall'ammontare della somma che non viene pagata a tempo debito: chi ci rimette? Due le possibili soluzioni: I) quella più frequente e la ripartizione della cifra dovuta fra tutti i condomini il cui anticipo sarà risarcito dal moroso con relativi interessi (sia nel caso questi paghi in ritardo, sia nel caso in cui l'ammontare venga ottenuto in seguito all'azione di pignoramento) 2) meno utilizzato l'uso del c/c bancario del condominio, che comunque comporta per il moroso il costo degli interessi passivi. AFFITTUARIO Nel proprietario dell'alloggio l'amministratore ha l'unico riferimento per discutere le decisioni da prendere o per rivalersi economicamente. L'inquilino in affitto viene chiamato in causa solo nel caso di spese ordinarie o di riscaldamento, mai attraverso un'azione diretta. Se non paga la propria quota l'amministratore invierà la prima lettura di sollecito sia all'inquilino moroso sia al proprietario, dopo di che la successiva procedura verterà esclusivamente sul proprietario Spetterà a quest'ultimo cercare un accordo. FALLIMENTO Più intricalo il caso di un fallimento di un'azienda con attività nel condominio. 1 ) Se il titolare ha la residenza allo stesso indirizzo, le spese condominiali «evase» diventano «primarie» e quindi privilegiate rispetto ad altri fornitori (banche escluse) 2) Se la residenza è altrove di- IL preventivo di spese, con relative scadenze, approvato dall'assemblea ordinaria, ò il documento ufficiale cui deve attenersi il condominio. In caso di inadempienza da parte di uno o più condonimi, l'amministratore può chiedere, senza convocare un'assemblea straordinaria, un decreto ingiuntivo esecutivo («nonostante opposizione», non rilevante) per ottenere i pagamenti non fatti. Chi amministra con professionalità sostiene l'avvocato Roberto Bella, esperto di problemi condominiali in caso di inadempienza deve avviare il procedimento di messa in mora entro 30 giorni. PROCEDURA Decidendo di non farlo e lasciando passare altro tempo potrà poi essere accusato di cattiva gestione, con l'onere di sostenere in prima persona l'importo non recuperato. 11 decreto è uno strumento importante poiché il condomino, anche se si oppone, è obbligato a pagare. Per essere richiesto necessita di. copia autentica della delibera di assemblea che ha deciso le spese hi ometto, copia conforme del riparto delle spese, rendiconto condominiale. Il decreto può essere presentato: al giudice di pace, sino a una quota massima di spese di 5 milioni; al pretore, se si arriva sino a 50 milioni; al tribunale, se viene superata questa cifra. SERVIZI SOSPESI Dopo il decreto del giudice (per qualsiasi importo della mora) che può venire emesso in una ventina di giorni, al condomino giunge la notifica con il precetto, ossia l'intimazione di pagare entro dieci giorni. Trascorso tale periodo, si può passare all'azione del pignoramento mobiliare (pignoramento di mobili, di un quinto dello stipendio, della pigione se l'alloggio è affittato, dell'auto). Inoltre, se il regolamento di condominio lo prevede - venta prioritario il diritto al rimborso di altri eventuali fornitori, 11 condominio deve anticipare le spese arretrate, come specificatamente la legge impone attraverso il principio di «solidarietà comune». Per lo stesso motivo deve avvenire fra tutti i condomini la ripartizione delle perdite subite. CAMBIO DI PROPRIETÀ' Possono sorgere problemi per il recupero delle spese quando il condomino vende l'alloggio e non avvisa l'amministratore. Se per disonestà non salda i debiti che gli competono e si rende irrintracciabile, il nuovo proprietario dovrà pagare tutte le spese dell'anno in corso e dell'anno precedente. L'amministratore perderà invoce il rimborso di eventuali mancati pagamenti degli anni precedenti. CONDOMINO «FANTASMA» Nel caso in cui il condomino non dia più notizie di sé per lungo periodo, rendendosi irrintracciabile senza tenere fede agli impegni economici assunti, l'amministratore può agire informandosi prima sui dati catastali dell'alloggio (per avere l'esatta documentazione di palazzo, piano e locale) e poi chiedere un pignoramento immobiliare cautelativo. [t. p.)