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Una proposta concreta di «Tuttosoldi» da portare alla prossima assemblea: il conto correnti Una proposta concreta di «Tuttosoldi» da portare alla prossima assemblea: il conto correnti tra i proprietari, che possono verificare la puntualità di tutti nei versamenti. E più fidii C/c condominiale garanzia per tutti tirare copia dell'estratto direttamente all'istituto di credito (cosa impossibile qualora il conto fosse intestato alla persona dell'amministratore). Un documento bancario cartaceo, insomma, è per i condòmini una certezza. Molto meno «certi», invece, possono essere i rendiconti, orali o scritti, che vengono di solito presentati in assemblea. INTERESSI A parte questa fondamentale differenza ci sono altri vantaggi, pratici e finanziari. Innanzitutto le somme depositate in banca, anche per brevi periodi, maturano interessi, cioè «producono» altri soldi. Nel caso dei condomìni, poi, è opportuno ricordare che le giacenze sono sempre di decine di milioni che diventano sovente centinaia nel caso di grandi immobili o di palazzi nei centri storici (basti pensare alle sole rate condominiali, che non vengono mai versate tutte lo stesso giorno, o anche agli anticipi per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria). IL BENEFICIARIO Gli interessi che così maturano e di cui beneficia il titolare, rimangono in tal modo di esclusiva proprietà del condominio. E possono venire utilizzati per coprire piccoli passivi, per pagare le stesse spese di tenuta conto, anticipare spese impreviste o essere fruttuosamente investiti anche soltanto per brevi periodi. 1 lavori per rifare il tetto languono e i soldi sono già stati raccol¬ si» . IMtes IMtes IL rapporto condominio-amministratore-conto corrente ha provocato molte discussioni nelle assemblee. Da una parte i sostenitori della neim separazione del patrimonio dei ..ondomini da quello dell'amministratore e di altri condomìni, dall'altra coloro che sostengono l'impossibilità da parte dell'amministratore di effettuare i pagamenti a terzi quando il ritardo nei versamenti dei condomini si concreta in una mancanza pressoché totale di fondi con un c/c unico per ogni condominio, specie se si tratta di piccoli edifici. TRE ASPETTI Possiamo individuare tre aspetti del problema: 1) normativo: giurisprudenza e dottrina prevalente; 2) fiscale; 3) pratico, con applicazione nei casi concreti. La magistratura si è occupata del pioblema e già il 26/6/86 il Tribunale di Milano, con sentenza n. 5517, ha respinto la richiesta di un amministratore che, tenendo un c/c unico per tutti i condomìni da lui amministrati, ha chiesto in sede di presentazione del rendiconto consuntivo gli interessi per anticipo di somme pari al 50% delle cifre dovute dai condomini. La sentenza ha stabilito che l'amministratore deve tenere un conto di cassa intestato al condominio, e se tale conto viene aperto in un istituto di credito, gli interessi vanno calcolati a ti? Pensate a quanto può rendere investire per tre mesi qualche centinaio di milioni! ALTRI VANTAGGI Tutte le banche offrono, chi più chi meno, condizioni particolarmente accattivanti. Spese basse di apertura e chiusura conto, un certo numero di operazioni gratuite o a basso prezzo, tassi agevolati, sia attivi che passivi. E una serie di servizi «preziosi» che vengono attivati in maniera automatica e (quasi) gratuita e che snelliscono, facilitano, automatizzano il lavoro di amministrazione. INCASSI PIÙ' RAPIDI Per tutti i gestori di stabili il momento cruciale è sempre quello della riscossione dell'affitto: la banca in questo caso si fa carico di emettere e recapitare, alla scadenza concordata, gli avvisi di pagamento. E, in seconda battuta, di sollecitare gli eventuali ritardatari. L'incasso delle quote diventa più rapido, siano esse spese condominiali o rate d'affitto. L'inquilino versa la somma dovuta senza pagare la commissione (il prezzo di un bonifico varia da 3 fino a 10-12 mila lire) direttamente sul conto corrente del suo palazzo. Unica ac cortezza: specificare sulla causale a che titolo i soldi vengono dati (spese condominiali, appunto, o quote d'affitto, etc). PAGAMENTI Anche i pagamenti avvengono in maniera automatica. Gli istituti di credito provvedono agli stipendi del personale - dalla portinaia al giardiniere, alla vigilanza notturna - e al versamento dei relativi contributi agli istituti previdenziali. Come ad ogni altro tipo di addebito richiesto: per esempio vengono pagato gratuitamente, alla data concordata, le bollette condominiali. «HOME BANKING» Ma la convenzione prevede un'ulteriore opportunità: il remote banking (anche chiamato home banking). E' la possibilità, per l'amministratore, di collegarsi con la banca on line, per via telematica, direttamente dal proprio ufficio. E poter quindi conoscere tempestivamente la situazione del conto o dei conti amministrati (anche in diverse filiali) e trasferire elettronicamente dalla propria scrivania disposizioni di incasso e pagamenti. Con un enorme risparmio di tempo (pensate solo alle code agli sportela) e un conseguente abbattimento di costi. MUTUI AGEVOLATI 11 conto Condominio prevede inoltre, anche se con modalità diverse da istituto a istituto, vali tipi di finanziamento agevolato Per far fronte a spese ordinarie improvvise è, in genere, pos sibile usufruire in tempi rapidi di un prestito che può oscillare dai 20 ai 40 milioni: per lavori di manutenzione straordinaria, invece, le banche erogano fino a 150-200 milioni di lire, sempre a tassi di favore. Anche il singolo può chiedere un mutuo (per ope¬ re di ristrutturazione o manutenzione del proprio appartamento): pure lui potrà ottenere condizioni vantaggiose rispetto al credito ordinario. Particolare importante: oltre a concedere tassi agevolati, le banche, se il correntista è un condominio, non chiedono garanzie accessorie. Il finanziamento viene concesso presentando copia della delibera dell'assemblea. SCELTA DELLA BANCA Alcune banche vantano già un conto corrente appositamente studiato per i condomìni. Altre, invece, come la Banca di Roma, ci stanno pensando. O ancora, la Banca Nazionale del Lavoro, pur non disponendo di un conto corrente convenzionato, offre alla sua clientela un finanziamento agevolato «Credito al Condominio Bnl». E' bene dunque sempre cominciare a informarsi alla propria banca, ricordando che in genere le convenzioni già formalizzate sono più convenienti rispetto alle condizioni «strappate» dal singolo amministratore o dai condòmini di un solo stabile L'unione, anche nel mondo del credito, fa la forza. Di questo si è già accorta l'Anaci, Associazione nazionale amministratori immobiliari e condominiali che è riuscita ad ottenere dal Credito Italiano (una banca che già propone a tutti i condomìni una convenzione particolarmente favorevole) condizioni ancora migliori per i propri soci. Anna Maria Catano