Canoni e prezzi dopo Affittopoli

tuttosoldì Lunedì 18 Settembre 1995 tuttosoldì LA STAMPA Il governo modificherà regole (e affitti) per essere inquilini degli enti Ecco come inciderà sul mercato una manovra di così vasta portata Canoni e prezzi dopo Affittopoli TR PER decine, forse centinaia di migliaia di famiglie, il terremoto di Affittopoli avrà due conseguenze, una certa e una probabile. Quella probabile è il rincaro del canone (in misura variabile da definire), quella certa è che tutti, in attesa della «sentenza» sulla entità del rincaro, stanno valutando che cosa fare se l'aumento sarà salato: traslocare alla ricerca di un affitto più conveniente? Orientarsi verso l'acquisto, destinando alle rate di un mutuo la somma che se ne dovrebbe andare per la pigione? In tutti i casi può essere interessante cercare di capire se Affittopoli provocherà conseguenze, e quali, su livelli degli affitti e prezzi delle case. Tuttosoldi lo ha chiesto a quattro esperti (articolo seguente). IL DIRITTO Per la verità, un'altra domanda si pongono gli inquilini «pubblici»: quella sul buon diritto ad occupare l'alloggio. Da un punto di vista giuridico si può presumere che tutti o quasi gli inquilini che godono di una casa pubblica a prezzi stracciati possono dimostrare di essere in regola con le leggi. Le norme che fino ad oggi hanno regolato l'assegnazione delle abitazioni lasciano un enorme margine di discrezionalità nella determinazione dei criteri, per cui, fatta salva una piccola quota di immobili da assegnare obbligatoriamente a categorie deboli (sfrattati, famiglie con reddito basso) in pratica la casa la si dà a chi si vuole. Quanto agli affitti, gli enti pubblici hanno sempre rispettato l'equo canone. Anche nei casi in cui si fosse chiesto un affitto ancora inferiore, formalmente la legge sarebbe stata rispettata, perché il canone determinato secondo le regole in vigore dal '78 è un canone massimo. Il padrone di casa può chiedere di meno. NIENTI PATTI IN DEROGA Nel 1992 per le case pubbliche non sono entrati in vigore i patti in deroga, ma una circolare dell'allora ministro del Lavoro, Cristofori, ha determinato criteri di adeguamento molto blando. Questo mentre nelle grandi città il passaggio ai patti in deroga ha portato a incrementi variabili tra il 200 e il 300% del costo degli affitti. Gli incrementi più forti hanno riguardato le case con più di 25-30 anni. COSA DICONO GLI ESPERTI MARIO BREGMA (presidente di Scenari immobiliari): «Se vi saranno conseguenze, saranno soltanto marginali. Anche ammesso che 50 mila inquilini debbano o vogliano lasciare, si tratta sempre di non più del 5 per cento del mercato annuale delle locazioni. L'aumento dell'offerta potrebbe portare a una leggera diminuzione dei canoni, che comunque stanno già scendendo per conto loro da qualche anno e che in una fase di crisi economica come quella attuale non potrebbe risalire. L'affitto di una casa è legato al valore dell'immobile, ma è in funzione dei redditi delle famiglie». ALBERTO LUNGHINI (presidente Aici-Associazione italiana consulenti immobiliari): «Se gli enti previdenziali facessero pagare i canoni giusti non ci sarebbero grandi conseguenze sul mercato immobiliare, però garantirebbero a chi ha versato i contributi che verrà loro pagata una pensione. Non credo che ci saranno terremoti sul mercato perché a mio avviso ben pochi lasceranno la casa. Chi è dentro questi appartamenti da anni ha presumibilmente effettuato spese di ristrutturazione che a questo punto sarebbero a fondo perduto. E lasciar la casa significherebbe comunque trovare canoni di mercato analoghi o più alti». SERGIO SCALETTI (amministratore delegato Gabetti): «La mia impressione è che quando si andrà a fondo di tutta la vicenda di Affittopoli si scoprirà che la stragrande maggioranza degli inquilini ha il diritto di occupare la casa in cui vive. Problemi sul mercato non dovrebbero essercene, perché gli affitti non aumenteranno dall'oggi al domani ma ci saranno incrementi diluiti nel tempo. E non bisogna pensare a chi sa quali benefici per gli Enti previdenziali. Ammesso che l'Inps incassi 100 miliardi all'anno in più, sarebbe un granello nel deficit». GIANNI STAGNO (dell'ufficio studi Fimaa e presidente agenti immobiliari di Genova): «Credo che sia emersa solo la classica punta dell'iceberg. Si parla di persone fisiche, ma non delle sedi di partiti e di associazioni collegate date in affitto a canoni ridicoli o addirittura gratis dai Comuni. E anche quando si parla di inquilini, si prendono i casi più eclatanti, esponenti della nomenklatura noti che magari pagano anche canoni decorosi, mentre si trascura tutto il sottobosco di portaborse che la casa l'hanno avuta allo stesso modo. Non penso che un aumento dei canoni a livello di mercato porterà grandi conseguenze. Traslocare e cercarsi un'altra abitazione sarebbe certamente meno economico». VECCHIE CASE L'equo canone, infatti, viene determinato considerando una serie di criteri, il più importante è la «vetustà» dell'edificio. E così gli immobili più pregiati, quelli nei centri storici delle città, rendono, secondo la legge del '78, canoni ridicoli. Una casa nuova nella periferia-dormitorio di una metropoli, secondo l'equo canone, può rendere anche il doppio o il triplo di un appartamento Liberty in centro città. Non devono quindi meravigliare notizie come quelle dei canoni da 300 mila lire al mese per un attico nel centro di Roma al tale o talaltro esponente della nomenklatura. Purché si ponga termine a questa stortura. Gino Pagliuca LA CONSISTENZA DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE PUBBLICO [numero degli appartamenti] AMMINISTRAZIONI DELLO STATO 20.000 ENTI PREVIDENZIALI 130.000 COMUNI 300.000 TRASFORMARE L'AFFITTO IN MUTUO QUANDO CONVIENE wmmMM&mmmmmmmmmmmmmMmmmmmmmmm Che fare quando l'affitto aumenta improvvisamente, come potrebbe succedere agli inquilini delle case pubbliche? Se si è in grado di sopportare l'aumento e non si dispone della somma necessaria all'acquisto di un'altra abitazione probabilmente la cosa migliore è fare buon viso a cattivo gioco. Una casa analoga alla propria sul libero mercato degli affitti costerebbe comunque di più. Sul piatto della bilancia bisogna infatti mettere le spese di ristrutturazione effettuate nel vecchio appartamento, che andrebbero perdute, e quelle di trasloco. Ancora più importante un'altra considerazione: l'affitto derivante da un nuovo contratto è sempre più alto (almeno del 20-30 per cento) rispetto a quello di un rinnovo. E se invece si volesse addirittura fare il salto di qualità e comprare? Un buon criterio per valutare la convenienza potrebbe essere quello indicato dalla tabella, dove è calcolata la somma che si potrebbe ottenere da una banca versando invece che un affitto a fondo perduto le rate di un mutuo. Nel valutare la convenienza dell'operazione non bisogna dimenticare un fatto: che gli affitti aumentano nel corso del tempo, mentre il debito contratto con un mutuo diminuisce ad ogni rata. Naturalmente la condizione di partenza di chi vuole comprare è disporre di almeno la metà della somma necessaria all'acquisto. Infatti le banche, soprattutto quando le cifre diventano importanti, difficilmente erogano finanziamenti superiori al 60-65% del valore dell'immobile. Un ulteriore 10-15% va messo in conto per spese di trasloco ristrutturazione e tasse. In pratica, per ottenere un mutuo da 300 milioni bisogna comprare una casa che ne costa «chiavi in mano» almeno 600. O IMP0RT0 TASS0 IMP0RT0 FINANZIABILE AFFITT0 DEL MUTU0 A10ANNI A15ANNI 15.000.000 12,00% 86,7 13,00% 83,3 98,5 14,00% 80,1 93,5 20.000.000 12,00% 115,6 138,4 13,00% 111 131,3 14,00% 106,8 124,7 25.000.000 12,00% 144,5 173 13,00% 138,8 164,1 14,00% 133,5 155,9 30.000.000 12,00% 173,4 207,6 13,00% 166,6 196,9 14,00% 160,2 187,1 35.000.000 12,00% 202,3 242,2 13,00% 194,3 229,7 14,00% 186,9 218,3 Dati in milioni di lire LA TUA AMICA BANCA. TURBOMUTUO E MUTUO FONDIARIO 'linboMiituo è una fomni di[finanziamento clic immette di avete liquidità in tempi brevi. Si possono ottenete, a tassi vantaggiosi e in soli 15 giorni, fino a 150 milioni. Per imponi superiori chiedete Mutuo Fondiaria SPECIALCREDITO E1 ///; prestito personale erogato fino a 25 milioni, con rimhoiso entro 60 mesi. PRESTO PRESTITO /:' /'/ servizio di finanziamento immediato del Credito su Pegno, con mi poter ottenere un ardito veloce garantito da beni come gioielli, ori, algenti, tappeti, pellicce e hi-fi, succimi ì unte riscattatiti.

Persone citate: Cristofori, Gabetti, Gino Pagliuca

Luoghi citati: Genova, Roma