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Meglio spendere soldi per il canone o per saldare le rate del mutuo? Un dubbio che riguarda molti e che risolviamo con calcoli ed esempi Meglio spendere soldi per il canone o per saldare le rate del mutuo? Un dubbio che riguarda molti e che risolviamo con calcoli ed esempi Quando con l'affitto ti paghi il prestito perché vuole abitare in una casa sua o chi preferisce l'affitto perché ha paura che la banca gli porti via tutto se non è in grado di pagare più le rate), la prima considerazione di carattere squisitamente finanziario è lapalissiana: la convenienza del mutuo cresce con l'aumentare dei canoni e/o con il diminuire dei tassi di interesse. Ciò significa che, in genere, il mutuo è più conveniente quando la casa è piccola, perché i canoni in proporzione scendono con l'aumentare delle dimensioni dell'appartamento, mentre i tassi di interesse non variano con il variare della somma mutuata. DUE FATTORI Oltre a questo, perché la scelta di ricorrere al finanziamento bancario sia economicamente corretta devono verificarsi due condizioni: a) che l'appartamento in questione sia fiscalmente una «prima casa». In caso contrario, infatti, si andrebbe incontro a Irpef e lei maggiorate (che invece non si pagherebbero rimanendo in affitto). Inoltre, il mutuo sarebbe inevitabilmente più caro: le banche, infatti, riservano le condizioni migliori ai mutui per la prima casa (in genere i tassi sono più bassi di 1-1,5 punti), mentre gli interessi passivi non darebbero nessun vantaggio sul 740 b) che si intenda abitare nell'appartamento in questione almeno per tutta la durata del mutuo. CAPITALE REMUNERATO In genere si stima che, ai tassi di rivalutazione degli immobili registratisi in Italia dal dopoguerra a oggi (2-3% sopra l'inflazione, un risultato che però il mercato non vede da almeno cinque anni), ci vogliano comunque dai 7 ai 9 anni perché il «capital gain» sia remunerativo rispetto all'esborso fiscale per acquisto e compravendita dell'immobile. La presenza di un mutuo, con il suo carico di interessi passivi e l'aggravio di spese fiscali e notarili apportato dall'accensione e dalla cancellazione dell'ipoteca, ha come conseguenza quella dell'allungamento del periodo dopo il quale la rivendita diventa conveniente. Oltretutto, vendere un appartamento sul quale sia ancora accesa un'ipoteca è senz'altro più difficile che alienarne uno libero da vincoli. IL 50% DELLA SPESA Soddisfatte queste condizioni generali, bisogna valutare caso per caso il rapporto tra canone e rata di mutuo: quando questa è in grado di finanziare almeno il 50% dell'acquisto può ritenersi conve¬ niente. Questo soprattutto se si tiene conto che sul lungo periodo la rata rimarrà costante se si è scelto un tasso fisso, o, nel caso di mutuo variabile, rimarrà costante la quota di capitale da rimborsare e le oscillazioni dei tassi di interesse con il trascorrere delle rate non hanno un'importanza realmente significativa. AUMENTO ANNUO Al contrario il canone è destinato ad aumentare - sia pure del 75% rispetto all'inflazione - ogni anno, e allo scadere dell'ottavo anno va ricontrattato integralmente, con l'inevitabile aumento richiesto dal padrone di casa. [g.p-1 DOVI DOVi È UN AFFARE INDEBITARSI E SI RATA MENSILE (PER 10 E 18 ANNI). La maggior parte dei mutui prima casa ha oggi tassi che oscillano tra iti 0 (e in qualche caso anche qualche centesimo in meno per I «variàbili») e li 13 per cento. Una rata mensile da un milione a questi tassi finanzia una somma variabile da 67 (tasso al 13%) a 75,6 (ai 10%) milioni con un mutuo decennale e da 79 a 93 milioni se ci si indebita per 15 anni. AFFITTI AGGIORNATI E PONDERATI DI VENTI CITTA*. Nella tabella della pagina presentiamo i risultati di un calcolo che abbiamo effettuato servendoci di dati direttamente elaborati da «Tuttosoldi». Infatti abbiamo preso in considerazione i valori in venti città degli affitti aggiornati al 30 giugno scorso dalla Cònfediiizia e da noi «ponderati» in relazione alle varie tipologie di appartamento. ALLOGGIO DI CINQUANTA METRI QUADRATI. Li abbiamo confrontati con il tasso medio (10,9%) dei mutui variabili, che si ottiene dalla nostra indagine sui tassi praticati dai maggiori istituti, e infine abbiamo visto che cifra si potrebbe ottenere in prestito da una banca trasformando il canone medio di un appartamento dì 50 metri quadri. La convenienza appare dubbia, soprattutto nelle città e nelle posizioni con le quotazioni di acquisto più elevate, come i centri di Milano, Torino o Roma. RISPARMIO FISCALE. Nell'elaborazione abbiamo considerato che II mutuo abbia una valenza fiscale neutra: cioè che il risparmio fiscale per deduzione degli interessi passivi copra esattamente l'esborso per lei e Irpef. IMPORTO FINANZIABILE A 15 ANNI AFFITTO CONTRO MUTUO: CHE SOMMA SI PUÒ' OTTENERE PAGANDO COME RATA L'EQUIVALENTE DI UN AFFITTO IN"20 CITTA' '-a ALESSANDRIA NAPOLI 43,1 38,7 32,21 | 38,7 38,7 22,6 |\yfjmZ^Atl,j\ f64,54^5 42,5] \JS,7 37,7 32,21 Q9^^^y^^/ij 152,6 47,2 43,1 | | 48,9 40,3 37,7J 86 63,4 51,1 | 1*4,9 48,4 43,5 | "77,4 64,559,2i| 86' 64,5 48V4| "41,445,1 38,7 | "64,5 . 53,8 51,T\ "64,5 61,8 63,4 | \ 45,1 38,7"32,2 J [BBm^ wraaliMSft J J, 1 -r 4 rlafll 35,9 34,1 30,1 73 57,1 41,2 43,5 41,4 36,5 raffi 88,6 69,3 50 MILANO ccnwo semic. ; mm 63,3 49,6 44,7 76,9 60,2 54,2 VERONA M,7 Elaborazione di Tuttosoldi su dati Confedilizia (luglio '96) Dati in milioni di lire. Muluo ai tasso del 10,9% (indice di Tuttosoldi ottobre 1996)