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// valore è dato dalVedificabilità // valore è dato dalVedificabilità ABBATTERE E RICOSTRUIRE L'area è una componente del costo di una casa molto importante. Lo è tanto che nelle grandi città spesso risulterebbe più conveniente per ohi acquista uno stabile fatiscente abbatterlo e ricostruirlo tutto nuovo piuttosto che ristrutturarlo. L'incidenza di un'area sul costo a metro quadro di un immobile può variare dal 20% (piccoli centri del Sud) fino al 35-40% (centri storici delle grandi città). I DUE FATTORI II valore di un'area è determinato da due fattori: la sua destinazione e, se edificabile, il suo indice di edificabilità. Destinazione significa l'impiego previsto dal piano regolatore: se il terreno è in una zona industriale, ad esempio, non ci si potrà costruire una casa. E il valore sarà, in una grande città, almeno tre-quattro volte più basso. UNA SPECULAZIONE «CLASSICA» La più classica delle speculazioni immobiliari consiste proprio nel comprare aree a destinazione poco appetibile (industriale o, meglio ancora, agricola) e aspettare (magari con l'aiuto non proprio disinteressato degli amministatori comunali) che il piano regolatore cambi la destinazione del terreno. L'indice di edificabilità segnala invece la «sfruttabilità» dell'area. SUPERFICIE Il valore del terreno non è mai determinato dalla sua superficie ma dal volume degli immobili che si possono costruire sopra. L'indice non è nient'altro che il rapporto tra superficie del terreno e volumetria consentita. Dire che un terreno ha indice uno significa, che per ogni metro di superficie si può realizzare un metro cubo di casa.