La Stampa - Consultazione Archivio

Decisa fusione in casa Rat ANALISI 77 mattone di Stato va venduto leggero Il mattone è sempre stato il miraggio e l'angoscia degli italiani, ed è diventato il miraggio e l'angoscia dei governi da quando il nostro Paese ha imboccato la via della cessione dei beni pubblici. In effetti, cosa è più facile da vendere di un patrimonio immobiliare che può essere ceduto a pezzi e quindi trovare molti più acquirenti che non un'azienda o una banca? Nella realtà le cose non sono andate così. Anzi. Non solo gli immobili di proprietà dello Stato, degli enti pubblici e delle altre società a proprietà statale non sono stati ceduti al di là delle operazioni di ordinaria ammistrazione. Ma alcuni enti pubblici hanno continuato a comprare e neanche tanto a buon prezzo: pare infatti che mentre i rendimenti immobiliari richiesti dagli investitori professionali privati siano oggi dell'ordine del 7%-8%, gli enti pubblici acquistino sulla base di rendimenti intorno al 5%. Un affare che, se veramente fosse cosi, nel migliore dei casi produrrà ingenti minusvalenze non ovvie da riassorbire nei bilanci degli enti che comprano. In questo contesto, i ministri Treu e Visco decidono di far vendere allo Stato ed agli enti pubblici immobili per 35/40 mila miliardi in 5 anni, 1500 dei quali nel 1997. Ottima iniziativa. Solo ci si chiede, come si fa a vendere (e a chi si vendono) tutte queste case e palazzi? il mercato immobiliare è quello che è, «'na schifezza» direbbe Totò. Solo nel 1995 l'eccesso di offerta di immobili residenziali è stato di 5 milioni di metri quadri, circa il 10% della domanda. E passi. Ma nel settore degli uffici l'offerta ha superato la domanda di 3,8 milioni di metri quadrati, ma quest'ultima è stata solamente di 4,2 milioni di metri quadrati: un disastro. In questa situazione non già certo brillante il sistema bancario, così come altri settori dell'economia, nell'ansia di liberarsi del patrimonio immobiliare capitatogli in portafoglio a seguito delle crisi aziendali degli ultimi anni, è pronto a mettere sul mercato milioni di metri quadri. Per cui nessuna vera ripresa del settore ap- II ministro Vince zo Visco pare all'cnizzonte. Così è da vedere se vi sia qualche strumento che, se ben utilizzato possa mitigare lo scetticismo sul successo dell'operazione di vendita pensata dal Governo. Forse i fondi immobiliari potrebbero aiutare, ma ricordano un po' troppo le avventure truffaldine di Bagnasco e Cultrera. Ma pensando all'edilizia residenziale di proprietà degli enti pubblici (e sarebbe bene includere anche Metropolis, la società delle Ferrovie, in possesso di uno sterminato patrimonio immobiliare) anche altro si può fare. La prima opportunità che viene in mente è di consentire una piena deducibilità fiscale degli interessi (e magari anche di una parte del capitale) dei mutui contratti per l'acquisto di immobili ovvero per la ristrutturazione di immobili degradati, dando, tra l'altro, una mano al risanamento di alcuni importanti centri storici quasi diroccati, come quelli di Napoli e Genova. Al Fisco costerà un po', ma potrebbe essere un buon prezzo da pagare per far aiutare il mercato immobiliare a ritornare all'onor del mondo, ed aiutare così lo Stato a vendere. La seconda cosa invece non costa nulla. Si potrebbe offrire ai dipendenti degli enti pubblici e delle società venditrici gli immobili accettando in pagamento la quota di Trattamento di Fine Rapporto accumulata dall'acquirente. Se il prezzo eccedesse il Tfr, sarebbe meno costoso per i venditori sovvenzionare parte degli interessi sui mutui necessari per completare l'acquisto che non continuare a possedere milioni di metri quadrati di solito affittati a poco prezzo quando non vuoti. Gli enti pubblici ridurrebbero il proprio indebitamento, eliminerebbero degli attivi non strategici e, last but not least, non dovrebbero più sostenere gli enormi costi (inclusi quelli per il personale) per la gestione di questi immobili. E sarebbe un primo, magari neanche tanto piccolo, passo nella direzione del risanamento di un pezzo del settore storico. Alessandro Pansa isa | II ministro Vincenzo Visco