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Sul lungo periodo le quotazioni hanno battuto finora V inflazione Infuturo, però, conterà di più saper scegliere immobili ben affittabili Sul lungo periodo le quotazioni hanno battuto finora V inflazione Infuturo, però, conterà di più saper scegliere immobili ben affittabili MATTONE: MILANO STACCA L'ISTAT Elaborazione di Tuttosoldi su dati Islat, Aici, Anicbi e Nomisma 8 INFLAZIONE ITALIA 239,8 22,5 Come garantirsi un reddito Icommercianti, gli artigiani e i professionisti per decenni hanno praticato in maniera molto semplice ma efficace il «fai da te» previdenziale: comprando appartamenti da mettere a reddito per garantirsi una pensione con gli affitti. Tuttavia, le quotazioni immobiliari salite alle stelle da un lato, l'equo canone che ha depresso i rendimenti dall'altro, hanno appannato già negli Anni Settanta l'appeal di questo tipo di investimento immobiliare. CAMBIAMENTI A vent'anni di distanza il quadro si ò profondamente modificato: i prezzi degli appartamenti sono fermi o in calo da almeno 4 anni, i patti in deroga hanno liberalizzato i canoni di affitto e tutti, lavoratori autonomi o dipendenti, ci troviamo di fronte all'esigenza di pensare a come integrare la pensione. In questa situazione il mattone come forma di previdenza può tornare d'attualità? COME LE ASSICURAZIONI «Investire una parte del proprio capitale in immobili: è quello che fanno le assicurazioni e i fondi pensione in tutto il mondo. Perchè il piccolo risparmiatore non dovrebbe faro altrettanto?» si chiede Mario Breglia, direttore di «Scenari immobiliari». Ad essa si accompagna un consiglio: «L'importante è comportarsi come una compagnia d'assicurazione, cercando di comprare bene senza guardare troppo al rendimento immediato. La redditività può essere sempre migliorata». MEGLIO SE OCCUPATO In termini puramente finanziari il discorso del nostro interlocutore non fa una grinza. Il vero guadagno di chi acquista la casa è nella possibilità di rivenderla a un prezzo rivalutato più dell'inflazione. Questo significa che se si vuole comprare una casa per metterla a reddito è molto più vantaggioso acquistarla già affittata, anche se a canone basso, piuttosto che libera e con il miraggio di trovare un inquilino che paga di più. I conti sono presto fatti: un appartamento già affittato costa il 20-30% in meno di un analogo immobile libero. Una differenza di prezzo tale da «mangiarsi» da sola 4-6 annualità d'affitto dell'immobile libero. DA RISTRUTTURARE Lo stesso discorso può valere per gli appartamenti da ristrutturare: in una grande città la differenza di prezzo tra un immobile completamente a posto e uno completamente da rifare in genere è superiore al valore della ristrutturazione da compiere e quindi, se si vuole per forza comprare il libero, può valere la pena di acquistare un immobile da rimettere in sesto ed effettuare i lavori necessari mentre si cerca l'inquilino. COME PENSIONATI Una buona soluzione previdenziale può essere, a determinate condizioni, anche l'acquisto di una seconda casa. «Una scelta molto intelligente - dice ad esem pio Oreste Pasquali, presidente di Tecnocasa - potrebbe risultare quella di trovarsi un posto dove si vorrebbe andare a vivere da pensionati, comprarvi la casa e affit tarla nel frattempo. Al momento della pensione si rivende la casa in città e si fa fruttare il ricava to». E' un'idea che hanno avuto nel passato migliaia di piemonte si e lombardi, identificando come obiettivo la Liguria. [TRE ESEMPI DI RENDITA DA LOCAZIONE m ' Irpef lasso sulule* 'c'* Registru/Juiie Neflo 0| 25 3.468.000 313.632 600.000 120.000 7.498.368 |i 50 3.468.000 218.592 600.000 120.000 7.593.408 = 75 4.182.000 195.408 600.000 120.000 6.902.592 Irpef Tassa salute* 'c'** Registrr-zione Netto 0| 25 4.335.000 468.270 900.000 150.000 9.146.730 If 50 4.335.000 326.370 900.000 150.000 9.288.630 = 75 5.227.500 291.755 900.000 150.000 8.430.745 IrpeF Tassa salute* 'c'** Registrazione Netto n=? 30 5.202.000 622.908 1.200.000 180.000 10.795.092 11 50 5.202.000 434.148 1.200.000 180.000 10.983.852 = 75 6.273.000 388.102 1.200.000 180.000 9.958.898 Appartamento dal valore catastale di 100 milioni, affittato a 12 milioni l'anno. Proprietario che dispone di altri redditi immobiliari per 1 milione. Appartamento dal valore catastale di 150 milioni, affittato a 15 milioni l'anno. Proprietario che immobiliari per 2 milioni Appartamento dal valore catastale di 200 milioni, affittato a 18 milioni l'anno. ||t| Proprietario che dispone di altri redditi immobiliari per 3 milioni QUANTO RESTA DELL'AFFITTO *lmporto netto, che tiene conto quindi del vantaggio fiscale derivante dalla deducibilità dell'imposta **lci al 6 per mille p BUONA POSIZIONE Ed è stata una scelta decisamente felice: i prezzi nelle località più rinomate di Levante e di Ponente sono cresciuti, da 10 o 20 anni a questa parte, quasi dappertutto e, se l'appartamento è confortevole e in buona posizione, non c'è alcun problema ad affittarlo a mese, a stagione o addirittura anno per anno. LUNGA STAGIONE La situazione urbanistica della Liguria è tale da scongiurare l'ipotesi di una colata di cemento nei prossimi anni e quindi anche il rischio di eccesso di offerta. Se invece non si pensa a traslocare una volta raggiunta l'età della pensione, la scelta di un investimento in località di villeggiatura potrebbe privilegiare la montagna, che gode del vantaggio di una stagione turistica più lunga e della possibilità di affittare a settimana nei mesi di febbraio e marzo. Più che su stazioni già affermate vale la pena di orientarsi su località per le quali è programmata la realizzazione di strutture e infrastrutture (impianti di risalita e di innevamento artificiale, collegamenti veloci con autostrade o superstrade) nel giro di qualche anno. A SETTIMANE L'affitto per periodi brevi funziona benissimo anche nei borghi d'arte di Toscana e Umbria. In centri storici come Todi, Spoleto, Cortona, è possibile acquistare a 2-3 milioni al metro bilocali che si possono riaffittare a centomila lire al giorno; anche tenendo conto delle commissioni d'agenzia, e un investimento che può rendere fino al 10% lordo all'anno, senza problemi per il futuro, visto che si tratta di località che, per quanto possano mutare scenari economici e gusti dulia gente, continueranno ad attirare turisti, italiani e stranieri. [g. pa.]