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tuttosoldi tuttosoldi Lunedì 17 Giugno 1996 ..3 Una recente direttiva europea ha in pratica tolto validità ai vecchi prestampati usati per i «compromessi». Come ci si deve comportare ora Il contratto a prova di UE IL termine tecnico è anche suggestivo: contratti leonini. Si chiamano così gli accordi in cui il rapporto vantaggi/svantaggi tra le parti è chiaramente sbilanciato e uno dei contraenti fa, per l'appunto, la parte del leone. Da qualche mese il consumatore italiano corre meno rischi di stipulare contratti con il ruolo di vittima designata. Ed è anche più tutelato il cliente dell'agenzia immobiliare. Questo grazie all'entrata in vigore della legge 52 del 6 febbraio scorso (la cosiddetta «legge comunitaria») riguardante le clausole abusive nei contratti stipulati tra i professionisti e i loro clienti. In particolare, l'articolo 25 della legge aggiunge un nuovo capo (il XIV bis, «dei contratti del consumatore») al quarto libro del codice civile. DIRITTI E DOVERI La legge consiste sostanzialmente nell'elenco di venti tipi di clausole considerate vessatorie, perché implicano uno squilibrio tra diritti e doveri del consumatore nei confronti del professionista o comunque comportano l'assunzione di impegni unilaterali. Nell'attività di un'agenzia immobiliare, un'applicazione letterale delle norme significa mettere fuori legge due capisaldi della prassi commerciale: la cosiddetta proposta irrevocabile d'acquisto e l'incarico in esclusiva. Le organizzazioni di catego¬ ria e le maggiori società di intermediazione si sono rivolte agli studi legali di fiducia per studiare le opportune contromosse. Entro poche settimane dovrebbero essere disponibili i contratti prestampati in linea con le nuove disposizioni. Ma al di là di tutti gli artifici tecnico-giuridici che saranno messi in atto, un cliente consapevole dei propri diritti potrà egualmente trarre vantaggio dalle nuove norme. INCARICO IN ESCLUSIVA Dalle bozze di contratto in via di approvazione si può dedurre che le agenzie aggireranno la norma contro le esclusive con un'operazione di maquillage linguistico, facendo sparire espressioni come «incarico irrevocabile», «in esclusiva» e via dicendo, ma ottenendo nella sostanza incarichi uguali a quelli soliti. Poco male, se la durata del contratto ò ragionevolmente breve e se le condizioni pattuite sono trasparenti e offrono vantaggi anche al cliente. Se l'agenzia, ad esempio, in cambio dell'esclusiva si assume esplicitamente il rischio delle LE GARANZIE TUTELANO I CLIENTI PRIVATI La legge comunitaria regola unicamente i rapporti tra professionista e consumatore. Le norme non hanno efficacia: a) tra due privati, b) quando il cliente è una persona giuridica o, e), se è un privato che effettua un acquisto per scopi professionali (esempio: un dentista che si compra lo studio). Un contratto contenente una delle clausole vietate è valido, è nulla la p&ite vessatoria. Delle 20 clausole solo 3 sono automaticamente nulle (l'esclusione della responsabilità del professionista in caso dì morte o danno del cliente; l'esclusione della possibilità di adire le vie legali contro il professionista; le clausole non conosciute dal cliente). Le altre 17 lo sono se il professionista non è in grado dì provare che sono state contrattate con il cliente che in cambio ha ottenuto del vantaggi. Perciò molte agenzie scrivono i contratti (uguali ai precedenti) di volta in volta, per poter affermare che le clausole sono state concordate, ma il cliente avveduto non è obbligato a sottostare. spese di pubblicità, c'è un'effettiva contropartita economica. Piuttosto bisogna stare molto attenti alle agenzie che dicono di non operare in esclusiva. Ci sono in giro contratti di agenzie che dicono di rifiutare l'esclusiva e poi vogliono impegnare il cliente al pagamento della provvigione se nel periodo di durata del contratto l'immobile viene venduto da un'altra agenzia. PROPOSTA IRREVOCABILE La proposta irrevocabile d'acquisto e il più tipico degli impegni unilaterali: Tizio si impegna a comprare a un determinato prezzo la casa di Caio e per questo versa una caparra. Caio è libero o meno di accettare. La scappatoia per sfuggire alla legge comunitaria è fin troppo facile: basta che l'agenzia faccia indirizzare la proposta al venditore e il gioco è fatto, visto che tra privati le clausole unilaterali non sono vietate. DUE CONDIZIONI Al di là degli escamotage legali, il potenziale acquirente, prima di firmare un impegno (con il relativo corollario di un assegno) che lega lui solo, deve valutarne attentamente l'opportunità. Dare un caparra al buio ha senso solo a due condizioni sn non si conoscono personalmente il venditore o l'agente immobiliare: a) che l'assegno sia depositato