Guida all'affitto dell'ufficio
J J M M I canoni degli affitti che presentiamo in questa pagina sono stati rilevati da Nomisma. Sulle locazioni dì uffici è presto detto: i canoni sono al livello di quelli del residenziale, con la differenza che una casa prima 0 poi si riesce ad affittarla, un ufficio male ubicato oggi rimane vuoto. Per quanto riguarda i negozi, I dati vanno presi per quello che sono, cioè medie matematiche, con pregi e difetti. Due case uguali a cento metri di distanza l'una dall'altra hanno sempre più o meno lo stesso valore locativo. Due negozi no: se uno è affacciato in una via di grande passaggio e il secondo in una strada laterale la differenza potrebbe anche essere del 100% e oltre. Che sia il passaggio, e in particolare quello degli stranieri, a determinare il canone lo dimostrano 1 dati che vedono il centro di Venezia come la zona di gran lunga più cara l'Italia. Cifre analoghe nelle vie top a Roma (via Condotti o piazza di Spagna) o Milano (San Babila e dintorni). Iposti di lavoro fisso sono un bene sempre più prezioso e raro. Per molti giovani la scelta di mettersi in proprio è quasi obbligatoria. Il primo passo da compiere, una volta individuato il settore in cui operare, è affittare il negozio, l'ufficio o il laboratorio in cui iniziare l'attività. Diciamo che si tratta del primo passo perché per una nuova attività, se non si dispone già di un immobile di famiglia, non esiste una seria alternativa alla locazione: acquistare, infatti, è antieconomico, sia perché è inutile distogliere capitali, ammesso che se ne abbiano, dall'avvio dell'attività vera e propria per investirli nelle mura, sia perché l'acquisto è molto meno favorevole dal punto di vista fiscale: il costo dell'immobile, infatti, si ammortizza per quote minime ogni anno mentre i canoni sono interamente deducibili. LE REGOLE Le locazioni commerciali (così si chiamano indistintamente tutti gli affitti di immobili non residenziali) hanno una disciplina che differisce sostanzialmente da quella delle abitazioni. La legge fondamentale in materia è sì la stessa, la 392/78 (l'«equo canone»), ma al residenziale è dedicato il capo I (articoli 1-26), al commerciale il capo II. Vediamo le caratteristiche salienti delle norme in materia. ENTITÀ' DEL CANONE All'entrata in vigore, la legge 392 prevedeva meccanismi rigidi di determinazione dei canoni solo per contratti già in essere da lungo tempo. Ora il problema non si pone più. I canoni sono liberi. A) Ogni anno il proprietario può applicare un aumento pari al 75% dell'indice Istat del costo della vita, calcolato con il criterio della variazione assoluta. Il conto, quindi, va fatto prendendo come riferimenti il canone originario e l'indice Istat del mese in cui è stato stipulato il contratto. B) Il criterio della cosiddetta variazione relativa, di solito applicato nelle locazioni residenziali e più favorevole all'inquilino, prende come basi di calcolo l'incremento Istat annuale e l'ultimo canone pagato. C) Solo per pochissimi contratti, stipulati prima dell'aprile 1985, è possibile per l'inquilino richiedere l'aggiornamento biennale. D) E' possibile stabilire una «scalettatura» nei canoni. Ad esempio, decidere che il canone a regime sarà, poniamo, di 20 milioni l'anno più adeguamento Istat, ma nel contempo stabilire che il canone entrerà a regime dopo tre anni, mentre per il primo è stabilita una riduzione del 30% e per il secondo del 20%. E) Non è mai possibile stabilire canoni crescenti in misura maggiore all'adeguamento Istat. DURATA Le locazioni commerciali hanno durata minima di 12 anni (sei più un rinnovo automatico di altri sei). Dopo la scadenza del secondo periodo è possibile rinnovare il contratto per periodi non inferiori ai sei anni. La durata minima della locazione di immobili adibiti ad alberghi è di 18 anni (nove più nove). Alla scadenza dei primi sei anni (nove per gli alberghi) il proprietario può chiedere il possesso dell'immobile solo se egli o i suoi parenti fino al 2° grado debbano farne un uso diretto, oppure se è in progetto la demolizione o la ristrutturazione dell'immobile.
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