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tutto tutto ANALISI F '■DflsssS5««e«(Ss*w' Salvo che in pochissime città, le quotazioni del mattone non recuperano nemmeno l'inflazione Molti esperti pensano che non ci sono più margini per altri ribassi E può convenire Vacquisto Guida a tutti i prezzi dei cento capoluoghi UN segnale piccolo ma interessante. A gennaio il mercato immobiliare ha fatto registrare una ripresa del 14% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. A febbraio il dato non ha avuto conferma. Non è azzardato spiegare il perché di queste performance se guardiamo alla situazione politica del Paese: nelle prime settimane dell'anno il mercato aspettava fiducioso il nuovo governo, l'accordo sulle riforme istituzionali e, soprattutto, un periodo di stabilità politica. Frustrate queste attese e a fronte della competizione elettorale, il mercato ha avuto uno stop. UN SOLIDO FUTURO E' vero che i mercati finanziari hanno ripreso subito fiato, ma l'atteggiamento psicologico di chi si butta sul mercato immobiliare è diverso da quello di chi opera sul versante finanziario. Anche il semplice acquisto di un bilocale, soprattutto se richiede l'impiego di tutti i propri risparmi magari con l'aggiunta di un debito bancario, presuppone una scelta strategica di largo respiro, alla base della quale ci deve essere sempre la prospettiva di un futuro solido. Il dato sull'aumento delle vendite a gennaio l'abbiamo ricavato dal «Rapporto sul mercato immobiliare italiano», che a giorni sarà pubblicato da «Scenari immobiliari», società milanese di consulenza presieduta da Mario Breglia. Dal «Rapporto» abbiamo ricavato i dati che riportiamo nelle tabelle (sotto) e sulle quali facciamo qualche considerazione. DATI GENERALI Nel 1995 in Italia le compravendite di abitazioni residenziali sono state pari a 35,6 milioni di metri quadrati (+4,9% rispetto al 1994). Il dato dovrebbe equivalere a circa 500 mila abitazioni e quindi confermare le proiezioni sugli scambi del ministero dell'Interno. Una curiosità: in Italia il sistema ufficiale di rilevazione dei contratti non passa, come sarebbe logico, né attraverso l'Istat né attraverso un dicastero economico, bensì dal Viminale. Questo perché nessuno si prende la briga di cata¬ logare i rogiti (operazione di per sé semplicissima). L'unica fonte ufficiale è il conteggio delle segnalazioni di vendita alle questure, obbligatorie per non violare le leggi antimafia. CRESCE LA DOMANDA Tornando a «Scenari», il rapporto stima che la domanda potenziale sia di 54 milioni di metri quadri (il 30% in più del venduto), con un incremento rispetto all'anno precedente del 6,6%. C'è quindi maggiore interesse per il mattone, anche perché le famiglie hanno rimandato negli scorsi anni l'acquisto, ma la mediocrità dell'offerta frena molti potenziali compratori. I prezzi sono scesi mediamente del 2% in lire correnti. Non è un dato disastroso in sé, ma se si aggiunge il 5,8% di inflazione si ottiene un decremento sensibile. CROLLO DEGLI UFFICI L'interesse per la casa si risveglia quando i tassi di Bot e Cct sono in calo: Breglia calcola che solo a gennaio la riduzione del rendimento dei titoli di Stato abbia dirottato sul mercato immobiliare 5000 miliardi. Il fatturato del settore nel 1995 è salito in totale del 3,6%. Gli italiani hanno speso per il mattone 120.800 miliardi. In crescita il settore commerciale (+22,7%), discrete le performance della prima casa (+4,6%) e del settore industriale (+4,8%). A picco le vendite di seconde case (-14,7%) e uffici (-10,9%), che scontano l'eccesso di offerta nelle grandi città (centri direzionali compresi). Quanto alle case da vacanza, il peso delle tasse ha tenuto lontani molti potenziali acquirenti. TENDENZE I prezzi sono scesi più nelle grandi città che nelle piccole; più nei centri storici che nelle periferie. La tendenza osservata dal Rapporto di «Scenari» trova conferma anche nelle rilevazioni di altri istituti di ricerca. La spiegazione di questo fenomeno (che comunque è di portata più ridotta rispetto agli anni precedenti) può essere solo una e lapalissiana: i prezzi richiesti sono ancora troppo alti e il mercato non li può «digerire». Per quanto banale sembri questa osservazione, la realtà di chi tratta compravendite dimostra che chi mette in vendita l'appartamento, che lo faccia direttamente o a mezzo agenzia, è costretto a trattare sul prezzo e quasi sempre vende solo a costo di sostanziosi sconti sulle pretese iniziali. IN MANO AGLI ACQUIRENTI Il mercato in questo momento quindi è più che mai in mano agli acquirenti. La forte domanda incontra un'offerta ampia ma debole e quasi sempre dequalificata. Emblematico è il caso di Torino. Il giro d'affari delle compravendite nel capoluogo piemontese nel '95, inferiore a quello di Milano, supera quello di Roma, che ha il triplo di abitanti e valori immobiliari in media più elevati. Eppure, nonostante tutto, i prezzi sono scesi. CLIENTE CON IDEE CHIARE I potenziali acquirenti hanno le idee piuttosto chiare su quello che vogliono e sul rapporto qualitàprezzo da accettare. Negli ultimi anni, ad esempio, quattro grandi città come Milano, Torino, Bologna e Firenze sono state interessate dall'esplosione dei prezzi dell'hinterland. In queste «piazze» si può verificare il fenomeno di quotazioni nei Comuni della «cintura» più appetibili pari se non superiori a quelle delle periferie dei rispettivi capoluoghi. CAMERE CON VISTA L'aumento dei prezzi nei Comuni più interessanti (quelli meglio serviti o con migliore vista paesaggistico-ambientale) ha finito negli scorsi anni per influenzare anche i prezzi di Comuni con meno «atout». La tendenza s'è fermata. Oggi l'hinterland meno pregiato ha vaste fasce di invenduto: la gente, a parità o quasi di prezzo, preferisce tornare in città. E' quanto accade, ad esempio, a Milano. Il saldo migratorio è ancora negativo: ma chi esce di città va nei quartieri residenziali dei Comuni confinanti o cambia addirittura regione. Chi entra (nel '95 sono state circa 22 mila persone) lo fa prevalentemente da Comuni della provincia mal serviti. DIMENSIONI Un altro motivo di disagio del mercato è costituito dal divario di tipologia di offerta e di domanda. La banca dati di Tecnocasa rivela che in offerta vi sono prevalentemente mono e bilocali, mentre la domanda si indirizza verso immobili di maggiori dimensioni. A spiegare questi fatti vi possono essere due ragioni. La prima, la più «gettonata» dagli esperti, è che il mercato si è trasformato da mercato di prima necessità (neofamiglie, sfrattati, ecc.) a mercato di sostituzione. OBBLIGO A VENDERE Ma a Tecnocasa suggeriscono anche un secondo motivo: chi ha una casa grande ritiene che i prezzi saliranno e non vuol essere costretto a svendere. Di sicuro per chi ha un immobile di grande dimensione ma non appetibile (ad esempio, cinque locali in zona centrale, ma poco luminosi e a piano terra) in questo momento vendere quando si è pressati dal bisogno è un vero e proprio guaio. A Milano o a Roma significa perdere il 40-50 per cento rispetto a tre anni fa. PICCOLO E' BELLO Le città che alla fine del 1995 potevano vantare un segno positivo sono poche. Se poi limitiamo il conto ai soli Comuni con una rivalutazione pari o superiore al 5,8% di inflazione, il mazzo si restringe a quattro nomi: Como, Ferrara, Cuneo e Biella. La performance di prezzo peggiore in assoluto è quella di Roma che, secondo «Scenari immobiliari»; ha perso oltre il 10% nominale. Il segno più si trova davanti quasi solo a città medio-piccole del Nord, con economia orientata alle esportazioni. E' il caso di Biella o di Como: le due città sono, ognuna nel proprio settore, leader mondiali nella produzione tessile. La debolezza della lira ha favorito il made in Italy della moda e l'economia delle due città. Al Sud, invece, dove il boom delle esportazioni ha toccato solo marginalmente l'economia, il calo delle quotazioni è generalizzato. m TORINO A mV 1 1 mmmi 1 M MV ■ ■ ■ o CENTRO STORICO 3,2/4 2,5/3,3 1,5/2,2 CROCETTA 3,5/4 2,5/3 1,5/2,3 SAN SALVARI0 - C.SO DANTE 2,9/3,3 2,3/2,9 2/nd SAN SALVARI0 - SACRO CUORE 2,9/3 2,2/2,5 2/2,3 SAN SALVARI0 - PORTA NUOVA 2,5/3,2 1.7/2,5 1,2/1,9 AURORA - CORSO PALERMO 2,2/2,5 1,8/2 1/1,5 AURORA-V. CIGNA 2/2,2 1,5/1,8 1/1,5 B.G0 VITTORIA - CHIESA SALUTE 2,5/nd 1,9/nd 1,5/nd B.G0 VITTORIA - GIACHIN0 nd/nil 1,7/nd 1,2/nd Gino Pagliuca BARRIERA MILANO - REBAUDENG0 2,5/nd 2/2,8 1,5/nd BARRIERA MILANO - SEMPI0NE 2,1/2,8 1,7/1,7 1,3/1,6 BARRIERA MILANO - M0NTEBIANC0 2,2/2,5 1,8/2 1,3/1,6 BARRIERA MILANO - P. CERIGN0LA 2,5/2,8 1,8/2,3 1,4/1,8 LUCENT0 2,2/2,5 2/2,3 1,8/2,1 MAD. CAMPAGNA - V. B0RGAR0 1,8/2,1 1,6/1,9 1,4/1,8 MAD. CAMPAGNA - V. LANZ0 2,1/2,3 1,8/2,1 1,6/1,9 VANCHIGLIA - SANTA GIULIA 2,4/3 1,7/2,2 1,2/1,8 AERONAUTICA 2,8/3,5 2/2,5 1,7/2 CAMPIDOGLIO 2,7/3,3 2/2,7 1,2/1,5 CENISIA-V. FREJUS 2,6/3,1 1,9/2,2 1,5/1,7 PARELLA - P. CAMPANELLA 2,6/3,3 2/2,5 1,7/2 POZZO STRADA - P. MASSAUA 2,8/3,3 2,3/2,8 1,8/2,3 SAN DONATO - V. CIBRARI0 3/3,8 2,5/3 1/nd SAN PAOLO 2,7/3,5 2,2/3 1,8/2,7 MIRAFI0RI NORD - P. PITAGORA 2,9/3,4 2,6/2,9 2,2/2,7 MIRAFI0RI NORD - P. OMERO 2,8/3,4 2,5/2,9 2,1/2,6 SANTA RITA - C. SIRACUSA 2,6/4,5 2,2/3,9 1,9/2,7 SANTA RITA - V. FILADELFIA 2,8/3,5 2,4/3,2 2/2,8 SANTA RITA - V. BARLETTA 2,8/4,5 2,4/3,8 1,8/2,5 LINGOTTO - P. GALIMBERTI 2,4/2,8 2/2,3 1,8/2 NIZZA - MILLEF0NTI 3,4/nd 2,4/nd 1,8/nd NIZZA - SPEZIA 2,9/nd 2,1/nd 1,4/nd MIRAFI0RI-TRAIANO 2,5/2,9 2,2/2,6 1,6/1,8 MIRAFI0RI - C. UNIONE SOVIETICA nd/nd 2/2,5 1,5/1,8 MIRAFIORI - V. PLAVA 2,5/2,6 2,2/2,4 1,4/1,6 Hinterland batte città. Il mercato torinese è da anni caratterizzato da una grande mobilità, ma ora le preferenze sembrano decisamente orientate verso i centri della provincia. Tecnocasa rileva nell'ultimo semestre una diminuzione dei valori in città di circa il 2% e un aumento della medesima entità dei prezzi nell'hinterland. Oggi in molti comuni della fascia collinare le case già costano più che in molti quartieri cittadini. Nel capoluogo, l'area più cara e ricercata rimane la zona pedonale compresa nella zona di corso Montevecchio. prezzi esano SEMKOrRO PERJFEAtt prezzi WB%ij/js prezzi vmwws v«Ì%medu 94/95 M0BIUTA' VAL D'AOSTA cektho semcektro perrsm prezzi v*r%w» prezzi vm%ws prezzi vafl%»vk varakdw 94/85 MOtun* A0STA 3,5/4,2 3,13 3,03,6 0 1,9/2,3 -1,35 0,59 IDH PHMONTI ALESSANDRIA 2.673,1 -2,89 2,3/2,8 -2,86 1,3/1,6 -5.8 -3,85 WTVi AST1 2,4/2,9 6,25 2.1/2,5 2,7 1,4/1,7 2,11 3.69 BKUA 2,2/3,0 9,3 1,6/2 4.65 1,3/1,8 3,45 5.8 CUK0 3,0/3,6 6,62 2,6/3,1 5,13 1.7/2.0 8.39 6.71 NOVAM 3,0/3,6 139 2,6/3.1 1.14 13/23 2,11 1.71 TMW0 4.2/5.3 -7,14 2,8/3,9 -5,71 2/2,8 -6 -638 VERBAJHA 3,8/4,6 nd 33/4,0 nd 2.5/3,0 nd nd VERCEUi 2,3/2,8 2,33 2,0/2.4 4,17 1.1/1,3 0 2,17 BO UOUIUA 6EN0VA 4,2/5,6 -1,04 2,8/3,7 -4,55 1,7/2,8 -6,38 -3,99 EE1 WPERU 3,2/3,8 3,7 23/3,4 2,33 1.7/2,0 3.13 3,05 LASPEZIA 3,2/3,8 -1,75 23/3.4 -5.96 1,8/2,2 3.15 -132 SAVOM 43/4,8 2,21 3,5/4,2 233 1,9/2,3 234 239 LOMBARDIA BERGAMO 3,8/4.6 1,18 3,3/4,0 2,52 2,1/2,5 -2,7 0,33 BRESCIA 4,3/53 3.85 3,7/4,4 3,92 2,4/2,9 5,41 4,39 C0M0 4,3/53 3,53 3,7/4,4 10,29 2,5/3,0 7,69 7,17 CREMONA 2.8/3,4 -139 2.4/2.9 -4.76 1.4/1,7 3,85 -43.93 |J3jJ LECC0 ! nd | 0,95 33/4 4.76 2,4/2,6 536 3,66 LOW 3,9/4,6 nd 3/3,3 nd 1,6/2,1 nd nd MANTOVA 3,3/4,0 4,76 2,9/3,5 4,76 1,8/23 6,45 5,32 MOAN 6,8/11,5 -2,17 3,9/5,5 -2,04 2,7/3,9 -4,48 -2,9 HUM 3,9/4,7 1.54 3,4/4,1 0 23/2,6 -2,78 -0.41 SOHMUO 33/33 4,17 2,8/3,4 536 1,4/1,7 -2,03 2,47 VARESE 3,3/4,0 4,11 2,9/3,5 8,16 1,9/23 -2.56 3,24 THNTINO TRHHO 3.6/43 6,67 3,1/3,7 6 1,8/23 1,52 4,73 WRZAM0 4,7/5,6 3,53 4,1/4,9 1,54 2,6/3,1 1,49 2,19 B?J vmno BELLUN0 2,9/3,5 5,17 23/3,0 5,13 1.5/1,6 232 4,37 PADOVA 4,6/5,5 236 43/43 1.89 2,2/2,6 0 138 ROVWO 2,1/2,5 -234 13/23 9,63 1.0/13 0 2,36 TREW0 4,6/5,5 531 43/4,8 0,75 1,9/2,3 5 3,72 VEME7JA 5,7/8,2 -631 3,4/5 -938 2,2/3,3 -11,11 -9 VER0MA 3,8/4.6 -138 33/4,0 -033 2,2/2,6 -7,3 -3,14 V1CEMZA 3.6/4,3 1,45 3,1/3,7 2,04 1,7/2,0 333 U* 9fl| nUUU - VENIZ1A OIUUA 60R1Z1A 2,3*3 -5,41 2,0/2.4 -3,7 1,2/1,4 -7.26 -5,46 JlEHI centro SEMcanno PEWBW prezzi vab%9vk prezzi wm%9w prezzi var% 84/95 HfflDENOKE 2,5/3,0 6,25 23/2,6 4,17 1,1/13 533 TRIESTE 3,8/4,6 23 33/4,0 4,76 2,0/2,4 0 UMKE 2,8/3,4 4,17 2,4/2,9 2,94 13/1,7 7,14 IMIUA WSm 4,9/53 2.88 3,3/4 -137 2/23 -135 FERRARA 2,8/3,4 93 2.4/2,9 5,13 13/13 6,08 FORLr 2,5/3,0 2,04 2,2/2,6 0 1,4/1,7 -1,32 MODEM 3,8/4,6 -1,3 3,3/4,0 -237 13/23 0 PARMA 43/53 435 3,7/4,1 3,17 2/23 0 F1ACEKA 3,3/4,0 6,38 2,9/3,5 3,48 1,8/23 438 MVEMM 3,8/4,6 -3,41 33/4,0 -234 13/13 0 BEOOQE. 33/43 0 3,1/3,7 234 13/13 339 RUM 4,5/5,4 -233 33/43 -2.17 2,6/3,1 -4,62 TOMANA MEZZO 3,674,3 -136 3,1/3,7 -335 13/2,2 -4,76 FffiERZE 43/53 -3,92 33/43 -2,47 2,5/3,6 -3,13 M0SSE10 2,5/3,0 -237 23/2,6 -Ml 1,4/1.7 -10,18 LJY0RM0 3,7/4,4 -132 33/33 -4,76 1,9/2,3 -5,39 LUCCA 3,7/4,4 -0,79 33/33 -5.13 13/23 -234 MASSAC 2,8/3,4 -1,79 23/2,9 4,7 13/1.7 339. ^ttj^^^|7/43 0 J?*^