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Condominio Le risposte Condominio Le risposte FINO AL 18% Nella maggior parte dei casi il rendimento cedolare si colloca tra il 3% e il 4% (3,1% in media). Ma capital gain e, in alcuni casi, aumenti dì capitale gratuiti hanno portato a risultati annui ben superiori. Quasi tutti i titoli considerati hanno infatti garantito agli investitori ritorni compresi tra l'8% e il 10% (senza considerare il credito d'imposta sui dividendi), mentre spicca il 18% di Cariverona. REGIME DISCREZIONALE Negli ultimi 12 mesi, i titoli delle aziende bancarie non quotate hanno quindi garantito rendimenti in quasi tutti i casi superiori a quelli offerti dai Bot. Il problema è però quello della possibilità di ripetere in futuro gli stessi risultati. Tenendo conto del regime spesso completamente discrezionale di formazione del prezzo, bisogna sottolineare come sia soprattutto una redditività aziendale in linea con il rendimento passato del titolo a garantire la sostenibilità di tale risultato. REDDITIVITÀ' FUTURA In questo senso, Roe dell'ordine del 7-9% (non infrequenti nel campione, a fronte di una media pari al 6,2%) costituiscono un'importante indicazione a favore della redditività futura dell'investimento. Mentre per le aziende con utili più bassi è importante capire se esiste una tendenza al miglioramento dei risultati (è il caso della Banca Popolare dell'Etruria, reduce da un difficile '95) a giustificare prezzi dei titoli che appaiono troppo elevati rispetto ai redditi prodotti dall'azienda. [1. i.] II regolamento del supercondominio Il lettore Francesco Robaldo di Carmagnola chiede che valore abbia l'obbligo, contenuto nel regolamento condominiale sottoscritto all'atto di acquisto, di accettare incondizionatamente un regolamento supercondominiale in via di costituzione, e dunque senza conoscerne il contenuto, e quale maggioranze siano necessarie per modificarlo. Nel caso specifico il regolamento è stato predisposto dal costruttore prima della formazione del condominio, e accettato dai condomini. Si tratta quindi di un regolamento di natura contrattuale che viene o richiamato negli atti d'acquisto dei singoli condomini, cosi da formarne parte integrante e sostanziale, oppure è allegato ad essi e accettato dagli acquirenti mediante adesione. La giurisprudenza ha precisato che l'accettazione non richiede la contestualità della sua conoscenza effettiva con la stipula del contratto d'acquisto, potendo tale conoscenza essere anteriore o posteriore alla stipula stessa, quando comunque il contratto contenga l'impegno dell'acquirente di osservare il regolamento già redatto. Diversa, invece, è la fattispecie in cui il regolamento di condominio non sia stato ancora predisposto al momento della cessione in proprietà delle singole unità immobiliari facenti parte dell'edificio, ma gli acquirenti, nei singoli atti di compravendita, abbiano dato incarico al costruttore di redigerlo (nel nostro caso non si tratta di regolamento condominiale, ma supercondominiale; comunque, la fattispecie è analoga). Afferma la prevalente giurisprudenza che, una volti compilato, tale regolamento deve essere approvato dai singoli condomini con il procedimento previsto per i regolamenti interni, mentre un'eventuale accettazione preventiva non può sostituire l'approvazione, attesa la nullità di tale accettazione, riflettendo una convenzione con oggetto indeterminato o indeterminabile: nell'ipotesi considerata, quindi, l'obbligo per l'acquirente, risultante dal regolamento contrattuale di condominio redatto dal costruttore, di accettare senza condizioni il futuro regolamento supercondominiale deve ritenersi privo di valore. In ogni caso, poiché si sta trattando di regolamenti contrattuali - condominiali e supercondominiali - accettati dai singoli acquirenti-condomini al momento degli atti d'acquisto dei vari appartamenti, occorrerebbe l'unanimità per la modifica di una loro parte e specificamente dei criteri di ripartizione delle spese ivi previsti. Si desume che la delibera assembleare adottata con l'equivalente di 637 millesimi è da ritenersi priva di validità. Copertura di cortile e box: chi paga Il lettore Giancarlo Giacosa di Torino chiede come devono essere ripartite fra i condomini le spese per la pavimentazione e impermeabilizzazione del cortile, costituente soletta di copertura di garage siti nel sottosuolo, di esclusiva proprietà di alcuni condomini. I cortili sono di proprietà comune (art. 1117 C.C.), salvo titolo contrario, e di conseguenza le spese necessarie per la conservazione, ex art. 1123 1° e, C.C., devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Nel caso specifico alcuni ne fanno un utilizzo maggiore. Perciò, le spese per la pavimentazione e impermeabilizzazione del cortile, che è anche soletta di copertura, dovrebbero essere suddivise in base all'art. 1123 2° e, C.C.: «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne». La giurisprudenza ritiene applicabile l'art. 1126 («lastrici solari di uso esclusivo»): «Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno». Perciò, nel caso di specie, le spese dovranno essere suddivise - a mio parere - fra i condomini in base al criterio dell'art. 1126 (1/3 di spesa a carico di tutti i condomini e 2/3 di spesa a carico dei soli proprietari delle unità sottostanti il cortile). Cancello automatico: divisione delle spese Il lettore Ermes Pavia di Vercelli chiede come devono essere ripartite fra i condomini le spese di installazione e successiva manutenzione di un cancello automatico, quale accesso al cortile comune e ai box di proprietà esclusiva solo di una parte di condomini. Il cancello deve ritenersi bene comune a tutti i condomini e, di conseguenza, le spese per la sua installazione, manutenzione, riparazione e sostituzione devono in via generale ripartirsi fra tutti in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123, 1° comma C.C.). Nel caso specifico, però, il cancello permette di accedere anche ai box, di proprietà esclusiva di alcuni condomini, per cui sembra equo che questi ultimi sopportino una spesa maggiore, sia per l'installazione, sia per la futura manutenzione. Si dovrà, dunque, applicare - a mio parere - nell'ipotesi considerata non il 1° comma dell'art. 1123 ma il 2° comma: «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne». Ma quale criterio usare per la ripartizione? Una soluzione potrebbe essere quella prospettata dal lettore di ripartire il 50% a carico di tutti i condomini e il 50% a carico dei soli proprietari di box. In giurisprudenza si sostiene sia detta soluzione sia quella in base alla quale la spesa va ripartita in proporzione alle quote millesimali di ognuna delle porzioni immobiliari. Fatta salva - e prevale - la diversa disciplina eventualmente prevista in regolamento condominiale. La «torretta» dei dissidi Un lettore chiede come debbano essere ripartite le spese fra i condomini, in caso di riparazione della torretta, costituente la cabinamacchina dell'ascensore, situata sul tetto di un edificio, condominio suddiviso in più scale, ognuna con proprio ascensore. La torretta sul tetto va considerata componente dell'impianto dell'ascensore; infatti, in essa, che costituisce il locaie macchinario, si trovano normalmente il quadro di manovra, il selettore, il motore, l'argano, il limitatore di velocità. Nel caso in specie, il condominio ha più scale, ognuna delle quali servita da un proprio ascensore, nel cui impianto è inclusa anche la citata torretta. Perciò, se il regolamento condominiale nulla dispone, per quanto riguarda la suddivisione delle spese relative all'ascensore, intendendo indicare con questi termini l'intero impianto, esse devono essere contabilizzate e ripartite separatamente per i singoli impianti che servono ciascuna scala, con addebito ai soli condomini le cui proprietà sono servite da ciascun ascensore. Si applica quindi il criterio enunciato nell'art. 1123, 3° e, nel senso che le spese relative a ogni ascensore si dividono soltanto fra i condomini che ne possono trarre utilità. E tra questi ultimi, in base a consolidata giurisprudenza, dette spese vanno ripartite a norma dell'art. 1124, ossia per metà in base alla quota millesimale dei condomini alle cui proprietà l'impianto serve e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. A cura di ELENA BAIO (Coordinamento legali Confedilizia)