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L L US VOCI CHE INCIDONO SUL COMPENSO ! I risparmio, alla conservazione del patrimonio edilizio, alla difesa del | risparmio, alla conservazione del patrimonio edilizio, alla difesa del diritto alla qualità della vita. REGOLE DA CAMBIARE Assocond si rende conto che nel nostro quadro istituzionale la pretesa di sviluppare in tempi brevi progetti complessivi di riforma peccherebbe di mancanza di realismo. Si rende anche conto che l'attuale normativa penalizza sensibilmente il condomino, se è vero che con cadenza ormai periodica si legge di amministratori che si appropriano dei soldi versati oppure che «fanno quadrare i conti» a loro piacimento. Cominciamo, quindi, a cambiare le regole che disciplinano i compiti dell'amministratore, ampliando da un lato i doveri e limitando dall'altro il suo discrezionale potere di gestire i soldi altrui. Ed allora ^Unioncasa, F no.Federdmrninisiratori, AssocorT ^Unioncasa, F no.Federdmrninisiratori, AssocorT abbiamo indicato poche modi che, di facile attuazione, che pò abbiamo indicato poche modifiche, di facile attuazione, che possono bastare. Le regole dovrebbero far parte della dotazione di norme deontologiche, prima ancora che giuridiche, di ogni amministratore, ma nella realtà sono ancora troppo numerosi i casi in cui ciò non avviene. FIGURA PROFESSIONALE Un intervento di riforma del settore, comunque, non può ignorare la necessità di rivedere la stessa figura professionale dell'amministratore e il suo ruolo nella gestione del patrimonio immobiliare per conto terzi. Basta pensare alla 1. 24/12/93 n. 560 sulla dismissione del patrimonio degli enti pubblici e al d.lvo 16/2/96 n. 104 sulla dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali per rendersi conto che i processi innescati incrementeranno il mercato della gestione del patrimonio immobiliare e che si renderà necessaria una risposta, che, in linea con le esperienze più sviluppate degli altri Paesi, individui nella erogazione dei servizi di gestione immobiliare un'attività di impresa, con precisi requisiti di professionalità. Nasceranno dunque le società di gestione? II fenomeno è già attuale e sarebbe bene che anche il legislatore se ne accorgesse, regolamentandolo NUOVA MENTALITÀ' Da ultimo, cambiare le regole per amministrare il condominio non basta, si deve cambiare anche la mentalità del condomino. Le spese di gestione della casa influiscono ormai in modo sensibile sul bilancio di ogni famiglia: da qui la necessità, anzi l'obbligo, per i condòmini di partecipare attivamente alla vita del proprio condominio e di non delegare ad altri il compito di controllare il proprio amministratore. Partecipando all'assemblea, per esempio. Vero che a volte può sembrare al condomino una perdita di tempo, ma altrettanto vero che solo in tale occasione egli può manifestare le proprie volontà decisionali. Insomma, per avere un «condominio pulito» non bastano regole che astrattamente tutelino il condomino: occorre che l'utente del bene casa si adoperi per vedere applicate in concreto queste regole. AUGUSTO GIRLA Assocond, Associazione nazionale condomini tori a di pò difiposbbee di anmiono si in setrare essa ministioiare alla ssiopubulla imziali cessi il atrirenche, svividui i geà di ti di dunenobene e ace per non he la speiscoul biui la er i tivandotri il oprio o alVero cono, ma tale re le Inomie che ndol bee apgole. Un lettore di Roma chiede quando le delibere dell'assemblea condominiale devono essere adottate in base a maggioranza numerica, quando in base a maggioranza millesimale, quando, infine, sono necessarie entrambe le maggioranze. Nell'art. 1136 C.C. sono dettate le norme sulle maggioranze. Tale disciplina è sottratta alla disponibilità delle parti, nel senso che non è possibile per via pattizia, diminuire o elevare il quorum previsto da tale norma. Le delibere prese nell'assemblea di prima convocazione sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, 2° e), a meno che si tratti di delibere che abbiano a oggetto le innovazioni previste dal 10 c. dell'art. 1120 C.C., le quali devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136, 3° e); queste innovazioni sono quelle dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. La stessa maggioranza, ex art. 1136, 2° e, si impone per le delibere relative all'approvazione e modifica del regolamento di condominio e per quelle relative allo scioglimento del condominio al fine della costituzione di condomini separati. Il numero degli intervenuti ai fini della maggioranza ex art. 1136, 2° e, si riferisce al momento in cui si dà atto delle deliberazioni di voto; coloro che danno voto favorevole devono cioè essere in numero maggiore di quelli presenti che danno voto negativo o che si astengono. Le delibere dell'assemblea in seconda convocazione sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edifìcio (art. 1136, 3° e), a meno che si tratti di deliberazioni che concernono la nomina o la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché di delibere che riguardano la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, le quali devono essere prese anche in seconda convocazione (quindi sempre) con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edifìcio (art. 1136, 4° e), e a meno che si tratti di deliberazioni che abbiano per oggetto le innovazioni previste nel 1° c. dell'art. 1120 C.C., che devono sempre essere approvate con un numero di voti pari alla maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell'edificio (art. 1136, 5° e). Questa maggioranza (art. 1136, 5° c.) è chiesta anche per le delibere relative alla costituzione di ipoteca allo scopo di garantire la restituzione di somme mutuate per la ricostruzione e per il miglioramento della cosa comune e relative allo scioglimento del condominio quando la divisione comporti la modifica dello stato delle cose nonché per la diversa sistemazione dei locali e delle dipendenze tra 1 condomini. Nei casi citati, ai fini della validità delle delibere, il calcolo delle maggioranze risulta dai criteri combinati, che quindi devono sussistere insieme, dell'elemento personale (numero dei soggetti) e dell'elemento del valore (valore millesimale). La legge non prevede ipotesi di delibere prese a maggioranza soltanto numerica o soltanto millesimale. Può presentarsi il caso che nella stessa assemblea vengano poste in discussione materie diverse, in questo caso la maggioranza necessaria va determinata in relazione al singolo oggetto e quindi si può verificare una successione di delibere, ciascuna delle quali esige una diversa maggioranza. Infatti la validità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale, sotto il profilo della maggioranza necessaria alla loro approvazione, deve essere valutata con riguardo al loro specifico oggetto; con la conseguenza che uno o più capi della delibera, adottati in una medesima riunione, possono essere validi, in quanto richiedenti maggioranze inferiori, e uno o più capi possano essere invalidi giacché richiedenti maggioranze superiori a quelle raggiunte (in tal senso, Cassazione 28/3/9S n. 3680). A cura di ELENA BAIO (Coordinamento legali Confedilizia)