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Poi i costi «lievitano» così Poi i costi «lievitano» così EH notizia di qualche giorno fa: un amministratore processato a Milano per un ammanco di oltre due miliardi di bollette non pagate se l'è cavata con il patteggiamento, senza risarcire i condomini turlupinati. «Di storie come queste se ne potrebbero raccontare molte. La morale però è una: inutile sperare nei tribunali. Il condomino, se non vuole avere spiacevoli sorprese, deve marcare stretto il suo amministratore e fargli le pulci». L'avvocato Augusto Cirla di Assocond rincara la dose. «Casi simili si verificano quando l'amministratore, oltre a essere disonesto, è poco furbo. Chi non paga le bollette, in genere, non lo fa per scappare alle Bahamas, ma per finanziare speculazioni dissennate». Le associazioni degli amministratori ribattono che non si può fare di tutta l'erba un fascio. «Ma lo dicono con imbarazzo, perché casi eclatanti, come quello citato, riguardano persino dirigenti d'associazioni». TANTE POSSIBILITÀ' Quando non si pagano tassa rifiuti, bolletta elettrica condominiale, acqua, contributi e accantonamenti di legge per il custode, la verità prima o poi viene a galla. Ma esistono altri modi per guadagnare soldi alle spalle del condomino, altrettanto illegittimi, ma più difficili da scoprire. Con l'aiuto dell'avvocato Cirla cerchiamo di capire come ci si difende dagli amministratori poco scrupolosi. CONTO CORRENTE «Lo strumento fondamentale è il c/c condominiale. E' un diritto che anche il singolo condomino può imporre. Non dà garanzie contro gli ammanchi, ma permette di esaminare i movimenti e, soprattutto, i giroconti, cioè il flusso di soldi che vanno sul conto dell'amministratore». Una forma di controllo potrebbe essere quella di abbinare la firma dell'amministratore a quella di un condomino. E' un sistema che però funziona solo per condomini molto piccoli e se c'è una persona con ampia disponibilità di tempo. E non si può escludere che il condomino designato "trami" con l'anuninistratore. Comunque, indipendentemente da chi ha la firma, al c/c condominiale non dovrebbe mai essere legata una carta di credito o un Bancomat. CONTROLLI PRE-ASSEMBLEA «Molti amministratori hanno la tendenza a non rendere disponibili prima dell'assemblea le pezze giustificative delle spese a consuntivo. D'altra parte, un semplice foglio con il timbro "pagato" da solo non basta; se per i versamenti verso enti pubblici è facile sco¬ prire quando vi sono arretrati o morosità, per le fatture di privati non si ha il diritto a mettere il naso nella contabilità di chi le ha emesse e quindi la tranquillità che tutto sia in regola la si può avere solo incrociando le cifre: le note di credito del fornitore e le uscite dal c/c». RISCALDAMENTO «Nel migliore dei casi, porta a casa un compenso in buoni benzina; negli altri il ritorno è costituito dalla classica mazzetta. Non c'è da meravigliarsi se l'amministratore sconsiglia la trasformazione degli impianti di riscaldamento da gasolio a metano». Nel Nord Italia la spesa più rilevante del condominio è costituita appunto dal combustibile. All'apparenza non dovrebbe esserci spazio per guadagni illeciti: il prezzo del gasolio non è elastico. GASOLIO «SPORCO» Nella pratica che cosa accade? «Di tutto. Il caso più frequente è che i 5000 litri nella realtà sono molti meno. L'amministratore lo sa e intasca. Gli strumenti di controllo dell'erogazione si possono manomettere. Ad esempio, l'asta di ve¬ rifica del livello del serbatoio. Abbiamo trovato fornitori che la sporcavano prima di immergerla e altri che aggiungevano schiume al gasolio in modo da aumentare il volume. Un altro sistema molto adoperato è quello di mischiare al gasolio "buono" prodotti di scarto. I controlli sono però semplici. Si può prelevare un campione durante la fornitura e farlo analizzare. Lo può pretendere anche un singolo condomino». CUSTODE «Il portiere - spiega Cirla - è utile all'amministratore, perché è di solito una persona di fiducia. La scelta del custode, infatti, tocca all'amministratore. Il portiere fa di tutto per tenersi buono il suo datore di lavoro. Magari fingendo di non vedere quello che bisognerebbe vedere, come per il gasolio. Inoltre, custode e amministratore sono alleati quando nello stabile c'è un appartamento in vendita. Spesso, chi vuol vendere, prima di rivolgersi a un agente immobiliare, si indirizza a una di queste due persone». Quando al posto della portineria c'è un'impresa di pulizia l'amministratore ha più facilità a ricavare la sua parte. «NeUa differenza tra la fattura al condominio e la cifra pagata alla signora di mezza età o all'immigrato che svolge il servizio c'è spazio per l'amministratore». APPALTI Un grande business. La scelta dell'impresa cui appaltare le opere tocca all'amministratore. ((Anche se nell'assemblea che delibera ci sono altre proposte, egli fa sempre in modo di fare accettare la sua. E in questo ha gioco facile, gli basta dire che avendo già lavorato con la tal impresa può garantire per essa». Questo argomento è vincente. D'altra parte, se uno o più condomini caldeggiano la scelta di altre imprese, nulla vieta di pensare che anche dietro a quelle proposte ci possa essere un interesse. «I più furbi portano in assemblea tre preventivi. Il primo viene scartato perché troppo alto, il secondo perché basso ma l'impresa non darebbe affidamento, il terzo è quello vero. Spesso abbiamo trovato appalti affidati a società che se non avevano direttamente tra i soci l'amministratore, annoveravano però tra i titolari la moglie, il fratello, il cognato». Una precauzione: non permettere che all'amministratore, se iscritto a un albo professionale, sia affidata la direzione dei lavori. GIUSTIFICATIVI Con il termine si definiscono le spese sostenute per conto del condòmino, difficilmente dimostrabili, come telefono, posta, fotocopie. Nei grandi condomìni il problema è aggirabile con più facilità: ad esempio attivando una linea telefonica riservata. «Noi pensiamo che sia possibile preventivare con una certa precisione le spese telefoniche e postali e mettere la cifra già nel preventivo. Se poi la realtà si discosta da quanto previsto, si dovrà giustificare con documenti inoppugnabili la maggiore richiesta. Proprio sulla mancanza di pezze giustificative per queste spese gli accertamenti della Finanza due anni fa hanno "pizzicato" gli amministratori». Nel preventivo, spesso, è prevista una percentuale sulle opere straordinarie. «Noi consigliamo - conclude Cirla - di non accettare. Il compenso dell'amministratore per l'operato straordinario andrebbe deliberato di volta in volta». Pagine a cura di GINO PAGLIUCA «A seconda dei tipo di fornitura e dì servizio, all'amministratore disonesto va in tasca un 10-20% delia: spesa», affermano in Assocond. Cosi fan tutti? No, certo, ma chi chiede tariffe molto basse (a Genova rileva Unioncasa - corrono prezzi da 20 mila lire ad appartamento) i soldi in qualche altro modo se ìi deve guadagnare. In Italia ci sono oltre un milione di stabili in condominio, con un giro d'affari di almeno 80 mila miliardi annui {80 milioni a stabile). CaJcolando che partecipi un amministratore su due e che ognuno si «accontenti» del 10%, fanno pur sempre 4000 miliardi all'anno. E l'Erano? Perde da una parte {il 740 degli amministratori) quello che guadagna come iva maggiorata e imposte sul profitti dell'impresa appaltatrice. Nella manutenzione straordinaria un'azienda avveduta non lavora m nero. Nei caso dì lite con a condomìnio o anche con un solo condomino, non avere una fatturazione regolare significa chiamarsi in casa la Finanza. «Molte imprese- dice Antonio Marta Dattilo, presidente di Federamministratori di Torino - oggi si trovano nei guai fino ai coKo». Per girare ti 10% {in nero) all'amministratore, l'impresa deve aumentare il preventivo del 15% (il 5% sono le tasse sufla tangente). E' compito dell'amministratwe occultare i'iifecito guadagno. Nel '95 la categoria è stata presa di mira dalla Finanza e per i 400 sui quali si sono svolte indagini bancarie è risultata un'evasione media di 92 milioni a testa.