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s s LA STAMPA tutto! ANALISI nosfra indagine annuale (su dati di Scenari Immobiliari) emerge che in alcuni Paesi (come la Spagna) potrebbe essere interessante investire adesso, a prezzi crollati e lira «forte» Mattone, dove rende di più PRAGA è la città che ha dato più soddisfazione agli investitori che hanno comprato all'estero prima della «grande svalutazione» del settembre '92. Londra, invece, è il mercato dimostratosi più redditizio per chi ha comprato in seguito. Se il primo risultato era scontato, pare sorprendente il secondo. Al contrario, è facile constatare che non ci sono motivi per stupirsi. STERLINA IN SU Nel '92 Londra era ancora in piena crisi di prezzi, dovuta all'eccesso dell'offerta immessa sul mercato dalle banche che avevano rilevato gli immobili di proprietari non più in grado di fronteggiare le rate dei mutui. Da allora i prezzi sono saliti e la sterlina, uscita dallo Sme assieme alla lira, si è sempre, lenta ma inesorabile, rivalutata sulla nostra moneta. Un discorso molto simile si può fare per New York, dove l'effetto combinato di quotazioni in ascesa e dollaro forte ha dato molta soddisfazione per le migliaia di italiani che hanno comprato. CON IL MARCO... Se guardiamo ai conti con un intervallo di tempo più ravvicinato, verifichiamo che però la ripresa della lira negli ultimi due anni, (dalla primavera '95, minimo storico con il marco a quasi 1300 lire, al recente ritorno nello Sme con la parità sulla divisa tedesca a 990) ha eroso buona parte dei guadagni virtuali realizzati negli anni precedenti. ... O LA PESETA Il bilancio appare addirittura fortemente negativo se si prende in considerazione il mercato spagnolo, che molti indicavano negli scorsi anni come emergente e destinato a sostituire la Costa Azzurra nei desideri degli italiani. La peseta è sempre rimasta nello Sme solo a costo di lacrime, sangue e revisioni delle bande di oscillazione e, anche nei momenti di massimo fulgore, si è solo marginalmente apprezzata sulla lira. Così la perdita in termini reali di CLASSIFICA RENDITE 1992* 1993* 1994* 1995* Praga 77,04% 32,90% 8,12% -19,27% Miami 72,06% 15,63% 0,55% -1,19% New York 56,66% 15,25% 5,17% 3/42% Londra 33,86% 38,33% 16,14% 4,59% Zurigo 33,31% 10,46% -0,34% -11,26% Montreux 30,82% 3,82% -9,02% -21,91% Arosa 24,59% 1,58% -9,93% -21,46% StMoritz 23,00% 1,59% -9,51% -21,89% fuT-Sierre 22'90% 2'35% '12'78% -22'51% Lugano 15,47% -3,95% -8,54% -21,09% Ginevra 14,30% -4,21% -12,69% -22,00% Parigi 12,66% -2,88% -6,90% -14,45% Cannes 5,07% -7,40% -7,02% -14,48% Nizza -1,47% -30,46% -10,98% -15,64% Costa Blanco -3,46% -4,05% -4,29% -13,51% Mentone -6,62% -13,81% -7,65% -15,68% Barcellona -21,76% -16,23% -9,67% ' -9,97% Madrid -26,58% -19,54% -14,26% -14,21% Costa Brava -28,28% -23,81% -15,36% -13/47% Costa del Sol -41,55% -34,37% -18,75% -12,80% •Anno di acquisto Fonte: Elaborazione di TuttoSoldi su dati di Scenari immobiliari. \ Rendimenti al netto dell'inflazione. chi ha comprato nelle località iberiche più importanti prima della svalutazione varia dal 16% di Barcellona a oltre il 35% dei centri costieri. Nello stesso periodo un investimento immobiliare medio effettuato in Italia non ha però dato migliori risultati. REGOLA D'ORO Naturalmente, siccome la regola d'oro degli affari è sempre quella di comprare a poco per rivendere a molto, le tabelle delle performance si prestano anche a una chiave di lettura molto diversa se se ne vogliono trarre indicazioni per il futuro. Per chi è sicuro che nei prossimi anni la lira non subirà nuove oscillazioni di valore, l'investimento in Spagna oggi potrebbe risultare tra i più appetibili, anche se il momento migliore (prezzi al minimo) è forse passato. La spettacolare rimonta della lira nel '98, eccezion fatta per dollaro e sterlina, ha ridotto quasi ovunque la performance degli investimenti immobiliari all'estero. Sull'area del marco la diminuzione secca del capital gain è calcolabile sul 15-20%; il cambio ha inciso per un buon 10% anche sul valore degli acquisti in Francia, dove II mercato va già abbastanza male di suo. SENZA INFLAZIONE. Per le tabelle di questa pagina abbiamo preso In considerazione ì 20 mercati immobHiari stranieri più ricercati dagli italiani; rispetto alte quotazioni che appaiono nella pagina seguente abbiamo tralasciato solo i prezzi di Dublino ed Edimburgo, perché non disponevamo di basi di confronto omogenee. Il calcolo della ri* valutazione è in valori reali, abbiamo cioè depurato i risultati dall'inflazione italiana. PERFORMANCE, il tatto più interessante da notare è come i risultati cambino radicalmente a seconda dell'intervallo di tempo preso in considerazione. Lo scorso anno Tuttosoldl aveva già compiuto un'operazione analoga e i dati, con la lira debole del "95, erano assai diversi. Una cifra tra tutte: ie nostre analisi sul perìodo '92/95 davano per Praga una rivalutazione netta di quasi il 120%. In un solo anno la performance reale si è ridotta di 43 punti: se si compra a titolo speculativo sbagliare il momento dì ingressa o di uscita può costare mortissimo. SOLO SE CE'IL GOLF Le zone da privilegiare dovrebbero essere però non tanto quelle del turismo di massa, quanto le localizzazioni a valore aggiunto. Ad esempio, in tutta la fascia costiera mediterranea stanno sorgendo numerosi campi da golf, uno sport che in Spagna ha un seguito molto maggiore che da noi ed è anche meno elitario: acquistare per riaffittare a brevi periodi in queste zone può garantire una discreta redditività annua, oltre alla ragionevole attesa di un capital gain nel medio periodo. FATTORE CAMBIO La lettura delle nostre tabelle suggerisce che, oggi, la piazza forse più sconsigliabile è proprio Praga. Innanzitutto perché la grande performance della capitale ceca dal '92 a oggi è dovuta solo in parte al fattore cambio (ricordiamo che la moneta di riferimento è il marco tedesco); le percentuali di incremento sono dovute in maggior misura all'aumento dei prezzi in valuta locale. INTERI EDIFICI Come spiega Paola Gianasso, che si occupa di monitorare i mercati stranieri per conto di Scenari Immobiliari (alla quale dobbiamo i dati che compaiono in queste pagine): «Gli immobili di reale interesse sono stati quasi tutti venduti. I grandi affari a Praga li hanno fatti gli operatori che hanno comprato palazzi in blocco, per ristrutturarli e frazionarli. Ormai di palazzi storici da restaurare ne sono rimasti ben pochi e non ai prezzi che correvano 5-6 anni fa». Ora si trovano appartamenti singoli, ma a quotazioni molto elevate. Inoltre si può aggiungere che l'offerta alberghiera in città sta migliorando. CANONE SETTIMANALE Questo potrebbe in futuro rendere un po' meno interessante il reddito degli appartamenti da affittare a settimana ai turisti, cioè forse il business più facile e remunerativo (con un'accorta gestione, si guadagna il 10% all'anno sul capitale investito) per chi ha comprato nella capitale ceca. E anche la possibilità di una maggiore apertura del mercato - oggi uno straniero può comprare solo in joint venture con una società di diritto ceco - non dovrebbe cambiare di molto la prospettiva. Pagine a cura di GINO PAGLIUCA ■2