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Consulenza sulla casa Consulenza sulla casa Quel sottotetto è parte comune Il signor Fortunato Vignai di Torino chiede se il sottotetto possa essere considerato un bene comune quando, a causa della struttura dell'edificio condominiale, questo venga ad assumere la funzione di copertura dell'edificio medesimo. Nel caso specifico il sottotetto è anche, in parte, soffitto del balcone dell'ultimo piano. Il sottotetto non e incluso tra le cose comuni indicate nell'art. 1117 C.C. Quindi non costituisce, in mancanza di elementi contrari, oggetto di comunione e, poiché di regola assolve una funzione isolanteprotettiva del piano più elevato, di questo costituisce una pertinenza. Nel caso di specie, invece, il sottotetto servendo da copertura all'edificio, va compreso fra le parti comuni necessarie all'esistenza dell'edificio medesimo, anche se il sottotetto medesimo è anche, in parte, soffitto del balcone mansardato dell'ultimo piano. Infatti ritengo che prevalga l'utilizzazione come tetto nonostante la struttura singolare dell'edificio. Infiltrazioni nel box: tocca all'amministratore Il signor Angelo Carnevale di Novara chiede se in caso di infiltrazioni - provenienti dalla copertura delle autorimesse esterne all'edificio condominiale - di acqua piovana nel proprio box affittato possa chiedere l'intervento dell'amministratore del condominio. Al tetto posto a copertura delle autorimesse esterne all'edificio condominiale e applicabile la presunzione di comunione stabilita dall'art. 1117 C.C. con la conseguenza che esso costituisce, al pari del tetto dell'edificio condominiale, oggetto di proprietà comune e che l'amministratore del condominio e legittimato a esercitare le azioni che lo concernono (Cass. 5/9/94, n. 7651). L'amministratore deve pertanto intervenire per evitare le infiltrazioni. Tra l'altro, «l'amministratore è passivamente legittimato rispetto all'azione per responsabilità extra contrattuale promossa dal conduttore di locali inseriti nell'edificio condominiale, per danni sofferti a causa di infiltrazioni di acqua piovana da parti comuni dell'edificio salva, nel merito, l'efficacia liberatoria della prova, a carico del condominio, che l'effettiva disponibilità e, quindi, l'obbligo di manutenzione di quelle parti comuni competevano a un singolo condomino o ad altro soggetto, in forza di diverso rapporto» (Cass. 7/5/81, n. 2998). Bisognerà poi valutare se vi è responsabilità del costruttore qualora la mancata impermeabilizzazione - manifestatasi nei 10 anni dal compimento dell'opera - integri difetto di costruzione. Da centralizzato ad autonomo Un lettore di Casale Monferrato chiede delucidazioni circa la delibera condominiale necessaria per deliberare il passaggio da un impianto di riscaldamento centralizzato a uno autonomo. Con l'entrata in vigore della L. 9/1/91, n. 10 è consentita la maggioranza di 501 millesimi, indipendentemente dal numero dei condomini favorevoli c contrari, per trasformare gli impianti centralizzati in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria dotati di sistemi automatici di regolazione della temperatura, con determinazione dei consumi per le singole unità immobiliari. L'assemblea dovrà indicare nella delibera, onde evitarne l'illegittimità, le caratteristiche degli impianti autonomi corrispondenti tecnicamente a quanto previsto dalla legge, oltre alle opere ! idrauliche per l'erogazione dell'acqua calda. Sarà necessaria la speciale maggioranza di cui al comma 5 dell'art. I 136 C.C. (ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell'edificio), sempreché nessun condomino faccia valere il divieto di cui al comma 2 art. I 120 (vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza, che alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino), se la delibera dell'assemblea prevede solo la soppressione del riscaldamento centrale senza alcuna indicazione sugli impianti autonomi sostitutivi, oppure non prevede che questi ultimi funzionino a gas, oppure preveda impianti autonomi che non forniscano anche l'acqua calda. Un condomino può servirsi di un installatore diverso da quello scelto dal condominio, cosi come può scegliere un impianto di marca e produzione diversa da quella degli altri condomini, purché siano rispettate le caratteristiche tecniche di legge. A cura di ELENA BAIO (Coordinamento legali Confedilizia)