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Uffici, rendono l'8% Uffici, rendono l'8% II » . 1 SEMICENTRO P: VENDITA AFFITT0 % VENDITA 2,3/3,0 1,3/1,7 6,9 1,5/2,1 3,1/4,8 1,8/2,7 6,8 2,4/3,4 2,0/3,0 1,9/2,6 7,0 2,3/3,6 2,7/4,2 2,2/2,8 8,7 1,7/2,6 4,4/6,2 2,5/3,6 6,9 2,6/3,7 3,5/5,9 1,3/2,1 4,4 2/3 2,3/3,1 1,4/2,0 7,5 1,4/1,8 3,7/5,3 2,4/3,1 7,3 2,3/3 2,3/3,2 1,2/1,7 6,1 1,5/2,2 ^ 2,4/3,0 4,0/5,2 9,5 2,3/3,3 isma. Vendila in milioni al mq. Affitti mensili per cent ERIFERIA AFF1TTO 0,9/1,1 1,3/2,0 1,1/1,7 1,1/1,7 1,3/2,0 0,9/1,4 0,8/1,1 1,3/1,9 0,7/1,0 2,5/3,3 o metri q —1- % 6,7 6,7 5,8 7,8 6,5 5,5 7,3 7,1 5,8 12,3 uadrati. GLI analisti del mercato immobiliare lo chiamano «vacancy rate». E' il tasso di sfitto degli immobili da reddito. Un recente studio di Gabetti per l'impresa per il network internazionale Oncor, da cui traiamo dati e spunti per queste pagine, segnala che nei due mercati del terziario che veramente contano nel nostro Paese, Milano e Roma, il tasso di sfitto si è attestato su percentuali tra il 25 e il 28% dello stock. Il tasso è leggermente sceso negli ultimi mesi non tanto per la ripresa di una richiesta che rimane asfittica, quanto perché numerosi uffici sono rientrati nel mercato come «abitazioni di ritorno», grazie al marchingegno del cambio di destinazione senza opere. CAMBIO DI DESTINAZIONE Negli Anni Ottanta l'unico modo legale e sicuro per ricavare un buon reddito da un'abitazione era quello di farlo passare per ufficio e locarlo sì secondo le regole dell'equo canone (e con contratti di 12 anni, contro gli 8 del residenziale) ma determinando liberamente l'importo dell'affitto. Di solito la trasformazione a ufficio era avvenuta mantenendo gli attacchi delle cucine e così oggi, in molte Regioni, è possibile andare al Catasto e chiedere che l'immobile sia di nuovo classificato come abitazione civile. Siccome non sono necessarie opere di ristrutturazione radicale, la trasformazione non richiede il pagamento di oneri di concessione. CENTRO STORICO Secondo stime dell'Associazione romana degli agenti immobiliari aderenti a Fimaa la situazione nella capitale è quasi esplosiva: ci sarebbero 5 milioni di metri quadrati di uffici in attesa di tornare abitazioni (il 30% nel centro storico). La trasformazione in appartamenti non è ancora avvenuta non tanto per problemi burocratici quanto per il fatto che anche per gli immobili residenziali nella capitale non corrono tempi d'oro. RISTRUTTURAZIONE Venendo al rapporto Gabetti, a Milano e Roma si segnala una diminuzione nei canoni nominali, dal '90 a oggi, di circa il 40%: TROPPO GRANDI FACILITAZIONI Un capannone di 20 anni fa oggi ben difficilmente è riutilizzabile, Il rapporto Gabetti segnala prezzi in leggera discesa nel '96 con ca¬ quello che si affittava a 400 mila lire al metro per anno nel '91 oggi si trova a 250 mila, con i proprietari disposti anche a preventive opere di ristrutturazione. Non molto minore il calo di prezzi registrato a Torino, dove Gabetti stima una diminuzione, sempre in termini nominali, del 30% rispetto ai picchi dei primi Anni 90. IMMOB IMMOBILI INDUSTRIALI: TORINO CAPITALE l i