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..5 ..5 Azioni legate alla casa Lunedì 21 Aprile 1997 IL mattone è sui minimi, e questo potrebbe essere il momento giusto per investire, prima che riparta la fase positiva. In attesa del pieno avvio dei fondi immobiliari (da poco Deutsche Bank ha creato la prima società di gestione), un'alternativa per entrare nel settore può essere cercata in Borsa. L'indice del comparto ha mostrato una crescita dell'8% negli ultimi 6 mesi. E' però ancora distante sia dai massimi dell'aprile '94 (-61%) che dai valori di inizio '95 (-32%). Ma bisogna stare molto attenti: il comparto delle società immobiliari quotate è costituito da pochi titoli, la maggior parte semi-dimenticati e poco soggetti all'attività speculativa. Scarsità del flottante, valutazioni non aggiornate dei patrimoni e pessima descrizione degli immobili di proprietà sono caratteristiche comuni. L'ottica deve essere quella del cassettista, che acquista i titoli e li mantiene in portafoglio per almeno un anno o due. E' importante non farsi tentare da società traballanti, che potrebbero anche avviarsi al fallimento. stato di quasi 17 miliardi, nel '96 è sceso a 8,5, nonostante il miglioramento dell'utile operativo. Basso indebitamento (a fronte di un patrimonio immobiliare di 230 mld) ed elevata redditività (sostenuta dall'elevata qualità degli immobili), unite a un buon dividendo (rendimento cedolare quasi del 6%), rendono interessante l'investimento. Il titolo quota 2/3 il valore di libro, il rapporto prezzo/utile è interessante. nopoli, confrontando i rapporti prezzo/utili e prezzo/patrimonio netto (circa 1,75). Anche le risparmio offrono un rendimento cedolare oltre il 3%. Media giornaliera di scambi: 200 milioni (è tra i più liquidi del comparto). dita di beni di prestigio). Controlla il gruppo Brioschi, anch'esso quotato. Nel '95 il bilancio si è chiuso con una perdita di 4 miliardi 1-10 il risultato operativo). Sul prezzo di Borsa, pari a 0,2 volte il patrimonio netto, giocano negativamente la difficile situazione reddituale e l'elevata dipendenza dal capitale di terzi. Controllata al 58% dalla Banca d'Italia, la Risanamento Napoli gestisce quasi 5000 immobili (valore 230 mi'ìardi). Ha chiuso il bilancio '96 con un utile netto appena inferiore ai 6 miliardi. Specializzata nella razionalizzazione, gestione e dismissione dei grandi patrimoni, la società punta a porsi come interlocutore privilegiato di fondi immobiliari e grandi operatori del settore. Il prezzo dei titoli è in linea col valore di libro delle azioni, il rapporto prezzo/utile penalizza la società, caratterizzata da una redditività appena sufficiente. Le azioni di risparmio danno un rendimento lordo del 5,3%; i titoli Risanamento Napoli trovano un ulteriore limite nella liquidità (le ordinarie scambiano sui 100 milioni al giorno). Il primo gruppo italiano nell'intermediazione immobiliare ha visto il bilancio chiudere in rosso per la prima volta nel '95 (perdite superiori ai 2 miliardi), mentre il piano di ristrutturazione ha pesato sui conti anche nel '96 (nonostante la crescita del fatturato). La società opera nei settori dell'intermediazione, trading immobiliare, mutui e leasing. Il titolo sembra attraente (si può acquistare a meno della metà del valore di libro e vicino al valore nominale), ma non si devono dimenticare scarsa liquidità e maggior rischio rispetto al resto del comparto. Con una capitalizzazione superiore ai 500 miliardi e scambi per più di 200 milioni al giorno, è la più importante società del comparto. Immobiliare Metanopoli, controllata tramite Snam dal gruppo Eni, possiede un patrimonio di oltre 300.000 mq (per un valore di libro superiore ai 700 miliardi) di immobili a Milano e Roma, a destinazione prevalente uffici e locati alle società del gruppo. Dopo avere raggiunto un utile di 26 miliardi nel '95, i risultati '96 sono migliorati del 6%. L'indebitamento resta entro limiti fisiologici nonostante l'avvio di un'importante iniziativa (la costituzione del Quartiere Affari a San Donato Milanese). Assieme a un dividendo interessante (redditività del 5% lordol, il titolo ha una quotazione non eccessiva: il prezzo e di 0,7 volte il patrimonio, anche in rapporto agli utili è sottovalutato rispetto a Aedes o Ris. Napoli. E' praticamente impossibile acquistare sia Gaiana fsocietà operativa nel settore degli immobili urbani nell'area di Genova, tornata in utile nel primo semestre '96) sia Acqua Marcia (la società, che fa capo a Ignazio Caltagirone e San Paolo Torino, è in ristrutturazione dopo una forte crisi finanziaria e nel '96 è tornata all'utile per 21 miliardi, dopo avere accumulato forti deficit). Sta invece per scomparire dal listino Gifim, in vista della fusione con Sopaf. Sconsigliate Fincasa, Brioschi e Manifatture Rotondi (gruppo Trussardi). ~ [1. i.l La Aedes possiede diversi immobili di prestigio a Milano, dove è proprietaria di 37 fabbricati (oltre 150.000 mq di superficie, valore superiore a 150 miliardi). Le attività principali: costruzione e affitto di appartamenti e negozi. Bilancio quasi sempre in nero (7 miliardi l'utile '96, di cui 5 straordinari). Indebitamento quasi nullo e solidità della compagine azionaria (è controllata dal Fondo Pensioni Cariplo e dall'Accademia dei Lincei) rendono affidabile l'investimento. Il titolo è più caro di Attività Immobiliari e Imm. Meta- Il gruppo Fiat ha fuso le due società attive nel settore immobiliare, Attività Immobiliari e Ipi. La nuova realtà si presenta come un operatore globale, in grado di fornire servizi integrati. Attività Immobiliari svolge attività di gestione, consulenza e valorizzazione di patrimoni immobiliari rilevanti (del gruppo Fiat e di terzi) assieme alle classiche attività di costruzione, intermediazione e locazione di immobili, soprattutto di prestigio (nei settori residenziale e terziario). Nel '95 l'utile netto è La holding immobiliare del gruppo Cabassi trae in realtà i propri ricavi solo per il 20% dal settore (la maggior parte del fatturato proviene dal ramo custodia e ven¬