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Per i patti in deroga non serve più la tutela sindacale. Risultato: cresce la tendenza a stipulare in proprio, ma correndo qualche serio rischio Per i patti in deroga non serve più la tutela sindacale. Risultato: cresce la tendenza a stipulare in proprio, ma correndo qualche serio rischio Contratti, occhio a far da sé L'agenzia deve avere il mandato „ .y l porre la durata standard di sei anni più sei, senza altre conseguenze sulla validità e sull'importo del contratto. In una fase di mercato in cui è difficile trovare inquilini che pagano, nove volte su dieci si finirebbe per fare un favore al proprietario». MENO 50 PER CENTO Più drastiche le stime del presidente dell'Uppi, l'Unione dei piccoli proprietari, Paolo Giuggioli: «A Milano i contratti assistiti sono calati di almeno il 30%; a livello nazionale probabilmente sono scesi della metà. I proprietari di casa che fanno da soli non si rendono conto che si tratta di una scelta potenzialmente autolesionistica. E' infatti dubbio, a mio avviso, che senza l'assistenza delle parti si possa parlare di un vero e proprio patto in deroga. Il giorno che l'inquilino si rivolgesse al pretore dicendo che gli sono state imposte condizioni vessatorie che cosa accadrebbe? Questo: il giudice stabilirà che l'inquilino era un povero indifeso, che il contratto è nullo e quindi va applicato l'equo canone». DOPPIO FENOMENO Sull'altro fronte, non là stime il segretario del Sunia, Luigi Pallotta. «Stiamo assistendo a un fenomeno a due facce. Da una parte diminuiscono i contratti che stipuliamo in contraddittorio con le organizzazioni dei proprietari. Dall'altra sta aumentando il ricorso alla consulenza, per così dire, di parte: l'inquilino a cui viene menti anticipati, cambiali, acquisti fasulli di vecchi mobili a cifre esorbitanti. ERA logico aspettarsi che, dopo la sentenza della Corte costituzionale sull'illegittimità dell'assistenza obbligatoria per la stipula dei patti in deroga, il lavoro delle organizzazioni di proprietari e inquilini sarebbe calato. sottoposto un contratto ce lo porta a vedere per farsi dire che cosa non va». E come va a finire in casi come questo? Pallotta risponde sconsolato: «Quasi sempre l'inquilino finisce per firmare lo stesso se il prezzo appare congruo, perché il proprietario gli dice: prendere o lasciare». PAGAMENTI IN GRIGIO 11 segretario del Sunia pone l'accento anche su un altro asporto: l'aumento dei pagamenti in «grigio», espressione pittoresca per significare che i proprietari tendono sempre più spesso a registrare contratti per importi inferiori a quelli reali, realizzando la differenza con escamotage ripescati dall'epoca in cui si affittava solo a foresteria. Quindi versa- TENTAZIONE La tentazione di evadere, inutile nasconderlo, è forte, visto che tra tributi diretti e indiretti un proprietario di medio reddito si vede portar via dallo Stato tra il 4050% di quanto percepisce a titolo di canone. Ma è una tentazione rischiosa, perché se l'inquilino è abbastanza furbo da prendere le precauzioni del caso (ad esempio, imponendo al proprietario di accettare il pagamento in assegni) è quasi sempre in grado o di non pagare la parte in nero o addirittura di chiedere la trasformazione del contratto in equo canone. CONFLITTO DI INTERESSI Come si esce da questa impasse? Secondo il Sunia in due modi: incentivando fiscalmente chi affitta e soprattutto consentendo agli inquilini di detrarre il canone dalle tasse: si creerebbe m questo modo un conflitto di interessi che pollerebbe il sommerso a venire alla luce. Con le regole in vigore oggi per l'inquilino pagare un milione al mese in bianco, in nero o, appunto, in grigio, non fa alcuna differenza sostanziale. Per il proprietario si. AGEVOLAZIONI FISCALI 11 governo si è impegnato a emanare nuove regole su sfratti e locazioni entro giugno. Le facilitazioni fiscali per proprietari e inquilini dovrebbero essere uno dei piatti forti. Punto di partenza? La proposta di legge Canavese, presentata nella scorsa legislatura e non approvata per lo scioglimento anticipato della Camere, e la cosiddetta «bozza Di Pietro», l'accordo che tutte le organizzazioni degli inquilini e alcune organizzazioni dei proprietari avevano firmato l'autunno scorso alla presenza dell'allora ministro dei Lavori Pubblici. La bozza prevedeva la possibilità del ricorso alla contrattazione collettiva, che non piace a Confedilizia (Sforza Fogliani è stato l'unico a non firmarla). Su questo punto il contrasto tra proprietari e inquilini e tra maggioranza e opposizione è destinato ad acuirsi. |g. p.] LEGGE VIRTUALE Non ò possibile indicare con precisione quante siano le locazioni oggi concordate direttamente tra le parti, ma se all'aumento del bricolage contrattuale si aggiunge il fatto che anche nel periodo del massimo fulgore i patti in deroga hanno rappresentato non più del 50-60% dei contratti di locazione (nei piccoli centri e al Sud l'articolo 11 del di. 333/92 è rimasto quasi sempre una disposizione di legge virtuale), si può stimare che oggi, al massimo, un contratto d'affitto residenziale su tre venga stipulato con l'avallo contestuale dei sindacati di proprietari e inquilini. EQUO CANONE «Per noi - dice il presidente di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani - c'è stata una diminuzione, ma è difficile indicarne l'entità perché si è esaurita l'ondata di rinnovi dei vecchi contratti a equo canone. Posso dire che l'assistenza prosegue quasi allo stesso ritmo di prima dove le nostre organizzazioni provinciali sono fortemente radicate nel territorio, meno in altre realtà. Mediamente posso stimare sul 10-20% la diminuzione del ricorso all'assistenza». SETTORE COMMERCIALE Prosegue Sforza Fogliani: «Notiamo invece un netto incremento della stipula di patti in deroga delle locazioni non residenziali». Un aumento dovuto al fatto che adesso si può bypassare l'opposizione di alcuni sindacati degli inquilini. D'altra parte, come nota il presidente di Confedilizia: «E' vero che la giurisprudenza non è unanime sulla possibilità della stipula di questi contratti, ma va notato che il rischio per il proprietario è nullo, perché, essendo libero il canone, tutt'al più il giudice, nel caso di contenzioso aperto dall'inquilino, potrà im¬ Sono 678 gli agenti generali Fondiaria, assicuratori ma anche imprenditori come voi che parlano la vostra lingua: i partner ideali per cogliere le migliori opportunità assicurative per la vostra azienda. Partner la nostra compagnia potete sempre contare su un filo diretto. Fondiaria ha creato Partner, un servizio di consulenza curative esistenti e quelle necessarie, infine elabora una globale, gratuito e personalizzato su _ _ — ___ _ relazione in cui vi spiega dettagliatatutti i rischi che può correre la vostra A §"!| |fiy 118 « O I |t mente quali sono le vostre reali csiazicnda. Partner valuta insieme a voi MjMM. 1 Viil#liml11*1 genze assicurative. 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Nella maggior parte dei casi, soprattutto per immobili di non grande valore, le agenzie non operano con il mandato e tanto meno con la clausola di esclusiva. Anzi, in molti casi non vengono nemmeno contattate dal proprietario dell'immobile. ANNUNCI GRATUITI 11 giochino è semplice: l'agente immobiliare viene a sapere in un qualunque modo (leggendo un cartello, avendo la notizia dall'amministratore o dalla custode dello stabile, leggendo un'inserzione su un giornale di annunci gratuiti! che c'è una casa in offerta. A quel punto l'agente chiama il proprietario della casa e gli chiede se può portare a vedere l'immobile, senza alcun impegno e spesa, a un cliente interessato. FALSA ASSISTENZA Naturalmente, al momento di chiudere l'affare il mediatore, con la scusa di tutelare l'inquilino, tiene materialmente in mano l'assegno con la cauzione, e su quello fa leva per farsi pagare la mediazione anche dal proprietario della casa. Questo comportamento, censurabile sotto il profilo morale (tra un professionista e un magliaro ci dovrebbe essere una linea di demarcazione), non viola nessuna legge. Ma ò perfettamente legittimo anche il comportamento di chi vuole evitare di spendere i soldi della provvigione. MAI AVERE FRETTA Questo significa, per il potenziale inquilino, soprattutto una cosa: non abboccare quando l'agente gli fa fretta. E c'è anche un metodo pressoché infallibile per capire se l'agente opera su mandato o se invece si è intromesso: avviare una trattativa sul prezzo. Se l'agente dice che non è possibile abbassare, novantanove volte su cento è perché non ha mandato. A questo punto, se si è interessati all'appartamento, vale la pena di cercare di scoprire chi è il proprietario e contattarlo direUamejjie. INCONTRO DELLE PARTI Quanto alla consulenza prestata dall'agenzia, essa nella maggior parte dei casi si limita a fare incontrare le parti (beninteso, avendo in custodia gli anticipi) e, adesso che non è più obbligatoria l'assistenza delle organizzazioni, a far controfirmare un prestampato. Questo è un punto molto delicato: nelle librerie per uffici è possibile acquistare senza problemi contratti prestampati, ma bisogna stare attenti perché non esiste un contratto standard. 100 MILA LIRE Ci sono contratti-tipo sbilanciati a favore dell'inquilino o del proprietario. Spesso le parti non sono in grado di valutare bene quello che stanno firmando, mentre l'interesse dell'agente immobiliare è quello di guadagnarsi rapidamente la provvigione. Per questo, anche se il contratto viene concluso tramite un'agenzia, sarebbe sempre opportuno far leggere quello che si intende firmare alle organizzazioni di categoria: il costo della loro consulenza (circa 100 mila lire per parte) è una frazione rispetto alla provvigione e viene chiesto in cambio di un servizio quasi sempre più utile di quello fornito dalle agenzie.