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Rate costanti o decrescenti, premio unico o periodico Gli esempi pratici per non avere paura d'indebitarsi Rate costanti o decrescenti, premio unico o periodico Gli esempi pratici per non avere paura d'indebitarsi Lasciare gli eredi liberi da problemi PA(4E LE TASSE DI SUCCESSIONE SU IMMOBILI PER UN MILIARDO Consulenza sulla casa "ZJp--:^~-"." "ZJp- TIPO DI POLIZZA 23, VITA INTERA fecondo le attuali leggi, striposte di suaessione pepffraio diverse soluzioni dei) quando gli stesstori assicurano per il viti OfQNI I ccatti di assicurazione per il ci di morte possono prevederssicurazioni complementarie più diffuse prevedono di idoppiare il capitale assicur in caso di morte per inforlio, e di triplicarlo in caso di ideine stradale. L'assicuraze complementare di invaila esonera dal pagamento deiemi residui l'assicurato cheausa malattia o infortunicftrde la capacità di lavorare. ?;polizza può prevedere il pagiento del premio anche in cas(i invalidità totale e perniante dell'assicurato. Paga cura di MARTA VISENTIN 166.700 lire anti) ntenni. NL Vita r~""•;-T~ -r- lllllllllllimillllllll III I 111 "'"P Krr CAPITALE ASSICURATO 0 A 60 ANNI 112.084.819 A17 PREMI LORDI INIZIALE 73.500.000 40.676.223 48.197.874 73.500.000 26.726.432 4.998.643 annui (iniziali) 105.598.095 73.500.000 73.500.000 3.500.7311 annui (iniziali) 51.158.593 se i figli ereditano immobili per un valore di un miliardo di lire, per 73,5 milioni di lire. Gli esempi si riferiscono a un assicurata per raggiungere quella cifra, a età differenti. Fonte: RAS PERMETTERE agli eredi di pagare senza difficoltà le imposte di successione. O di estinguere il mutuo che si è contratto. Lasciare loro, in ogni caso, un capitale disponibile per qualsiasi necessità, sicuro ed esente da tasse. Quanto può costare questo tipo di sicurezza? Ecco qualche esempio elaborato per noi da alcune delle più importanti compagnie italiane. Vediamo per primo un esempio riferito al caso più semplice, e anche più comune, quello relativo al mutuo. i fuma caso di te«8 rr*r*r~r.v>vx,™-. -t\Mte«8 A 70 ANNI 170.925.259 112.084.818 151.713.710 105.598.094 devono pagare cinquantenne, e Le quattro soluzioni (elaborate dall'Ina) si riferiscono all'ipotesi di un mutuo da 100 milioni, da restituire in 15 anni. A) INTERO IMPORTO Le prime due soluzioni sono le più costose. Garantiscono, infatti, per tutta la durata del contratto (15 anni, esattamente come il mutuo), la corresponsione agli eredi di un capitale pari al debito iniziale, 100 milioni. 1) PREMIO PERIODICO... La prima è riferita a una polizza a premio periodico, che prevede il pagamento di una somma compresa fra le 266 mila lire all'anno (nel caso in cui l'assicurato sia una donna di 40 anni, non fumatrice) e le 659 mila lire all'anno (è il caso più costoso: assicurato uomo, sempre quarantenne, fumatore). 2) ...O UNICO La seconda riguarda invece una polizza a premio unico, in cui cioè i 100 milioni di capitale sono assicurati a fronte del versamento di un'unica somma, che va da 2,9 a 7 milioni circa. In caso di morte dell'assicurato, nell'arco dei 15 anni di durata del contratto, gli eredi riceveranno comunque un capitale di 100 milioni, con i quali potranno estinguere il mutuo. Se poi, a quel punto, il debito si sarà ridotto rispetto a quello iniziale, avranno soldi a disposizione per altre necessità. B) CAPITALE DECRESCENTE Più puntuali rispetto alle esigenze di chi ha stipulato un mutuo sono le restanti due soluzioni proposte, che prevedono un capitale decrescente: il suo importo diminuisce di anno in anno, di pari passo con la riduzione del debito contratto. L'ipotesi è anche in questo caso di un prestito di 100 milioni, durata 15 anni, a un tasso effettivo globale del 10 per cento annuo. A COSTO INFERIORE 3) Come si può rilevare dalla tabella, il costo è decisamente inferiore rispetto a una polizza a capitale costante: per la formula a premio unico si va da 1 milione 900 mila lire circa (donna, non fumatrice) a 4,3 milioni (uomo, fumatore). 4) Per quella a premio periodico occorre sottolineare non soltanto che i premi annui sono inferiori (da 244 a 544 mila lire all'anno) ma anche che questi devono essere corrisposti non per 15 anni, ma soltanto per dieci anni. PICCOLO FINANZIAMENTO Una polizza di questo tipo può essere utile anche quando si tratta non di un mutuo, ma di un finanziamento più modesto, come un prestito personale. Le banche che erogano questo tipo di finanziamenti, anzi, di solito prevedono come obbligatoria una copertura assicurativa per il caso di morte. ESBORSO MODESTO In ogni caso il costo è estremamente contenuto: per garantire la possibilità di restituire 10 milioni, a un assicurato cinquantenne è sufficiente versare un premio unico di 190 mila lire (l'esempio è di Bnl vita), vale a dire 317 lire per milione al mese, per i cinque anni di durata della polizza (che equivalgono al periodo di ammortamento del prestito). IN QUALSIASI MOMENTO I costi salgono decisamente quando si sceglie di assicurare un capitale agli eredi non per un periodo di tempo limitato, ma in qualsiasi momento avvenga la morte dell'assicurato. Le polizze a vita intera hanno proprio questo obiettivo, che può rispondere all'esigenza di rendere disponibile un capitale per pagare le imposte di successione. Il problema si pone soprattutto quando il patrimonio della famiglia comprende immobili per un valore particolarmente elevato. L'esempio si riferisce a un patrimonio immobiliare del valore di un miliardo: le tasse di successione che i figli o il coniuge dovrebbero pagare ammonterebbero, in base alle attuali leggi, a 73,5 milioni. Questa dunque è la somma che si vuole garantire. li riscaldamento è cosa comune n. 506) Da ult;rno. per la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, il regolamento di condominio può fare diretto riferimento all'art. 1124 ce, che andrà applicato. L'art. I i ^4 ce non e compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall'ultimo comma dell'art. I 138 ce, per cui un regolamento contrattuale di condominio può contenere criteri diversi da quelli dettati dall'art. 1124 ce. Il signor Gianfranco Siili di Roma chiede quale sia il potere dell'amministratore in tema di riscaldamento condominiale e se un condomino, contrario all'erogazione, possa non pagarne le spese. In base all'art. 1117 ce. l'impianto di riscaldamento rientra nelle parti comuni dell'edificio, se il contrario non risulta dal titolo. A norma dell'art. I 130 n, 2 ce. spetta all'amministratore disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse collettivo. Per quanto riguarda le modalità d'uso del servizio di riscaldamento - periodo di accensione stagionale, orario di accensione, spegnimento... - se esse sono contenute nel regolamento condominiale l'amministratore dovrà applicarlo. In caso contrario l'amministratore potrà disciplinare l'uso delle cose comuni, fra cui il servizio di riscaldamento. Ciò anche senza apposita delibera assembleare, che e tuttavia consigliabile. Mi sembra altresì legittima l'abitudine di alcuni amministratori di informarsi sull'opinione dei vari condomini circa l'orario di accensione e la durata del servizio, tramite la circolazione di un documento su cui i condomini stessi possano specificare le proprie richieste. Il condomino dissenziente non può sottrarsi all'obbligo di concorrere alle spese del servizio (per tutte. Cass. 4/5/94 n. 4278). Si può infine richiamare la legge n. 645/83, per quello che riguarda la misura del calore da erogarsi e per l'orario nella regolamentazione dell'impianto di riscaldamento. Se il sottotetto è un'intercapedine Il lettore Sauro Adorno di Torino chiede di chi è il sottotetto in un condominio quando il sottotetto stesso non è praticabile e funge da intercapedine isolante. In base a numerose sentenze della Suprema Corte (Cass. 23/5/91 n. 5854; Cass. 15/6/93 n. 6640: Cass. 8/8/90 n. 8040: Cass. 16/11/88 n 6206. Cass. 8/8/86 n. 4970; Cass 14/2/80 n. 1106) il sottotatto di un edificio in condominio, non essendo incluso tra le parti comuni indicate nell'art. 1117 ce, non costituisce, in difetto di elementi contran desumibili dal titolo, oggetto di comunione e poiché esso, di regola, assolve a una funzione isolante e protettiva (dal calde e dal freddo/ del piano più elevato, di questo costituisce normalmente una pertinenza, qualora non ne sia dimostrata una destinazione diversa. La stessa Cassazione, con altre pronunce, afferma che quando il sottotetto ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio ecc ) l'appartenenza va determinata in base al titolo e, in sua mancanza, poiché il sottotetto non è compreso tra le parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza (tetto, muri, suolo) o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione (art. I I !7 ce) è applicabile solo quando il sottotetto risulti in concreto, per caratteristiche strutturali e funzionali, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio d'interesse comune. (Cass. 29/10/92 n. Il771; Cass. 18/10/88 n. 5668. Cass 18/3/87 n. 2722; Cass. 22/4/86 n. 2824; Cass 5'4/82 n. 2090). IMMOBILI Ripartizione spese e regolamento Il lettore Franco Biava chiede se sia possibile, tramile delibera assembleare, e con quale maggioranza, modificare la ripartizione delle spese-scaie risultante dal regolamento condominiale. Le scale sono ricomprese tra le parti comuni dell'edificio condominiale, salvo diversa previsione espressa negli atti d'acquisto o nel regolamento condominiale contrattuale. A norma dell'art. 1124 ce le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale vanno ripartite tra i condomini dei diversi piani cui le scale servono: per metà in proporzione al valore del piano o porzione di piano (millesimi di proprietà) e per l'altra meta in misura proporzionale all'altezza del piano dal suolo, salvo che il regolamento condominiale non disponga altrimenti. Per ripartire correttamente le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e necessario formare un'apposita tabella. Si può ricordare che i proprietari di unità immobiliari poste sullo stesso piano concorrono alle spese per la manutenzione delle scale non in parti uguali, ma in proporzione al valore millesimale del singolo appartamento. Tali criteri possono essere derogati dal regolamento condominiale solo se lo stesso ha natura contrattuale, ossia approvato e accettato da tutti i condomini nell'atto di acquisto Di conseguenza non può l'assemblea dei condomini con una delibera a maggioranza modificare i criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese. Nel caso specifico il regolamento condominiale prevede la suddivisione delle spese relative alle scale in base a una tabella millesimale facente riferimento ai criteri fissati nell'art. I 124 ce. Di conseguenza non è possibile modificare tale ripartizione con una delibera assembleare adottata a maggioranza millesimale in quanto, per modificare il regolamento condominiale, è necessario il consenso di tutti i condomini. Sul punto la giurisprudenza ritiene che la delibera che modifica i criteri di ripartizione della spesa del regolamento contrattuale di condominio sia inefficace nei confronti del condomino dissenziente, per nullità assoluta, deducibile senza limitazioni di tempo (Cass. Civ. 4627 del 21/5/ 87; Cass. S.U. 5/5/80 n. 2928; Cass. 8/11/77 n. 4774; Cass. 8/2/75 RIVALUTAZIONE Ebbene, negli esempi elaborali dalla Ras, per avere subito un capitale pari a questo importo, bisognerebbe stipulare (nel caso in cui l'assicurato abbia 50 anni) una polizza a premio unico di quasi 41 milioni; oppure un contratto con premio periodico di circa 5 milioni annui iniziali (si tratta di premi rivalutabili, e quindi crescenti). Negli anni successivi, comunque, il capitale assicurato continuerebbe a rivalutarsi, fino ad arrivare, quando l'assicurato avrà 70 anni, a 171 milioni per la polizza a premio unico, e a 152 per quella a premio periodico. TEMPI PIÙ' LUNGHI Si tratta dunque di cifre non indifferenti. Ma l'obiettivo di lasciare a disposizione dei figli e del coniuge quei 73,5 milioni può anche essere raggiunto in tempi più lunghi: se l'assicurato ha 50 anni, si può per esempio decidere che il capitale dovrà raggiungere quell'importo fra dieci anni. In questo caso sarà sufficiente versare alla compagnia un po' meno di 27 milioni, se si sceglie una polizza a premio unico, e un premio annuo iniziale di 3,5 milioni per quella a premio periodico. In questi casi, dunque, il capitale assicurato all'inizio e per i primi dieci anni sarà un po' inferiore all'ammontare delle imposte di successione. E sarà superiore in seguito. Affitti: è annuale l'imposta di registro Un lettore di Torino - conduttore di immobile a uso abitativo con patto in deroga - ci chiede se, avendo pagato alla stipula del contratto di locazione l'imposta di registro, debba pagare tutti gli anni la medesima imposta. I contratti di locazione debbono essere registrati con un'aliquota del 2% sull'importo del canone I contratti con canone annuo inferiore a lire 2.5 milioni vanno registrati solo in caso d'uso. L'imposta di registro va calcolata sull'ammontare del canone, escluse le spese accessorie; obbligati a richiedere la registrazione sono entrambi i contraenti. Il pagamento è annuale e va rinnovato per tutta la durata della locazione. Con l'entrata in vigore della legge n. 841 del 13/12/78, l'imposta di r-igistro non va più assolta sull'ammontare dei corrispettivi pattuiti per l'intero contratto quando questo e poliennale, ma solo sulla prima annualità e l'imposta relativa alle annualità (o frazioni di anno) successive alla prima, comprese le annualità conseguenti a proroghe del contratto, deve essere versata entro 20 giorni dall'inizio di ciascuna annualità locatizia successiva alla prima. In caso di anticipata risoluzione di un contratto poliennale occorrerà registrare tale risoluzione entro 20 giorni. Per quanto riguarda la ripartizione dell'imposta di registro tra le parti contraenti, per i contratti soggetti alla legge n. 392/78 sull'equo canone essa è a carico di conduttore e locatore in ragione di metà ciascuno. E' fatta salva una diversa ripartizione in caso di patto in deroga. A cura dell'avvocato ELENA BAIO (Coordinamento legali Confedilizia) UN LASCITO Polizze di questo genere, a vita intera, possono essere stipulate, al di là delle esigenze legate alle tasse sull'eredità in famiglia, ogni volta che si desidera lasciare un capitale alle persone care, che siano o no comprese nell'asse ereditario.