La Stampa - Consultazione Archivio

L'inflazione contenuta si è rivelata un deterrente all'acquisto d'immobili in particolare nella fascia media. Ma si prevede una ripresa degli scambi L'inflazione contenuta si è rivelata un deterrente all'acquisto d'immobili in particolare nella fascia media. Ma si prevede una ripresa degli scambi Mattone, prezzi in calo MERCATO 1I|P^ UN altro anno di purgatorio per i prezzi del mattone. Il giudizio degli esperti è unanime: non ci sono le condizioni per una ripresa a breve delle quotazioni, anzi, il '97 dovrebbe segnare un ulteriore aggiustamento verso il basso (le stime oscillano tra il -1% e il -5% reali, tenuto cioè conto dell'inflazione) dei valori delle grandi città e una sostanziale tenuta nei valori dei centri di media e piccola dimensione. ca una casa di minor valore, soprattutto famiglie in via di formazione, compra solo per necessità; chi vuole la casa da oltre mezzo miliardo oggi trova ottime occasioni ma si tratta di una fascia di acquirenti piuttosto ristretta. Alla finestra rimangono le famiglie con un buon reddito che vorrebbero migliorare il proprio status abitativo. Aspettano di capire che cosa sarà nei prossimi anni del posto di lavoro e della pensione». stema più diffuso per difendere i propri risparmi». Venuta meno la paura dell'inflazione e anche la speranza di «capital gain» a breve (l'italiano non era abituato al fatto che il prezzo degli immobili possa anche scendere), secondo questa analisi i potenziali acquirenti che non hanno una stretta necessità di comprare diventano molto più riflessivi. INTERESSI LIVELLATI Al calo dell'inflazione si sta accompagnando un altro fenomeno estremamente positivo, che in linguaggio specialistico si chiama «convergenza dei tassi». Spiega Alberto Lunghini, presidente Aici, l'Associazione italiana consulenti immobiliari: «Il tasso di sconto, i Bot a 12 mesi e il tasso interbancario oggi sono allineati ed è un segnale di buona salute dell'economia. A questo si aggiunge l'aumento percentuale dei finanziamenti erogati dalle ban¬ IL QUINTO ANNO PRUDENZA Se così fosse si giungerebbe, per la prima volta dal dopoguerra, al quinto anno consecutivo di diminuzione reale. «Il grosso problema del mercato - commentano all'Ufficio studi Gabetti - è che mancano gli acquirenti della fascia più importante per il fatturato globale del sistema: le famiglie che cercano immobili di valore tra i duecento e i cinquecento milioni. Chi cer¬ Paradossalmente, a indurre questa fascia di acquirenti alla prudenza c'è, secondo Corrado Sforza Fogliani, presidente Confedilizia, anche un aspetto congiunturale positivo: il calo dell'inflazione. «In Italia l'incremento di valore degli immobili si è sempre accompagnato a tassi di inflazione molto elevati rispetto alla media dei Paesi industrializzati: il mattone era il si¬ 10MILIONI INVESTITI IN 10MILIONI PREZZI INFIAZIONE IMMOBILINEL DELDICEMBRE IMMOBIUARI A FINE PERFORMANCE DICEMBRE 70 70 SONO ANNO IN% ANNO REALE SONO DIVENTATI DIVENTATI 1971 +2 4,7 -2,7 10.200.000 10.470.000 1972 +9,8 7,3 2,5 11.199.600 11.234.310 1973 +9,8 12,3 -2,5 12.297.161 12.616.130 1974 +62,6 25,3 37,3 1 9.995.183 15.808.011 1975 +22 11,1 10,9 24.394.124 17.562.700 1976 +8,2 21,8 -13,6 26.394.442 21.391.369 1977 +17 14,9 2,1 30.881.497 24.578.683 1978 +5,5 11,9 -6,4 32.579.979 27.503.546 1979 +34,7 19,8 14,9 43.885.232 32.949.248 1980 +50,1 21,1 29 65.871.734 39.901.540 1981 +25,9 17,9 8 82.932.513 47.043.915 1982 +15'2IUUUU11116'3 1 1 95.538.255 54.712.074 1983 +4,6U__11^12,8 -8,2 99.933.014 31 >1 £219 1984 +4,4 Jl 8,8 -4,4 104.330.067 67.146.158 1985 +2,6 II 8,6 -6 107.042.649 72.920.728 1986 +9,2 1 4,3 4,9 116.890.572 76.056.319 1987 +1,3 II 5,1 -3,8 118.410.150 79.935.191 1988 +22 II 5,5 16,5 1 44.460.383 84.331.627 1989 +30,3 II 6,6 23,7 188.231.879 89.897.514 1990 +15,3 II 6,3 9 217.031.356 95.561.058 1991 +22,3 6 16,3 265.429.349 101.294.721 1992 +7,7 II 4,7 3 285.867.409 106.055.573 1993 -3,8 II 4 -7,8 275.004.447 110.297.796 1994 -5,1 II 4 -9,1 260.979.220 114.709.708 1995 -8,1 II 5,9 -14 239.839.904 121.477.581 1996 +0,6 II 2,6 -2 241.278.930 124.635.998 1997 -2,5 /4l> 2,5/j\ -5 235.247.020 127.751.898 PICCONE SPESE Senza contanti E' partite a Bormio, in Valtellina, la prima sperimentazione italiana di Visa Cash, il borsellino elettronico, un'alternativa al denaro contante per le piccole spese quotidiane, anche inferiori alle 10 mila lire: giornate, biglietto dell'autobus, cappuccino. Moneta Contante Visa Cash viene accettata In 238 esercizi commerciali, bar, edicole, ma anche impianti di risalita, mezzi dì trasporto, discoteche, pista di pattinaggio. Le transazioni sono veloci: al titolare non è chiesto il codice segreto, né la firma o altro documento di identità, né l'esercente deve chiedere l'autorizzazione o rilasciare la ricevute. Un acquisto come se sì pagasse in confanti: il commerciante digita t'importo. Inserisce la carta nel lettore e l'operazione è compiuta, il borsellino elettronico risolve qualsiasi problema di resto, cambio o mancanza di spiccioli, perché Incorpora un microcircuito in grado di memorizzare valori monetari e Informazioni. Moneta Contante Visa Cash può esaere acquistata come carta rtóàrlcablle o non ricaricabile presso le filiali Caripio e i punti vendita creati nel centro della località sciistica, li titolare può ricaricare la card agli appositi terminali o utilizzarla fino a esaurimento (come una tessera telefonica}. 1 tagli in vendita sono da 10-3050-100 mila lire, in caso di furto o smarrimento, pero, Monete non si può bloccare e non è rimborsabile. Questa iniziativa pilota, la seconda in Europa, segue il successo di Atlanta, Stati Uniti. Ai Giochi olìmpici, nelcorso del lancio mondiale e della p«ù vaste sperimentazione di Visa Cash finora effettuata, furono eseguite transazioni péri,! milioni di dollari complessivi, ti coordinamento tecnico del progetto italiano è stato curato da Setefi {gruppo Cartolo, istituto emittente di Moneta, per ora unica canta in Italia predisposta per la funzione di borsellino elettronico). L'investimento complessivo deil'oper azione è stato di 1,5 miliardi di lire, a carico dei promotori; nessun onera aggiuntivo né per gli esercenti {cui I lettori sono stati distribuiti gratuitamente) né per i consumatori (che acquistano, per esempio, una carta da 10 mila lire e dispongono per intero di tale valore). rÈ~t~t~t~t\ NUMERO I ® ® g g c"l COMPRAVENDITE che sul fatturato globale del settore immobiliare». Uno scenario positivo che dovrebbe portare, nei prossimi mesi, almeno all'aumento delle transazioni (ma nella prima fase non dei prezzi). COSTO DI COSTRUZIONE E' un'analisi sulla quale concorda Mario Broglia, direttore della società di consulenza Sconari immobiliari. «Già il '96 si è chiuso, secondo le nostre proiezioni, con un aumento degli scambi e il fenomeno dovrebbe accentuarsi nel '97. I prezzi si dovranno assestare ancora un po' prima di iniziare la risalita». 11 margine di assestamento è però molto basso, secondo Oreste Pasquali, presidente di Tecnocasa. «Nelle grandi città prevediamo un'ulteriore limatura delle punte ma in linea di massima riteniamo che più di tanto le quotazioni ormai non possano più scendere. Chi oggi vende il nuovo riesce a ma¬ CHE COSA ACCADRÀ', SETTOR ft~t~t~&~t^ APPARTAMENTI GRANDI CITTA' Se il segno degli indicatori dei prezzi sarà ancora un meno, la «colpa» è del mercato delle principali città. Le previsioni sono improntate a un pessimismo deciso soltanto per Roma, dove l'impatto delle dismissioni immobiliari sarà molto forte e potrebbe portare a riduzioni anche superiori al 5%. Per Milano, Torino, Bologna e Genova prezzi fermi o in discesa dell'1-2%. E inoltre, il calo interesserà gli estremi del mercato: gli immobili che non hanno «taglio», esposizione o stato di conservazione adeguati al prezzo richiesto. PREZZO APPARTAMENTI CITTA' MEDIO-PICCOLE Negli ultimi tre anni le città medio-piccole, soprattutto nel Nord industrializzato, hanno retto meglio alla congiuntura immobiliare sfavorevole. Non c'è ragione di ipotizzare una diminuzione globale nei prossimi mesi. Il calo dei prezzi potrebbe avvenire solo per gli immobili vecchi, soprattutto dove c'è una forte offerta di cantieri. Cambiare casa rimane in cima ai desideri degli italiani e la domanda è tuttora molto vivace. La crisi dei prezzi di questi anni è dovuta alla sovrabbondanza di offerta scadente, non certo al calo di interesse da parte dei potenziali acquirenti. Il fatto che i prezzi non potranno più scendere di molto potrà convincere di nuovo a investire nel mattone. Magari per acquisire a buon prezzo una casa destinata ai figli. 0 anche per ricavarne un reddito non disprezzabile con i Bot al 5%. rtofctotot VENDITE NEGOZI E UFFICI E P La finanziaria ha aumentato il divario di trattamento fiscale tra prima e seconda casa. Questo comparto è stato messo in ginocchio dalla politica fiscale degli ultimi anni e certo il clima di forte riduzione delle spese voluttuarie delle famiglie non aiuterà. I prezzi dovrebbero tenere meglio nelle località dove l'acquisto si presenta con le caratteristiche dell'investimento. Cortina, Courmayeur, Forte dei Marmi o i paesi delle Riviere liguri danno la garanzia che se si vuole rivendere ci sarà sempre una domanda da soddisfare. lapena a spuntare un prezzo che copre i costi di costruzione. Sotto, evidentemente, non si può andare». IN TABELLA Nella tabella grande delia pagina ripercorriamo la storia del mercato immobiliare mettendo a confronto ['«indice storico» dei valori immobiliari dal '70 a oggi con l'inflazione. Per il '97 abbiamo ipotizzato che i prezzi nominali scendano del 2,5%, mediando tra la posizione di chi pensa a quotazioni nominali ferme e di chi prevede un calo al massimo del 5%. Come si vede i due estremi sono molto vi cini e quindi il margine statistico di errore dovrebbe essere basso. Nei diagrammi sotto sintetizziamo le previsioni distinte; per comparto, ricavabili dalle interviste realizzate da «Tuttosoldi». PER SETTÓRE (1^~t~~t~&~t (^ Pagin ^ APPARTAMENTI: COSTO AFFITTI na a cura di GINO PAGLIUCA SECONDE CASE APPARTAMENTI: NUMERO AFFITTI VENDITE E AFFITTI TASSO DEI MUTUI