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Sciogliere la gestione comune CONDOMINIO Sciogliere la gestione comune n EI condomini numerosi, clie riuniscono più scale o addirittura più edifici, molti partecipanti non sopportano di condividere la gestione (e le conseguenti spese) con condomini sconosciuti. Come porre rimedio? DIVISIONE Si può «dividere», vale a dire sciogliere il condominio originario, e creare due o più condomini separati, ad esempio uno per ogni scala o per ogni edificio. A seconda dei casi esistono precisazioni e limitazioni specifiche. L'articolo 61 delle Disposizioni attuative C.C. stabilisce che se un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o per porzioni di piano a proprietari diversi, si può dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. TETTI E PORTICI L'articolo 62 precisa che la divisione è attuabile anche se fra i due 0 più condomini restano delle parti in comune, come ad esempio 1 tetti, i lastrici solari, i portici, la portineria, i pozzi e così via. cioè le parti comuni di un edificio così come elencate dall'articolo 1117 C.C. In questi casi, oltre ai nuovi condomìni autonomi si creerà una comunione per le parti comuni. MAGGIORANZE Per sciogliere un condominio e crearne di nuovi occorre una maggioranza costituita dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi. Se per attuare la divisione occorre modificare lo stato delle cose e realizzare opere per la diversa sistemazione dei locali o delle dipendenze tra i nuovi condomìni, allora occorre la maggioranza dei partecipanti al condominio (si noti, non dei partecipanti all'assemblea) e dei 2/3 dei millesimi. RICORSO AL GIUDICE Se la maggioranza chiesta per deliberare lo scioglimento non viene raggiunta, è possibile procedere allo scioglimento a condizione che la divisione non comporti innovazioni e venga chiesta all'autorità giudiziaria da almeno 1/3 dei proprietari della parte dell'edificio di cui si chiede la separazione. ATTO SCRITTO La divisione comporta una serie di adempimenti. Innanzitutto la divisione deve essere oggetto di un patto scritto registrato e trascritto. Occorre poi che la maggioranza che ha deliberato la divisione la sottoscriva alla presenza di un notaio. Inoltre, essa va comunicata al Catasto per le opportune modifiche alle mappe catastali e alla numerazione delle singole unità immobiliari. L'AMMINISTRATORE In ultimo luogo, almeno secondo parte della giurisprudenza, la separazione del condominio in due o più condomìni separati comporta la decadenza dalla carica dell'amministratore. Occorrerà quindi tenere a mente questa implicazione e deliberare per riconfermarlo o, eventualmente, sostituirlo. REGOLAMENTO Non bisogna dimenticare, infine, che la divisione, una volta realizzata, impone che si modifichi il jgolamento di condominio in modo de prendere atto delle novità intervenute. In particolare, si tratterà di adeguare il regolamento alla consistenza e ai servizi di ciascuno dei nuovi condomìni e, cosa assai più importante, di modificare la tabella millesimale di comproprietà. Andrea Simone