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..3 L'inflazione contenuta si è rivelata un deterrente all'acquisto d'immobili in particolare nella fascia media. Ma si prevede una ripresa degli scambi Mattone, prezzi in calo UN altro anno di purgatorio per i prezzi del mattone. Il giudizio degli esperti è unanime: non ci sono le condizioni per una ripresa a breve delle quotazioni, anzi, il '97 dovrebbe segnare un ulteriore aggiustamento verso il basso (le stime oscillano tra il -1% e il -5% reali, tenuto cioè conto dell'inflazione) dei valori delle grandi città e una sostanziale tenuta nei valori dei centri di media e piccola dimensione. IL QUINTO ANNO Se così fosse si giungerebbe, per la prima volta dal dopoguerra, al quinto anno consecutivo di diminuzione reale. «Il grosso problema del mercato - commentano all'Ufficio studi Gabetti - è che mancano gli acquirenti della fascia più importante per il fatturato globale del sistema: le famiglie che cercano immobili di valore tra i duecento e i cinquecento milioni. Chi cer¬ ca una casa di minor valore, soprattutto famiglie in via di formazione, compra solo per necessità; chi vuole la casa da oltre mezzo miliardo oggi trova ottime occasioni ma si tratta di una fascia di acquirenti piuttosto ristretta. Alla finestra rimangono le famiglie con un buon reddito che vorrebbero migliorare il proprio status abitativo. Aspettano di capire che cosa sarà nei prossimi anni del posto di lavoro e della pensione». PRUDENZA Paradossalmente, a indurre questa fascia di acquirenti alla prudenza c'è, secondo Corrado Sforza Fogliani, presidente Confedilizia, anche un aspetto congiunturale positivo: il calo dell'inflazione. «In Italia l'incremento di valore degli immobili si è sempre accompagnato a tassi di inflazione molto elevati rispetto alla media dei Paesi industrializzati: il mattone era il si¬ stema più diffuso per difendere i propri risparmi». Venuta meno la paura dell'inflazione e anche la speranza di «capital gain» a breve (l'italiano non era abituato al fatto che il prezzo degli immobili possa anche scendere), secondo questa analisi i potenziali acquirenti che non hanno una stretta necessità di comprare diventano molto più riflessivi. INTERESSI LIVELLATI Al calo dell'inflazione si sta accompagnando un altro fenomeno estremamente positivo, che in linguaggio specialistico si chiama «convergenza dei tassi». Spiega Alberto Lunghini, presidente Aici, l'Associazione italiana consulenti immobiliari: «Il tasso di sconto, i Bot a 12 mesi e il tasso interbancario oggi sono allineati ed è un segnale di buona salute dell'economia. A questo si aggiunge l'aumento percentuale dei finanziamenti erogati dalle ban¬ che sul fatturato globale del settore immobiliare». Uno scenario positivo che dovrebbe portare, nei prossimi mesi, almeno all'aumento delle transazioni (ma nella prima fase non dei prezzi). COSTO DI COSTRUZIONE E' un'analisi sulla quale concorda Mario Broglia, direttore della società di consulenza Sconari immobiliari. «Già il '96 si è chiuso, secondo le nostre proiezioni, con un aumento degli scambi e il fenomeno dovrebbe accentuarsi nel '97. I prezzi si dovranno assestare ancora un po' prima di iniziare la risalita». 11 margine di assestamento è però molto basso, secondo Oreste Pasquali, presidente di Tecnocasa. «Nelle grandi città prevediamo un'ulteriore limatura delle punte ma in linea di massima riteniamo che più di tanto le quotazioni ormai non possano più scendere. Chi oggi vende il nuovo riesce a ma¬ lapena a spuntare un prezzo che copre i costi di costruzione. Sotto, evidentemente, non si può andare». IN TABELLA Nella tabella grande delia pagina ripercorriamo la storia del mercato immobiliare mettendo a confronto ['«indice storico» dei valori immobiliari dal '70 a oggi con l'inflazione. Per il '97 abbiamo ipotizzato che i prezzi nominali scendano del 2,5%, mediando tra la posizione di chi pensa a quotazioni nominali ferme e di chi prevede un calo al massimo del 5%. Come si vede i due estremi sono molto vi cini e quindi il margine statistico di errore dovrebbe essere basso. Nei diagrammi sotto sintetizziamo le previsioni distinte; per comparto, ricavabili dalle interviste realizzate da «Tuttosoldi». Pagina a cura di GINO PAGLIUCA MERCATO 1I|P^