La Stampa - Consultazione Archivio

Il sogno dei tassi al 5% finalmente si realizza / sacrifici finanziari imposti da Maastricht hanno ridotto gli interessi e avviato la ripresa del mattone Il sogno dei tassi al 5% finalmente si realizza I L tono ispirato e profetico riI cordava quello del famoso «I I bave a dream» di Kennedy. Il sogno di Prodi era però un po' più prosaico di quello del presidente americano e si limitava a preconizzare l'avvento di mutui al 5%. Dobbiamo dire che oggi quell'aspettativa si è quasi realizzata, il costo dei finanziamenti immobiliari è sceso a valori vicini a quelli europei e il mercato delle case, indubbiamente, ne ha beneficiato. L'opinione di tutti gli osservatori del mercato è che la ripresina dei prezzi e la ripresa delle vendite di case nelle grandi città sia in buona parte frutto dei mutui a buon mercato. INDICI In media, i tassi fissi offerti dagli istituti nostrani sono attorno al 6,5%, lo stesso dato di Francia e Germania, Paesi dove, peraltro, il finanziamento fisso è poco praticato, e i variabili sono ormai attorno al 5-6%. Con l'avvio dell'Euro la prospettiva è quella, almeno per i variabili, di un'ulteriore limatura del tasso. Questo perche tutti i contratti variabili si riferiranno all'Euribor, nuovo indice che misura il costo delle transazioni interbancarie a breve. E' un equivalente del Ribor della lira (tasso delle transazioni rilevato a Roma) e, per quanto riguarda le altre valute Emù, del Libor (il medesimo tasso, rilevato a Londra). EURIBOR Rispetto a questi indici, l'Euribor si presenta con credenziali più solide: il tasso, infatti, sarà deter- minato ogni giorno sulla media dei tassi indicati da 57 primari istituti bancari europei, sei statunitensi e uno svizzero. Con un Euribor tra il 3,5 e il 4% lo scenario che si prospetta, quindi, è quello di tassi variabili intorno, decimo più decimo meno, al 5% e fissi (sempre meno spinti dalle banche, crediamo) più alti, mediamente, di un punto. Fino all'1/1/2002, il cliente potrà scegliere se denominare il suo debito in lire o in Euro. PARAMETRI Per chi il mutuo l'ha già in corso non accadrà nulla, perché l'Euro non modifica condizioni contrattuali in essere. I tassi fissi rimarranno invariati. I finanziamenti indicizzati al Ribor si trasformeranno in mutui ancorati all'Euribor, con le medesime modalità di rilevazione del tasso e con lo stesso spread. Gli altri parametri usati per i vecchi finanziamenti, e cioè Tus, Rendistato, Rendiob e prime rate Abi, continueranno a essere rilevati. In particolare, il Tasso di sconto (al quale è ancorato solo qualche vecchio mutuo e, tra quelli offerti adesso, per quanto ci consta, solo il finanziamento variabile della Banca del Salento) sarà sempre indicato dalla Banca d'Italia, ma sarà uguale a quello indicato dalla Bce per i trasferimenti in Euro. MODIFICHE Guardando invece in retrospettiva al '98, dobbiamo dire che la discesa dei tassi ha portato a due importanti fenomeni nel settore dei mutui. — La richiesta di rinegoziazione dei vecchi contratti. A giugno alcuni istituti e alcune organizzazioni dei consumatori hanno firmato un protocollo di intesa che però contiene molte concessioni nella forma, ben poche nella sostanza. — La nascita e la diffusione dei mutui «misti». Questi finanziamenti prevedono un periodo più o meno breve (dai 6 mesi ai 4 anni) di tasso prefissato, di livello molto basso. Ma il fatto che un mutuo parta al 5% non significa che rimarrà sempre tale. Infatti, la struttura del mutuo si modifica nel tempo. OPZIONE In alcuni casi viene lasciata al cliente l'opzione tra continuare a tasso fisso, secondo tassi stabiliti al momento, o trasformare il prestito in variabile. In altri casi il cliente ha la possibilità di estinguere il debito residuo senza pagare una lira di penale. Spesso, però, si lasciano le cose un po' troppo nel vago. Sarebbe invece opportuno mettere per iscritto come sarà calcolata la rata una volta che il finanziamento giungerà a regime. OSSERVATORIO Nella scarsa trasparenza, in genere, del mercato immobiliare, non può meravigliare la mancanza di dati ufficiali sui finanziamenti finalizzati all'acquisto di immobili. Sono disponibili solo stime effettuate su campioni. La più autorevole è probabilmente quella di Nomisma, che accompagna ogni suo osservatorio del mercato immobiliare. Nella sua ultima rilevazione, basata su dati riferiti a tutto ottobre '98, l'istituto bolognese traccia un bilan- ciò del settore dal quale emerge che l'Euro ha effettivamente movimentato il mercato. Vediamo i dati più significativi, e le tabelle di sintesi diffuse da Nomisma. DIFFERENZE Dal campione di istituti di credito intervistati, risulta che i mutui ipotecari erogati nella seconda parte del '98 sono stati, in prevalenza, di durata decennale, sia che si trattasse di finanziamenti rivolti al settore residenziale (69,7% dei casi) sia a quello non residenziale (70%). Quanto a tipologia di tasso adottato, però, emergono preferenze differenti a seconda del comparto a sostegno del quale viene erogato il finanziamento: nel caso del residenziale, è stato maggiormente utilizzato un contratto a tasso fisso (50%), mentre è a tasso variabile il 63% dei finanziamenti rivolti ai segmenti non residenziali. DURATA Nel corso dell'anno si è erosa la quota dei mutui a minore durata, pur rimanendo questi la maggioranza e, per quanto attiene alla modalità di tasso adottato, ò significativo il crescente ricorso ai finanziamenti a condizioni di tasso fisso e misto (il 9% del totale) per gli immobili residenziali. Se si pensa che si tratta di prodotti non sempre facili da spiegare a una clientela non esperta di finanza e che la loro comparsa sul mercato è piuttosto recente, è un risultato positivo. Quanto agli scopi per cui si chiede il finanziamento, Nomisma rileva che la destinazione prevalente dei mutui rivolti al settore abitativo continua a essere l'acquisto della prima casa (69%), seguita da finanziamenti per attività di recupero (14%); l'acquisto di altre abitazioni e l'attività edilizia ex novo rappresentano ciascuna circa l'8-9% del totale erogato. Il valore medio dell'abitazione è di 270 milioni. Ig. pa.] POSIZIONE DELLE CITTA' EUROPEE NEL CICLO IMMOBILIARE La maggior parte delle metropoli europee sfa attraversando una fase di accelerazione, nella crescita dei ^^^^^8^^fcfc. canoni degli uffici, guidata da Londra che, però, potrebbe affacciarsi ad un periodo di rallentamento. Situazione ancora difficile, invece, per il mercato immobiliare delle città tedesche. STOCCOLMA LONDRA AMSTERDAM DUBLINO LUSSEMBURGO MADRID BRUXELLES BERLINO I MUTUI IN EUROPA «PESO.. DEL FINANZIAMENTO IPOTECARIO RESIDENZIALE SUI PIL (Prodotto interno lordo, ■rwM mm Mii'V\h*i*m KiIM Wfif 60%^ 57% f 51% 51% * ? * / % / / s * i 43% < 30% 27% 26% 22% rf \, 1 '< i % / ■ / 22% 21% 1 «%/ i T%/ . «%/ V; f : v_ f * ■ f* : s / i " / FONTE. FHE (EUROPEAN MORTGAGE FEDERATÌON) - NOVEMBRE '98 1 m m TIPOLOGIE DEI MUTUI IPOTECARI. erogati nella seconda parte del 1998 Distribuzione percentuale delle modalità m •ss 1 10 ANN! 38,0 «9,7 15 ANNI 35,3 26,2 ALTRO 6,7 4,1 FISSO 50,2 31/) VARIABILE 40,8 63,1 ALTRO 9,1 5,9 AGEVOLATO 8,0 2,1 ...E LORO DESTINAZIONE NON RESIDENZIALE RECUPERO 14% NUOVA COSTRUZIONE 14% TOTALE: 100 ACQUISTO ; PRIMA CASA 69% NEGOZI 31% UFFICI 45% m ACQUISTO ALTRA CASA 9% CAPANNONI 15% FONTE: NOMISMA TOTALE: 100 ALTRO il il ^0 il il I \ CARATTERISTICHE DELL'ABITAZIONE ACQUISTATA TRAMITE MUTUO IPOTECARIO NELLA SECONDA PARTE DEL 1998 valore medio abitazioni 270 MILIONI DI LIRE importo medio finanziato 125 MILIONI DI LIRE (47,1%) • Superficie media 115 MQ prezzo almo 2,4 MILIONI DI LIRE condizione d'uso USATO localizzazione SEMICENTRO/COMUNI LIMITROFI