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L'eurogiungla del mattone * SPECIALE * * EURO fS Nel settore immobiliare non è alle viste alcuna armonizzazione fiscale Guida completa Paese per Paese alla ricerca delle migliori condizioni L'eurogiungla del mattone NON bisogna farsi molte illusioni: la Moneta unica in sé e per sé potrà portare a un allineamento dei prezzi sul commercio, ma non certo a uniformare il carico delle tasse. Per questo non vale la pena di aspettarsi un cambiamento della politica fiscale sulla casa. Il fatto che a Helsinki o a Bruxelles si paghino, facciamo per dire, meno imposte che a Vercelli o a Erice, non potrà certo portare a un adeguamento delle nostre aliquote lei. CONVENIENZA Anzi, siccome Ilei è ormai di gran lunga la voce più rilevante dei bilanci comunali, e siccome le amministrazioni municipali amano approfittare di tutte le possibilità offerte dalla legge per cercare di far pagare il più possibile ai non residenti (leggasi: ai non elettori) per chi intende comprare un'abitazione per le vacanze ora che viene meno anche il fattore cambio, l'acquisto all'estero senz'altro può risultare incentivante dal punto di vista fiscale. TABELLE Nelle due tabelle di questa pagina, elaborate dall'Ufficio studi Confappi, ci occupiamo del carico fiscale sugli immobili all'estero. Alle informazioni contenute nelle tabelle ne aggiungiamo altre, desumibili da una tra le più importanti società di intermediazione immobiliare del mondo, la Cooper & Lybrand, che pubblica un importante vademecum per gli operatori del settore, il «Global Real Estate Tax Summary». Come si può constatare, non è vero che le tasse in Italia sono le più alte (in Francia il Fisco è più esoso che da noi, soprattutto nelle compravendite) ma almeno, se può consolare, il rapporto tra amministrazione e cittadino è in genere più trasparente, ed è il Fisco a calcolare l'imposta dovuta. AUSTRIA: l'imposta di trasferimento può variare dal 2 al 3,5% sul valore dell'immobile, cui si aggiunge l'l% fisso per l'imposta di registro. Il reddito da affitto di appartamenti è tassato al 10%; quello da immobili commerciali al 20%. BELGIO: si paga un'imposta di registro pari al 12,5% del valore dell'immobile. Sul reddito da lo- cazione l'imposta è del 40,17%, ma le spese di manutenzione sono deducibili. FINLANDIA: esiste un valore fiscale dell'immobile; in caso di acquisto si paga il 4% di registro sul valore fiscale o sul prezzo dichiarato, solo se questo è più alto. Il reddito da locazione è tassato al 28%, ma gli interessi dei mutui, purché pagati a istituti finlandesi, sono detraibili. FRANCIA: l'imposta sui trasferimenti dipende dal tipo di immobile, dall'anno di costruzione e dal soggetto che vende. Il caso tipico, cioè l'acquisto da un costruttore, prevede il pagamento di Iva al 17%. L'imposta sugli affitti è del 33,33%, ma sono deducibili le spese di manutenzione e gli interessi sui mutui. La normativa fiscale, però, agevola sostanziosamente gli acquisti per inve¬ stimento. Chi compra per affittare l'immobile per almeno nove anni, infatti, è esente da Iva. GERMANIA: l'acquisizione di un titolo legale di proprietà in Germania costa il 3,5%. Sul reddito netto degli affitti si applica un'aliquota che, a seconda dei casi, varia tra il 42 e il 48%. IRLANDA: l'imposta di registro è progressiva per proprietà fino a 60 mila sterline (circa 150 milioni di valore). Per le somme che eccedono tale valore l'imposta è del 6%. Gli affitti incassati da non residenti scontano un'imposta del 27%. LUSSEMBURGO: il trasferimento sconta il 7% di imposta (6% di registro e 1% di trascrizione!. L'aliquota normale sugli affitti netti è del 38,4%, e comprende anche le tasse municipali. OLANDA: le imposte di trasferimento pesano per il 6% sul valore di mercato. Sui redditi da locazione l'imposta ordinaria è del 36%, con spese e mutui deducibili. PORTOGALLO: si applica un'imposta (la «Sisa») pari al 10% del valore dell'immobile se questi è in territorio urbano e all'8% se si tratta di un immobile di campagna. Gli stranieri pagano imposte sugli affitti del 25%. SPAGNA: l'acquisto dal costruttore sconta l'Iva del 16%, l'acquisto dal privato paga un'imposta di registro del 6%. L'imposta sugli affitti per i non residenti è del 25%. FISCO ITALIANO Ma che cosa chiede il nostro Fisco a chi acquista un immobile all'estero? Bisogna distinguere se l'immobile viene locato o meno. A) Nel caso di utilizzo esclusivo da parte del proprietario, la prima regola è che bisogna distinguere dove si trova l'immobile (e che sia la o 2a casa non importa). — Se la casa è in un Paese che, come Francia, Austria e Germania, non tassa il reddito figurativo (cioè non viene attribuita una rendita catastale teorica che funge da imponibile) non si pagherà nulla neppure in Italia. — Se invece esiste un sistema analogo al nostro (questo è il caso di Spagna e Paesi Bassi) l'imponibile stabilito secondo le regole di quel Paese va indicato anche sulla dichiarazione dei redditi in Italia. B) Se l'immobile è locato, non ha importanza se lo Stato estero lo considera imponibile o meno. In questo caso il contribuente deve seguire le regole italiane: indicherà la cifra ottenuta cui potrà sottrarre a titolo di detrazione forfettaria delle spese il 15%. DOPPIA IMPOSIZIONE Con tutti i Paesi Ue l'Italia ha un trattato contro la doppia imposizione, il principio di base, perciò, è che si paga solo l'imposta più alta tra quella applicala per uno stesso reddito da due Paesi. — Se il possesso di un immobile in Germania facesse pagare un milione e mezzo e in Italia un milione e 800 mila lire, al Fisco italiano bisognerebbe dare 300 mila lire (il milione e mezzo pagato in Germania è considerato anticipo di imposta). — Se un reddito da affitto in Francia desse luogo a un'imposta pari a tre milioni e in Italia a 2.800.000 lire, non bisognerà dare nulla al nostro Fisco, ma non si potranno portare a detrazione le 200 mila lire versate in più alle casse d'Oltralpe. fWTTT'fVfiMHI Acquisto fortemente I limitato agli stranieri STIMA NOTAIO E ALTRE SPESE IL PREZZO PER COMPRARE IN 12 STATI IN PERCENTUALE SUL VALORE DELL'IMMOBILE FONTE: UFFICIO STUDI CONFAPPI 1% GERMANIA TASSE SULL'ACQUISTO 6-12,5% TASSE SULL'ACQUISTO STIMA NOTAIO E ALTRE SPESE 0,5-0,8% TASSE SULL'ACQUISTO 1 TASSE SULL'ACQUISTO 6% Immobili nuovi Iva 17,5% STIMA NOTAIO E ALTRE SPESE 0,7-2% Immobili nuovi Iva 20,5% STIMA NOTAIO E ALTRE SPESE 0,57-2,28% TTTTTy * Imposte ridotte fino a 150 milioni di valore dell'immobile STIMA NOTAIO E ALTRE SPESE 0,9-1,6% MM^«WPMMMqyilUip^l|lM|^llllM TASS¥ ■ SULL'ACQUISTO 10% STIMA NOTAIO E ALTRE SPESE 1,5% IME ||§||| Immobili nuovi Iva 20,6%, compresa n prezzo 2-3% A seconda del tipo di immobile 5TIMA E 0,7-1,7% Cambia da zona a zona: in media 1,2%. Notaio e olii tre spese in genere a carico venditore