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2.. 2.. Lunedì 30 Novembre 1998 tuttosoldi LA STAMPA ANALISI Andamento dei prezzi? Non prevedibile. Determinazione dei valori? Non standardizzabile. Liquidabilità?Difficile. Bene saperlo, prima d'investire I rischi del mattone I fondi immobiliari sono uno I strumento finanziario in cui si ■ vincolano i soldi senza avere la certezza di guadagnare. Con molta correttezza, il prospetto informativo del fondo Deutsche analizza i punti critici connessi all'investimento, in buona parte legati alla scarsa trasparenza del mercato immobiliare italiano. FATTORI Il prospetto identifica tre fattori di rischio. 1 ) MERCATO Il mercato ha un andamento imprevedibile. Fino al '91, la previsione per gli investitori era facile: comunque andasse l'economia, gli immobili aumentavano sempre di valore più dell'inflazione. Dopo, le cose sono cambiate: l'offerta è in eccesso, le aziende hanno bisogno di meno spazio e, quindi, un palazzo di uffici si vende a un buon prezzo se c'è la richiesta, altrimenti rimane vuoto. 2) VALUTAZIONE )Dal primo fattore discende la difficoltà di valutare gli immobili. Nel caso degli edifici che costituiranno il patrimonio del fondo (immobili commerciali) il problema è veramente grave, perché non solo è difficile stabilire un equo valore a metro quadrato, manca addirittura l'uniformità di vedute su come si misura il metro quadrato. Nella valutazione di un palazzo per uffici, ad esempio, non c'è un criterio standard su come valutare le superfici delle scale o delle murature. E per quanto riguarda i prezzi, il mercato immobiliare italiano non ha pubblicità dei valori: quando si acquisisce, si vende o si loca un immobile, manca il termine di confronto essenziale. Sapere, cioè, a quanto si è vendu- ANDAMENTO DEL MERCATO DEI REITS Pd DEI REITS AMERICANI Penodo DA20ANNL/*^ |n un anno A OGGI JkùU ln3onni In 5 anni In 10 anni In 20 anni C.G. = CAPITAL GAIN • Fonte: Naireit TRE FONDI IMMOBILIARI INGLESI GESTITI DA DEUTSCHE BANK CONFRONTATI CON L'ANDAMENTO DEL MERCATO (Rendimento annuo) . Fonte: Deutsche Bank ^ ùU JkùU TUTTI t FONpi 1 L Jffjffiiy.^i,.,: | ^P^Jp^^ ^^pS 1 [^i^SRID FUNDS j PONOO A UN ANNO A 3 ANN! A5ANMI INDiCS CAP DEI FONDI IMMOBILIARI 15,8% 9,3% 11,1% RENDIMENTO DEI FONDI 1-A IMMOBILIARI APERTI IN GERMANIA Fonte: Elaborazione Bdbsu dati Bvi (http://www.bdb.de/ dalen/kapital/ tbnds.hlm#performancedf) ANNO RENDi- J ANNO M6NTO '} '■■)'-'[■'. ! BEEEJt'X-VjEEEi WKKM'WW^K to o locato un immobile dalle caratteristiche analoghe. Oltretutto, secondo i dettami della legge che istituisce i fondi immobiliari, il collegio dei periti - e il prospetto Deutsche lo nota - non deve intervenire quando si tratta di acquisire nuovi immobili, visto che le sue funzioni sono ristrette al compito di valutare ogni sei mesi il patrimonio in essere del fondo e di intervenire nel caso di dismissioni del patrimonio. 3) SMOBILIZZO Terzo fattore di rischio è rappresentato da modalità e tempi di smobilizzo del patrimonio. Il fondo ha durata ben definita (nel caso in esame, 15 anni). Le dismissioni potrebbero avvenire in una fase di mercato sfavorevole. La legge prevede che la società di gestione possa usufruire di un «periodo di grazia» di tre anni rinnovabili una volta per poter vendere al meglio il patrimonio, ma rimane comunque il pericolo di dover svendere pressati dai tempi. Sventare questo rischio sta nella professionalità della società di gestione, che dovrà anche guardarsi dal rischio di fare fronte al pericolo di sfitto, molto forte negli immobili commerciali. La legge italiana, in pratica, consente all'inquilino di lasciare l'immobile quando vuole, pagando sei mesi di preavviso (e nemmeno quelli, se la società fallisce) DUE POSSIBILITÀ' Per evitare tale insidia, le strade sono due: - selezionare gli inquilini tra società che danno le massime garanzie ■ garantirsi affitto e dismissione stipulando con i conduttori un patto di futura vendita. A questo punto, nulla vieterebbe di comprare un immobile da una società, affittarle lo stabile per un certo numero di anni e poi rivenderglielo, con un contratto che, anche se formalmente non si può definire di lease back (sistema, comunque, non vietato nell'ordinamento italiano), certo gli somiglia molto. ALL'ESTERO Al di là di queste considerazioni, resta il fatto che un fondo immobiliare è uno strumento finanziario adatto a chi intende investire per tempi medio-lunghi, quindi con la medesima logica che ha sempre contraddistinto l'impiego in mattoni. Lo dimostrano le performance ottenute da prodotti analoghi sui principali mercati esteri. In Inghilterra, dove esistono due tipi di fondi, gli «unauthorized» destinati agli investitori istituzionali e gli «authorized» destinati al pubblico risparmio, Deutsche Bank gestisce, attraverso la controllata Morgan Grenfell, fondi immobiliari con oltre 1300 miliardi di patrimonio, che nel '97 hanno offerto un rendimento medio compreso tra l'8,5% e il 9,5% e che nei cinque anni precedenti hanno ottenuto performance di tutto rispetto, pur in un mercato caratterizzato da interessi elevati come quello d'Oltremanica. 25 PRODOTTI In Germania, dove sono possibili anche i fondi aperti, la Deutsche Grundbesitz Investmentgesellschaft (Dgi), società di gestione del Gruppo Deutsche Bank Ag, è attiva sul mercato dal '70. La società, oggi, segue tutti gli aspetti del mercato immobiliare, dalla progettazione alla locazione, e gestisce 25 fondi immobiliari chiusi con un patrimonio di circa 5000 miliardi di lire e un fondo aperto con un patrimonio di circa 8500 miliardi di lire che tra il '70 e il '96 ha offerto un rendimento medio del 7,10%; nel '97 ha reso il 5%. I REITS USA Ma il mercato per antonomasia dei fondi immobiliari è quello statunitense, dove operano circa 300 hriV-ilr- Reits (Real Estate Investment Trusts), quotati alla Borsa di New York e al Nasdaq. I Reits sono fondi chiusi e altamente specializzati. Si dividono in tre grandi categorie: equity Reits, molto simili per tipologia a quelli previsti dalla legge italiana, mortgage Reits, specializzati nel rilevare i crediti ipotecari, e hybrid Reits, un misto tra i primi due. Ogni fondo è ulteriormente specializzato in un'area geografica o in una tipologia immobiliare: così ci sono i Reits che operano solo con le case di cura o quelli che comprano e vendono solo nel Minnesota. La performance degli ultimi anni dei Reits riflette l'andamento fortemente speculativo del mercato immobiliare degli States. Per esempio, negli ultimi mesi, i Reits hanno perso il 14% complessivo. Su periodi più lunghi le soddisfazioni per gli investitori non sono mancate: a 3 anni la performance media annua è stata del 12,22%, a 5 dell'8,54%, a 10 dell'8,60%. [g. pa.]