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Guida all'investimento nei fondi immobiliari Guida all'investimento nei fondi immobiliari Il rendimento; del fondo è dato da un dividendo annuo e dal capital gain ottenibile con la rivalutazione delle quote, che saliranno se aumenterà il valore degli immobili iii dl fd P i ii i (l fd Dh i) à q,gacquisiti dal fondo. Per i primi anni (nel fondo Deutsche sono cinque) non verrà distribuito dividendo, gli interessi acquisiti in questo primo periodo sono capitalizzati I PROSSIMI ARRIVI DA BANCHE... Banca di Roma • Banche popolari (tramite Unione Fiduciaria) • Banca Nazionale del Lavoro • Caripto • Deutsche Bank (altri tondi) • Imigest • Mediocredito Centrale • San Paolo. ...E DA ENTI PUBBLICI Inpdap • Ferrovie dello Stato (tramite Metropolis) • Regione Emilia-Romagna. I fondi immobiliari pubblici godono di due grandi privilegi normativi rispetto ai tondi privati (come quello di cui parliamo in questa pagina). Lo Stato e i soggetti pubblici che apportano immobili per più del 51% del valore del fondo possono egualmente essere soci della società di gestione del fondo, mentre nei tondi privati la proprietà degli immobili deve essere rìgidamente separata dalla compagine azionaria della società di gestione. Inoltre l'ente pubblico può conferire un unico bene immobile con caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie che da solo costituisca più di un terzo del valore del patrimonio del fondo. s ; ; „ béhhhwiiìiì pari almeno al 2% del valore del fondo stesso. La seconda ragione è che i fondi immobiliari, a differenza dei prodotti atipici degli Anni Ottanta, sono di tipo chiuso: non si possono emettere quote in eccesso rispetto al valore prestabilito del fondo. L'investitore liberamente potrà vendere le sue quote in Borsa, ma non potrà pretendere il rimborso alla società di gestione se non al termine della vita del fondo. CONTROLLI Oltre a queste, esiste una terza garanzia di serietà dell'operazione: il severo iter autorizzativo necessario per il collocamento del fondo. Ci sono cinque passi da compiere: la costituzione della società deve essere autorizzata dalla Banca d'Italia e omologata dal Tribunale competente; dopodiché il fondo deve essere autorizzato da parte del ministero del Tesoro; il regolamento va approvato da Bankitalia, che ha quattro mesi di tempo per fare giungere le sue osservazioni e chiedere eventuali modifiche; il prospetto con cui si sollecita la raccolta di risparmio va infine sottoposto per il nulla osta alla Consob. VENDITA Superata questa fase si procede al collocamento delle quote. Nel caso specifico del fondo Deutsche, il taglio minimo acquistabile è di 10 milioni; le commissioni scendono con l'aumentare della cifra investita: si parte dal 4% per importi inferiori o uguali a 50 milioni di lire, per passare al 3% tra i 50 e i 200 milioni, al 2% tra 200 e i 500 milioni e l'i % per importi superiori ai 500 milioni. Ogni anno al fondo si sottrae una commissione di gestione pari all'1,9%. Alla società, inoltre, è dovuto il rimborso spese nel caso di frazionamento dei titoli. Le quote possono essere nominative o al portatore. L'acquisto è possibile agli sportelli Deutsche Bank, delle Banche Popolari di Lecco, dell'Alto Adige e di Cividale e della Cassa di risparmio di Ferrara e dalla rete di promotori Finanza & Futuro, Il cliente può esercitare entro una settimana il diritto di recesso se il titolo è acquisito fuori da locali commerciali (in questo caso, dai promotori). DOT IBTP Raccolti i fondi, la società può avviare gh investimenti. La strada da percorrere è segnata dalla legge: a regime, il fondo dovrà detenere una quota variabile tra l'80 e il 90% di patrimonio costituito o da immobili o da partecipazioni in società immobiliari non quotate e la quota restante investita in strumenti finanziari a breve. Per i primi 3 anni si può avere una quota di Bot, Cct o Btp superiore. Valore Globale può operare in Italia e all'estero su tutte i tipi di immobili; il residenziale, pero, non è giudicato strategico, dati i forti vincoli legislativi e i bassi rendimenti. La società di gestione punta a un «asset allocation» così costituito: 50% ^uffici; 40% centri commerciali e 10% immobili industriali. Ogni 6 mesi un pool di esperti esterni stimerà il valore degli immobili in proprietà del fondo; DIVIDENDI Il fondo distribuirà dividendi solo a partire dal quinto anno di vita. Il rendimento accumulato negli anni precedenti verrà capitalizzato e «spalmato» sugli anni successivi. Al termine ideila sua vita il