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Terrazzo da rifare Chi paga CONDOMINIO Terrazzo da rifare Chi paga Ul N quesito molto interessante ci viene posto dal I lettore Enzo Girotti di Torino, che scrive: «Do J vendo rifare la pavimentazione di un terrazzo a livello, sono stati interpellati due professionisti, il primo dei quali ha detto che le spese saranno a carico per un terzo del condomino che ha la proprietà esclusiva del terrazzo e per due terzi dai condomini per i quali il terrazzo funge da copertura. Il secondo, invece, ritiene che, se il terrazzo copre delle parti comuni, ai due terzi di spesa deve contribuire anche il proprietario del terrazzo. Come stanno le cose?» PROPRIETÀ' E UTILIZZO La lettera affronta una materia molto complicata, anche perché il codice civile regolamenta le spese di manutenzione dei lastrici solari mentre non regolamenta esplicitamente quelli delle terrazze a livello. Da un punto di vista giuridico, lastrico solare e terrazza a livello non sono affatto sinonimi: nel primo caso abbiamo una porzione di edificio che può anche essere di uso esclusivo di un condomino ma che è di proprietà del condominio, nel secondo caso abbiamo una porzione di edificio di proprietà, oltre che di utilizzo, di un singolo condomino. ANALOGIA La giurisprudenza consolidata, però, dice (citiamo l'ultima sentenza di Cassazione in ordine di tempo che abbiamo trovato, la 5125 del '93) che, per le spese di manutenzione delle terrazze a livello, si applicano le regole previste dall'articolo 1126 ce. per i lastrici solari, quando il terrazzo funge da copertura. Stando così le cose, ci sembra che il parere del secondo professionista interpellato dal signor Girotti sia quello giusto, sempre che nel regolamento di condominio non ci siano disposizioni differenti (l'articolo 1126, infatti, è derogabile da patti contrattuali). SECONDO QUESITO Anche se il nostro lettore non ce 10 ha chiesto esplicitamente, vale la pena di ampliare il discorso e di rispondere anche a un secondo quesito che sorge direttamente dal primo. Come vanno effettivamente ripartite le spese? L'articolo 1126 dice che 1/3 della spesa è a carico di chi utilizza il lastrico solare, 2/3 «a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui 11 lastrico solare serve, in proporzione del valore di piano e della porzione di piano di ciascuno». MILLESIMI Nel caso, come quello prospettato dalla lettera, in cui il terrazzo copra anche parti comuni non dotate di un proprio valore millesimale, non esiste una soluzione di legge, ma può soccorrere il buon senso. Bisogna fare una tabella ad hoc, ad esempio basata sulle superi'ici degli appartamenti e delle parti comuni coperte dal terrazzo, e suddividere i 2/3 della spesa in proporzione. CALCOLO Ipotizziamo che la spesa per il terrazzo sia di 18 milioni, che la sua superficie sia di 30 metri e che sotto vi siano 3 appartamenti e l'androne. L'utilizzatore del terrazzo pagherà tanto per iniziare 6 milioni (1/3 della spesa); i rimanenti 12 milioni andranno suddivisi così: 3 milioni a carico del primo piano, 3 a carico del secondo, 3 a carico del terzo. Gli ultimi 3 milioni andranno ripartiti tra tutti i condomini, compreso il proprietario del terrazzo. Gino Pagliuca