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Torna dopo 15 anni il Fondo immobiliare Rinasce, garantito da Bankitalia e Consob, il prodotto che regalò molte amarezze ai risparmiatori Torna dopo 15 anni il Fondo immobiliare Ma è di diritto italiano, «blindato» e gestito da Deutsche Bank il business del mattone L ^OFFERTA di prodotti fi™ nanziari agli sportelli delle banche registra oggi una «new entry», che sa d'antico e che completa la gamma dei fondi a disposizione della clientela. Nelle liliali della Deutsche Bank, delle banche popolari di Lecco, di Cividale e dell'Alto Adige, della Cassa di risparmio di Ferrara e presso la rete di promotori di Finanza & Futuro è partito il collocamento delle quote del primo fondo immobiliare chiuso di diritto italiano. La Consob ne ha autorizzato il collocamento assegnandogli il numero 4334 dell'Archivio Prospetti, in data 6 novembre 1998. Esattamente 15 anni e mezzo e 4332 numeri dopo i primi due prospetti nella storia delle autorizzazioni Consob, che avvennero il 4 luglio 1983 ed ebbero per oggetto, anche allora, fondi immobiliari: Europrogramme International serie 1969 e Europrogramme International, promossi dal finanziere Orazio Bagnasco, entrambi di diritto svizzero (ma che potevano essere piazzati solo in Italia), finiti con una liquidazione protratta fino ai giorni nostri. L'esperienza, amara per quegli investitori di Europrogramme entrati nell'ultimo periodo e «congelati» per diversi lustri nei loro crediti, e soprattutto i crack di tante altre iniziative della cosiddetta finanza atipica degli Anni Settanta e Ottanta, a vario titolo legate al mattone (Cultrera, Federici, Sgarlata, Marconi, Borsano, Mendella i nomi più noti), hanno consigliato al legislatore molta prudenza nel proporre la rinascita di un prodotto finanziario finalizzato al business immobiliare. E di diritto italiano. La legge ha avuto l'ok nel gennaio del 1994, e ci sono poi voluti 5 anni per approntare il combinato dei regolamenti e delle procedure. Quello che nasce oggi è quindi un prodotto passato al vaglio del Parlamento prima e poi da Tesoro, Banca d'ItaUa e Consob: le garanzie giuridiche ci sono tutte, restano ovviamente i rischi specifici. In pratica, il successo è affidato alla capacità dei gestori di selezionare immobili che diano un alto reddito, si incrementino di valore nel tempo, conservino una appetibilità tale da consentirne l'alienazione al momento debito. Il patrimonio del fondo della Deutsche Bank, Immobiliare Globale, per esempio, potrà essere investito dalla società di gestione in immobili «prevalentemente non residenziali». Più in particolare, «inizialmente in uffici e centri commerciali», la tipologia che si ritiene più redditizia, non escludendo però i settori «industriale, alberghiero e dei parchi divertimenti». Come si vede, è un mercato molto diverso da quello mobiliare, soprattutto per la sua natura «non liquida», pei l'indeterminatezza dei prezzi di riferimento, per la variabilità dell'incidenza dei fattori fiscali e legislativi nei vari Paesi, per la dipendenza dalle controparti chiamate a rispettare contratti di acquisto, vendita e locazione. Di queste caratteristiche il legislatore ha tenuto conto quando ha imposto per i fondi immobiliari italiani la formula «chiusa», a differenza dai vecchi Europrogramme che erano «aperti». A capitale chiuso significa che c'è un ammontare complessivo che viene raccolto in un certo tempo, trascorso il quale si chiudono le sottoscrizioni e si vede se l'operazione è riuscita, cioè se le quote sono state piazzate tutte e la società di gestione ha in cassa i soldi da destinare agli investimenti: in immobili fino al 90%, in partecipazioni di controllo di società immobiliari fino al 25% e in titoli a breve tra un minimo del 10% e un massimo del 20%. Valore Globale ha fissato la raccolta in 300 miliardi, l'importò mimmo è di 10 milioni e il termine per la sottoscrizione è il 9 dicembre, Sc'lvo chiusura anticipata. Chi investe deve sapere che non esiste un diritto di uscita dal fondo prima della sua scadenza, prevista in 15 anni, più due proroghe di 3 anni l'u- na. Entro i prossimi 6 mesi, però, la società dovrà chiedere l'ammissione alla quotazione in Borea, e ciò garantirà (in teoria) la liquidabilità dell'investimento. Proprio la possibilità di entrare e uscire liberamente dal fondo fu alla base della messa in liquidazione di Europrogramme, travolto da un eccesso di riscatti. Il l'ondo targato Deutsche è invece ad accumulazione dei proventi per i primi 4 anni di vita e con distribuzione di un interesse dal quinto in avanti. Ma quanto renderà il fondo in mattoni? La società di gestione ha comunicato che il suo obiettivo di rendimento (non garantito, come è ovvio), è una cedola annua del 5%. Se farà di più, la Deutsche avrà il 20% sulla eccedenza del risultato, come commissione di incentivo. Le commissioni fisse di sottoscrizione variano dal 4% fino a 50 milioni, all' 1 % oltre i 500 milioni, quella di gestione è pari all'1,9%. Glauco Maggi