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La maggioranza utile a locare parti comuni La maggioranza utile a locare parti comuni COME si può vedere dall'illustrazione di questa pagina, frutto di un'elaborazione compiuta con l'associazione di proprietari Confappi, trovare l'accordo in condominio per guadagnare soldi è quasi sempre più difficile che accordarsi per spenderli: la maggioranza semplice (1/2 dei presenti all'assemblea, 1/3 dei millesimi), sufficiente per approvare il bilancio, non basta neppure per incassare una lira. Dal punto di vista giuridico c'è una distinzione fondamentale tra la locazione e la vendita di uno spazio comune. DIVIETO Nel primo caso, se non c'è un espresso divieto a locare nel regolamento condominiale e se la durata del contratto è inferiore o pari a nove anni, affittare uno spazio equivale a compiere un'innovazione, e come tale va deliberata con la metà più uno dei condomini e con i due terzi dei millesimi. Nel caso di vendita, invece, è sempre necessaria l'unanimità dei consensi, con la sola eccezione di parcheggi o box realizzati secondo la legge Tognoli (ma la questione è molto intricata). Nelle tipologie che abbiamo preso in esame in questa pagina, l'unica che non presenta veri problemi è la locazione della portineria. RISCHI Infatti, l'affitto di spazi per installare antenne, insegne o cartelloni pubblicitari presenta ugualmente qualche rischio se la decisione non è unanime. Le innovazioni sono consentite a condizione che non rechino pregiudizio alla stabilità dell'edificio e al suo decoro architettonico. Le antenne della Ericsson non dovrebbero proprio dare adito a contestazioni, per la loro ridotta dimensione e anche per la collocazione: non si può certo dire che un gruppo di antenne su un tetto sia uno spettacolo insolito. PROTESTE Ma già installare un traliccio di 40 metri su un terreno cambia radicalmente la faccenda. In questo caso, le contestazioni dei dissenzienti potrebbero trovare l'ascolto di un giudice. Per cartelloni e insegne, il rischio di essere giudicati elementi deturpanti è decisamente più elevato, e anche qui sarebbe opportuno ottenere l'unanimità. IMPALCATURE In qualche caso è possibile anche locare gli spazi delle impalcature quando si svolgono lavori condominiali. Si tratta di un mercato abbastanza vivace anche se, ovviamente, non ci si possono aspettare rese astronomiche. In questo caso non si può parlare né di innovazione né di decoro architettonico (anzi, i cartelloni sono quasi sempre più belli dei ponteggi nudi e crudi) e la delibera può essere presa tranquillamente assieme a quella, del rifacimento della facciata o del tetto. LEGGE TOGNOLI Un condominio può possedere box o posti auto da affittare o da vendere (a condòmini o a esterni, non ha importanza): la situazione è francamente rara nelle grandi città, ma accade. In tale situazione si seguono le regole generali sulle maggioranze. Un caso interessante potrebbe porsi deliberando la costruzione di parcheggi ai sensi della legge Tognoli, decidendo di costruire ulteriori box o posti auto da vendere agli abitanti delle case vicine. PERTINENZA La cosa è teoricamente possibile spiega l'avvocato Silvio Rezzonico, presidente Confappi - purché chi compra assuma anche il vincolo di pertinenzialità speciale (impossibilità di vendere il box distintamente dall'abitazione) previsto dalla Tognoli. Così è sufficiente una maggioranza di 501 millesimi. I proventi netti della vendita andranno però suddivisi tra tutti i condomini, dissenzienti compresi. TERRAZZO Infine, nella nostra tabella abbiamo contemplato anche il caso del «sopralzo». Esempio classico: il condomino dell'ultimo piano rende abitabile un terrazzo che funge da copertura per l'edificio. In teoria non bisognerebbe nemmeno chiedere il permesso al condominio. Si tratta di un diritto (previsto espressamente dall'articolo 1127 codice civile) di cui si può usufruire, beninteso se l'operazione è consentita dalle norme urbanistiche comunali, pagando un'indennità commisurata al valore dell'area coperta. DECORO E STATICA Nella pratica, però, gli altri condomini potrebbero obiettare che l'opera lede decoro o statica. Mentre per il secondo aspetto una perizia può risolvere il problema, per il primo bisogna andare in giudizio. Con un accordo preventivo, una generosa stima del valore dell'area e l'offerta di ricalcolare le tabelle millesimali, tenendo conto delle nuova cubatura abitabile, le questioni con i vicini possono essere superate.