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Prezzi in lieve ripresa a Torino. Milano e Roma Prezzi in lieve ripresa a Torino. Milano e Roma TRANSAZIONI in aumento; prezzi nominali fermi o in leggera salita, ma che ormai corrispondono ai valori che si registrano in chiusura di trattativa; offerta ancora molto ampia e, perlopiù, di scarsa qualità. Così, riassumendo il parere degli operatori, si può fotografare la situazione del mercato immobiliare italiano. E' opinione comune che a muovere le acque sia stata soprattutto la spettacolare discesa dei tassi dei mutui. E' sufficiente un semplicissimo conto: dal '93 oggi i prezzi sono scesi nelle grandi città di circa il 20%; il tasso dei mutui è passato dal 13,5% al 6-6,5%, l'inflazione del periodo è stata del 18%. CALCOLO Per comprare un appartamento da 160 milioni indebitandosi per 15 anni a un milione al mese, una giovane coppia avrebbe, nel '93, finanziato una somma di 77 milioni di lire, cioè il 37,5% dell'acquisto e avrebbe dovuto disporre di 123 milioni per comprare. Ipotizzando che oggi la medesima casa costi 160 milioni e che la coppia possa pagare ogni mese 1.180.000 lire (il milione '93 più l'inflazione) la somma finanziabile in quindici anni sarebbe di 135 milioni e alla nostra coppia basterebbero 25 milioni di anticipo. PERCENTUALI Nelle grandi città c'è ancora spazio per una domanda di case e, perdurando questa situazione (tassi bassi, prezzi ragionevoli) ci sono tutte le premesse perché questa domanda si mantenga vivace. E' vero, come si obietta spesso, che l'Istat ci dice che il 78% di famiglie italiane possiede un immobile, e che quindi l'esigenza di acquisti di necessità dovrebbe essere limitata, ma quel famoso dato, contiene in sé alcuni elementi di distorsione statistica che deformano la visione del mercato, per due buone ragioni: la prima è che in molti casi si considera proprietaria di casa la famiglia che possiede una bicocca nel paesello natio, mentre vive in affitto in città; la seconda è che, comunque, nelle grandi città la quota di proprietari è considerevolmente più bassa. SPECULAZIONE Non è un caso che, secondo tutte le più recenti rilevazioni di mercato (Gabetti, Tecnocasa, Fiaip, Nomisma) siano i maggiori centri a guidare una leggera ripresa dei prezzi. Ad esempio, Nomisma rileva che la sia pur debole crescita dei valori registrata nel primo semestre '98 è stato il migliore risultato dal '92 a oggi. L'istituto bolognese si aspetta un consolidamento del trend, con prezzi che riescono a tenere rispetto all'inflazione. Anche questo è un leit motiv degli osservatori immobiliari. ESODO Nessuno pensa che si possa ripetere un boom speculativo delle quotazioni paragonabile a quello registratosi tra l'88 e il '92. Venendo al mercato delle principali città, a Milano il Caam-Collegio milanese degli agenti d'affari parla di segnali di ripresa piuttosto consistenti. Claudio Lossa, presidente sia del Caam sia della Fimaa, la Federazione nazionale dei mediatori, dice: «Stanno aumentando i top prices, cioè i valori delle case nelle ubicazioni più esclusive. In passato abbiamo sempre constatato che questo fenomeno poi si allargava a macchia d'olio sulle restanti aree della città». A frenare la discesa dei prezzi nel capoluogo lombardo c'è anche il fatto che si è arrestata l'emorragia di abitanti verso l'hinterland. E' un fenomeno sul quale sarebbe interessante soffermarsi: la gente usciva dalle città non tanto per una voglia di verde (facile da soddisfare a Torino o a Bologna, ma certo non nell'hinterland di Milano) quanto per banali ragioni economiche: le case costavano molto meno. A prezzi livellati si ritiene più conveniente usufruire dei servizi di una metropoli. PRECOLLINA Prudente nelle sue valutazioni sul mercato di Torino il presidente della Fiaip piemontese, Aurelio Amerio. «C'è sicuramente più interesse rispetto ai mesi scorsi, ma i prezzi non ne risentono. Sono cresciute le quotazioni degli immobili nuovi in precollina, ma si tratta di un mercato molto esiguo». Nomisma, a sua volta, rileva una leggera tensione sui prezzi nelle zone di maggior pregio, stabilità nelle aree medie e di basso livello. IL GIUBILEO Quotazioni in lieve crescita sono segnalate anche a Roma, da Tecnocasa. L'Ufficio studi della società segnala per il primo semestre '98 un incremento dei prezzi dell'1,6%, un dato prossimo a quello dell'inflazione, che non si discosta dall'1,7% registrato a fine '97, ma che fa seguito a un periodo veramente nero (-10,4% sull'anno precedente nel '93; 5,3% nel '94; -7,5% nel '95; 6,8% nel '96). A trainare la ripresa intervengono fattori «esterni», in particolare la realizzazione di infrastrutture e servizi. Ad esempio, Centocelle si sta rivalutando da anni grazie anche alla creazione di centri di aggregazione sociale (teatro, palestre ecc..) mentre si registrano i primi effetti delle opere in costruzione per il Giubileo: la zona attorno a San Pietro ha registrato nei primi sei mesi dell'anno la più alta rivalutazione della capitale. barriera milano borgo vittoria centro storico "pre collina collina crocetta francia Nuovi Recenti Vecchi M/3.0 1,9/2.3 1,4/3,0 NUOVO MEDIO PREGIO . 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