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Bi e bilocali i più richiesti analisi Dai dati di mercato di Tecnocasa e dal rapporto '98 di «Scenari Immobiliari-Censis» emergono una conferma e una notizia. La prima: domanda scarsa di grandi alloggi; la seconda: ok il 41% Bi e bilocali i più richiesti DOMANDA e offerta fanno ancora fatica a incontrarsi. E' il dato che emerge dall'analisi delle case in vendita e dalla ricerca di appartamenti registrati nella banca dati di Tecnocasa. Dalle rilevazioni in 8 grandi città non emerge un quadro omogeneo, anche se rimane confermato che la grande maggioranza delle transazioni riguarda gli appartamenti di due o tre locali: gli uni essenzialmente per le giovani coppie o i single che acquistano la prima abitazione della loro vita, i secondi per chi fa il salto di qualità. COSTI DI GESTIONE Rimane nettamente sbilanciato il rapporto tra chi offre case di quattro o cinque locali e chi, invece, le vorrebbe acquistare. Il fenomeno si spiega facilmente sia con gli accresciuti costi di gestione degli appartamenti (difficile spendere tra imposte e condominio per cinque locali in una grande città meno di un milione al mese) sia con il calo del numero dei componenti i nuclei familiari. Molto spesso, ad esempio, a vendere sono persone tra i 55 e i 65 anni. I figli si sono sposati e una casa grande, ormai, non serve più. CONTA LA POSIZIONE II guaio è che quando si cerca di permutare un'abitazione grande con una piccola accade 10 stesso fenomeno che si verifica nel mondo delle auto: un conto è comprare una berlina di prestigio «dando dentro» al concessionario un'utilitaria, un altro è decidere di comprare un'utilitaria cercando di permutare una berlina di grossa cilindrata. D'altra parte, una recente indagine di altra fonte (l'Uppi, l'Unione italiana piccoli proprietari immobiliari), conferma che la priorità di chi possiede una casa oggi non è più la dimensione, bensì la sua posizione. LOCAZIONI BREVI 11 fenomeno è particolarmente evidente a Firenze, dove l'offerta di case di grande dimensione (4 locali e oltre) rappresenta il 18% della domanda e il 49% dell'offerta. Per contro, nella città medicea c'è una forte richiesta di monolocali e scarsità di offerta. Non è un caso che tra le otto città considerate questo fenomeno si verifichi, anche in minor misura, solo a Roma, cioè in un'altra città d'arte. Si tratta quindi di una domanda di persone che cercano un punto d'appoggio per soggiorni brevi e frequenti o, ancora più spesso, di piccoli investi tori che si buttano nel business delle locazioni brevi, l'unico veramente redditizio possibile per gli immobili residenziali. Con tutta probabilità, la domanda di monolocali a Roma si accentuerà nei prossimi mesi, in vista del Giubileo. La città dovrà infatti fare fronte a una gran massa di turisti per arginare la quale l'of¬ ferta alberghiera (che nelle categorie delle due e tre stelle non brilla particolarmente per qualità e per economicità) non è sufficiente. ANOMALIE Guardando ai dati, Torino è in controtendenza. Infatti, a fronte di un'offerta del 26% di abitazioni oltre i 4 locali c'è una domanda complessiva che supera il 36%. Qui, sicuramente, hanno giocando un ruolo importante i prezzi scesi lo scorso anno ai minimi del decennio, per cui chi ha una casa grossa e di pregio tende, se appena può, a tenersela, aspettando la ripresa del mercato che, in effetti, si sta manifestando. Ma il dato del capoluogo piemontese va anche letto tenendo presente che in città, a differenza di quanto accade ad esempio a Milano, si considera «locale» anche la cucina abitabile e quindi in banca dati, nonostante le avvertenze dell'Ufficio studi di Tecnocasa, sono stati immessi come trilocali dei bilocali e così via. FRAZIONAMENTO Un sistema che qualcuno adotta con le case di grande dimensione è quello di frazionarle in un paio di miniappartamenti, da rivendere o affittare. In questo secondo caso il vantaggio è duplice: da un lato si aumenta di gran lunga l'incasso mensile (l'affitto di 4 locali costa sempre molto meno del doppio dell'affitto di un bilocale) e si diminuisce il rischio di insolvenza dell'inquilino. Il frazionamento, possibile in manutenzione straordinaria, se non si verifica un aumento di cubatura e, quindi, senza richiesta di concessione e pagamento di oneri, gode oltretutto del bonus del 41%. BONUS FISCALE Il provvedimento della Finanziaria '98 ha mosso un giro d'affari enorme, spingendo le famiglie a compiere lavori rimandati per anni. Monitorimmobiliare, il rapporto annuale sul mercato redatto da Scenari Immobiliari e Censis, stima nel 10,6% (il 5,4% quest'anno e il 5,2% nel '99) la quota di famiglie italiane intenzionate a usufruire dell'incentivo alla rottamazione delle case. Quasi la metà delle intenzioni riguarda famiglie del Sud, dove il degrado del patrimonio immobiliare è più evidente. L'intenzione di spesa media dichiarata è di 39 milioni, ma sale addirittura a 83 milioni nel Nord Est ed è più alta nei piccoli centri (quasi 49 milioni) che nelle grandi città (13,6 milioni, giudicati però sottostimati dallo stesso rapporto). Quest'ultimo dato non deve sorprendere: nei piccoli centri si tende a vivere in case indipendenti, e quindi in immobili che richiedono investimenti in manutenzione più elevati di quelli che servono in condominio. Pagine a cura di GINO PAGLIUCA <i <i ir DISTANZA TRA CHI COMPRA ECHI VENDE luglio'97 luglio'98 domanda j 10,0% %9% offerta «11^3% ^5% DOMANDA J ROMA 11 offerta 1 ì%6% ì%*% 10/»% U,7% U V nocwi I domanda J| %h% 1,9% TORINOT ' 2,5% 4,6% offerta? domanda Jlg#7% m% gggg-n 6,8% m% domanda *,!% 5,0% 6,1% 9,5% luglio'97 30,1% 42,3% 40,1% 39/4% 32,9% 34,0% 27,9% 25,5% 21,5% 24,3% 33,1% 37/9% 30,9% 27,2% 21,6% 13,1% 18,7% 20,3% 22,6% 14,1% 28,1% 30,9% 17,3% 23/4% 29,8% 32,8% domanda ì 6,5% 7,5% 31,2% 13,2% y.2% Sj% | 27,5% 2M% BARI offerta P|I3#2% 13,1% 33,1% 25,5% U 3L0CAUN|p/| luglio'97 36,1% 34,4% 26,5% 32^% 33,9% 34,1% 32,3% 35,3% 38,5% 37,0% 34,5% 31,4% 34,9% 40,8% 34,7% 37/1% 46,3% 50/4% 30,7% 43,7% 39,5% 40,1% 36,2% 30/4% 30,1% 3^3% 31,3% 30,2% 37,5% 38,1% 26,4% 27,5% U 1—( VA 4L0CAl|S|p/' luglio'97 13,2% 11,3% 15,8% 13,2% 15,6% 15,2% 17,2% 15,8% 27,7% 26^8% 21,2% 16,8% 17,7% 20,1% 26,7% 28,3% 28,1% 23,9% 28,6% 32,0% U —/ luglio 97 luglio'98 2,6% 2,1% 6,3% 5/*% 4,0% 4,3% 12,2% 11,7% 9,6% 10,0% 9,5% 9,8% 5,8% 5^6% 11,2% 11/9% 3,6% 13,6% 7,1% 18,5% 17,5% I 7,8% 6,5% 24,5% 23,4% 15,9% 13,3% 17,1% 15,3% I 5,1% 3,8% 9,2% 17,0% 9,5% 8,** 21,8% 32,1% 17,3% 19,6% 19,8% 21,6% 15,1% 14,3%