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Il verbale, obbligo o diritto? CONDOMINIO Il verbale, obbligo o diritto? IL nostro amministratore non spedisce mai il verbale di assemblea. Non si tratta di un obbligo?». I Riassumiamo come al solito in modo estremamente stringato una lettera, firmata C. S. Asti, che ci propone un quesito di interesse generale. Potremmo limitarci a rispondere che quell'amministratore non viola la legge ma certo non è molto abile, perché pone a rischio qualsiasi delibera di assemblea. Ma forse vale la pena di spendere qualche parola in più. INTERPRETAZIONE L'obbligo di un verbale di assemblea deriva dall'ultimo comma dell'articolo 1136 ce, che dice: «Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale, da trascriversi in un registro tenuto presso l'amministratore». In giurisprudenza si discute se questa disposizione significhi che: 1) senza redazione del verbale le delibere assembleari siano di per sé nulle; 2) se il verbale e il registro da tenersi presso l'amministratore non siano null'altro che i mezzi con cui provare che le delibere, comunque valide, se ottenute con le maggioranze di legge, siano state effettivamente prese. La seconda tesi appare prevalente. DECADENZA Il problema posto dal nostro lettore è però diverso, visto che, dal tenore della lettera, pare di capire che i verbali sono regolarmente redatti. Non c'è un obbligo di legge per l'amministratore di spedire (o a far consegnare dalla custode) il verbale ai condomini; la scelta, però, è resa pressoché necessaria dal 3° comma dell'articolo 1137 ce. che a proposito delle impugnazioni delle delibere, dice: «Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti». NESSUNA DER06A L'articolo 1137 non è derogabile da disposizioni diverse del regolamento contrattuale. In pratica, questo significa che chi non ha partecipato alle assemblee nel condominio del nostro lettore potrà, in qualsiasi momento - visto che il suo diritto si prescrive in 30 giorni da una comunicazione mai avvenuta - sussistendone i motivi, richiedere l'annullamento di una delibera semplicemente chiedendo di consultare il registro dei verbali nello studio dell'amministratore. Per tutte queste ragioni, l'invio del verbale anche ai condòmini presenti (di persona o mediante delega) in assemblea non è invece necessario, ma rimane comunque un'ottima prassi che garantisce trasparenza nella gestione condominiale. CONTENUTO Il verbale deve contenere tutti gli elementi formali della convocazione di assemblea (luogo e ora, ordine del giorno) e della sua validità (conteggio delle quote rappresentate e del numero dei presenti, deleghe scritte). Il testo deve inoltre contenere qualsiasi dichiarazione che i singoli condomini vogliano farvi inserire. In particolare, dal testo devono risultare le posizioni dissenzienti dalle delibere. In tal modo i condomini che si ritengono danneggiati potranno procedere all'impugnativa. Il testo deve essere materialmente redatto al termine dell'assemblea. La copia trascritta nel registro deve essere fedele. Per la validità del verbale basta, secondo la giurisprudenza prevalente, la fiima da parte di presidente e segretario dell'assemblea. Gino Pagliuca