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Chi può fare lavori sottoterra Chi può fare lavori sottoterra EL nostro condominio si stanno svolgendo accese discussioni per la decisione del proprietario di un giardino che intenderebbe effettuare uno scavo per ricavare un box. Lo può fare, e con quali maggioranze? Oppure può addirittura procedere senza l'assenso dell'assemblea? Se sì, come saranno approvate le modifiche alle tabelle millesimali? N. M. - Torino OPPOSIZIONE Nel palazzo di cui parla il nostro lettore, il costruttore stesso dell'immobile ha realizzato alcuni box che ha messo in vendita. Il condòmino in questione ritiene di risparmiare facendo per conto proprio, ma si sta scontrando con la violenta opposizione di altri. Temiamo che ben difficilmente la pace potrà tornare in quel condominio. La prima questione da chiarire è a chi vada attribuita la proprietà del sottosuolo del giardino. Se il titolo con cui a suo tempo il costruttore ha trasferito la proprietà al primo acquirente fa esplicito riferimento al sottosuolo non ci sono particolari problemi: il proprietario costruisce il suo box senza chiedere il permesso a nessuno; se, come è molto più probabile, il titolo di proprietà dell'immobile non parla del sottosuolo, questo è supposto di proprietà condominiale. A PROPRIO FAVORE E qui la faccenda si complica, perché nelle parti comuni i condòmini possono effettuare lavori a proprio favore, e senza bisogno di un preventivo assenso assembleare, solo a due condizioni: a) che si tratti di lavori di portata limitata; b) che non sia preclusa a nessun altro condòmino la possibilità di utilizzare la medesima parte comune per un'opera analoga. Ora, l'esistenza o meno della seconda condizione è oggettivamente verificabile: in pratica, qualsiasi condòmino deve poter reclamare il diritto ad avere la possibilità tecnica di effettuare uno scavo nel sottosuolo per costruirsi il box, e quest'ultimo aspetto si può risolvere con una perizia. DUE VIE Molto difficilmente però si può sostenere che un box sia un'opera di piccola portata. La Cassazione ha stabilito (sentenza 4394/97) che un condòmino può legittimamente adoperare il sottosuolo condominiale per interrare un serbatoio di gasolio. Analoghi pronunciamenti hanno riguardato in passato la posa di tubazioni, ma siamo di fronte a opere di volume ben più ridotto rispetto a quelle necessarie per un box. Per questo motivo al proprietario del giardino, per evitare un contenzioso lungo, costoso e da cui potrebbe non riuscire vincente, non rimangono che due possibilità: a) ottenere l'unanimità scritta dei condòmini; b) realizzare il posto auto, coperto o scoperto, compatibilmente con i regolamenti urbanistici, nel giardino e non sotto, anche se il diritto a ricavare un accesso dal muro condominiale potrebbe essere messo in discussione da qualche condòmino. MODIFICA Quanto alle tabelle millesimali, in un condominio dove già la litigiosità è alta, la revisione potrebbe portare altro motivo di contenzioso. Il proprietario del box potrebbe anche non fare nulla, dato che la modifica delle tabelle se sono alterati i rapporti di valore tra i vari immobili è una facoltà e non un obbligo, e aspettare. Se non c'è accordo unanime sulle nuove tabelle, bisogna infatti andare in giudizio e la nuova ripartizione sarà valida dalla sentenza in poi. Gino Pagliuca