Casa per le vacanze chi guadagna e chi perde

Casa per le vacanze chi guadagna e chi perde MERCATO Casa per le vacanze chi guadagna e chi perde FINO a 4-5 anni fa la casa era ancora considerata l'investimento-rifugio per eccellenza. Poi, dopo la grave crisi che ha travagliato (e ancora travaglia) il settore, l'atteggiamento è mutato, in particolare per quanto riguarda gli immobili da villeggiatura. Per la verità, la componente «investimento» da parte di chi compra immobili di questo tipo è in secondo piano. Casa al mare o in montagna ha sempre significato, al di là dell'attesa di un capital gain alla rivendita, privilegiare una scelta di libertà: staccare dalla vita di tutti i giorni, ma rimanere ugualmente m casa propria. E' comprensibile che molte persone la ritengano una soddisfazione senza prezzo. IN AFFITTO Così come è logico che queste persone non pensino di ricavare un reddito immediato da una casa che magari utilizzano due o tre settimane all'anno, dandola in locazione per gli altri periodi. E che rimangano del tutto indifferenti a qualsiasi discorso, fatto conti alla mano, che dimostri come affittare per il periodo un'altra casa o un residence o, in alternativa, andare in albergo, venga a costare meno. A considerazioni di questo tipo è facile ribattere che spostarsi in tram è senz'altro più economico e talvolta più veloce che muoversi in città con l'auto, ma che quest'ultima è lo stesso più comoda. LA FONTI Eppure, anche chi ha comprato con questo spirito, se lo ha fatto all'epoca e nel posto giusto, non ha da lamentarsi neppure da un punto di vista puramente finanziario. «Tuttosoldi» cerca di documentare questa affermazione con un'indagine effettuata sui prezzi di 50 località turistiche italiane, tra le più rinomate. L'elaborazione parte dall'85, e prende come fonte d'allora una pubblicazione che è stata un po' l'antesignana di tutti i prodotti giornalistici di servizio dedicati all'economia: si tratta del quindicinale «Affari personali», supplemento del «Mondo». La stessa fonte è utilizzata per l'88, anno assai significativo perché rappresenta il periodo che ha visto partire l'ultimo grande boom delle quotazioni immobiliari in Italia. CONFRONTO Dal '91, il borsino immobiliare turistico è un «fiore all'occhiello» della Fiaip (Federazione italiana agenti, immobiliari professionali), che ogni anno pubblica le sue rilevazioni su oltre cento località; su base nazionale sono ricchi di dati anche gli osservatori di Tecnocasa e Gaietti. Il confronto è avvenuto su immobili di recente costruzione. Dal '91 a oggi ci siamo potuti servire di dati del tutto omogenei per quanto riguarda la fonte e per questo, nell'indicare la performance, abbiamo dato il valore puntuale della differenza in lire correnti (senza tenere conto dell'inflazione) e in lire costanti (dato epurato dall'inflazione). Per i dati riguardanti ì'88 e l'85 abbiamo preferito effettuare una media che rappresenta un'indica zione di tendenza, visto che i dati a disposizione non sono perfettamente sovrapponibili tra di loro. I risultati del confronto non sono molto dissimili da quelli che si otterrebbero effettuando un'analoga operazione sui prezzi delle prime case nelle principali città: ottimi dall'85, discreti dall'89, mediocri 0 negativi dal '91 in poi. tendenze Ma al di là dell'evidenza delle cifre, che essendo medie vanno comunque lette con tutte le precauzioni del caso, come è cambiato il mercato della seconda casa negli ultimi anni? Si può trarre qualche considerazione, alla luce anche di quanto ha già scritto «Tuttosoldi» dalla nascita ('85) a oggi. a) U TASSI Non meraviglia che, in genere, le performance peggiori siano quelle calcolate dal '93 a oggi. Allora i prezzi avevano appena iniziato la loro discesa e il nuovo sistema di computo degli estimi stava cominciando a far sentire i suoi effetti. Tutte le stime sul fatturato del mercato della seconda casa effettuate da allora mostrano che non sono tanto calati i prezzi quanto il numero delle compravendite. Che vi sia un rapporto causa-effetto tra politica fiscale e mercato pare fuori di dubbio. b) «SECONDI PRIME CASI» Un fenomeno interessante, verificatosi soprattutto negli ultimi anni, è stato la preferenza, soprattutto nelle grandi città, per l'acquisto (e ci scusiamo per il bisticcio di parole) di cseconde prime case». Abitazioni magari in località non rinomatissime dal punto di vista turistico, ma gradevoli, a mezz'ora-tre quarti d'ora al massimo dal luogo di lavoro, dove tra¬ sferirsi con la famiglia quando la scuola finisce, facendo la spola ogni giorno. Sono zone come Pinerolo 0 il Lago di Viverone per i torinesi, 0 l'Oltrepò pavese per i milanesi. Significativo quello che è accaduto a Roma: la zona dei Castelli si presterebbe in teoria magnificamente ad acquisti di questo tipo; nella realtà, i pochi chilometri che dividono Frascati 0 Genzano dall'Urbe richiedono un'ora e mezzo di tempo. Risultato: la domanda è calata verticalmente, mentre l'offerta di acquirenti pentiti è salita a dismisura. e) IN CAMPAGNA La ricerca del rustichetto da ristrutturare è diminuita. Anche qui ci sono solide motivazioni fiscali alla base. Oggi le case di campagna sono considerate rustiche solo se abitate da agricoltori, altrimenti è necessario effettuare l'accatastamento a immobile civi¬ le. E già per questo la domanda è diminuita. Non solo, ma sul mercato c'è parecchia offerta di persone che il rustico se lo sono restaurato a regola d'arte, ma lo vogliono vendere, perché lo utilizzane poco o, in qualche caso, perché hanno constatato che fare gli agricoltori, gestendo un appezzamento che va oltre l'orticello, non è né facile né riposante. Infine, la gente ha cominciato a farsi due conti. E molti hanno dovuto constatare che era possibile sì tirare fuori una villa da un ammasso di ruderi, ma al costo complessivo di una villa. Forse l'opportunità dello sconto del 41% sulle ristrutturazioni potrebbe rendere più appetibile l'operazione, però nessuno oggi parla di boom del mercato della campagna. d) COMODITÀ' Le seconde case vicino alle città vanno bene; vicine alle località di villeggiatura assai meno. Ogni tanto c'è chi lancia il solito consiglio intelligente: «Vuoi la casa in Liguria? Non comprarla sulla costa, ma vai 20 chilometri nell'entroterra, dove spendi molto meno». Oppure: «In montagna, non comprare la casa dove ci sono gli impianti e i negozi, ma nei paesini vicini. Saranno magari meno soleggiati e meno serviti, ma costa la metà». Ora, il mercato quasi sempre è razionala e se una cosa costa la metà presumibilmente vale anche la metà. E, soprattutto, si fa molta più fatica a rivenderla quando si desidera liberarsene. Al mare 0 ai monti l'italiano sceglie quasi sempre la comodità, se se la può permettere. Altrimenti, meglio l'albergo vicino alla spiaggia rispetto a una casa di proprietà che lo costringa ogni giorno a fare un'ora o più d'auto. Gino Pagiiuca - Quanto ha rl'investimento al mare o ai monti a seconda dell'anno d'acquisto, dal 1985 a oggi DAL 1985 DAL 1988 DAL 1991 DAL 1993 DAL 1995 abetone jMKXi o jH^m -io BSflK] -m 11 s BBS -16-68 W5BI iALASSI° Bw8 70 WJtfll so BUS] 1011 NfijUrj -,o3y BEStl~1&™ asiago HamI *° ■Hiiifl 10 "*aa MiftrE -ia<>0 ■JUJ -R«» baja sardinia 1151 ' ao fKMl *° SUUiJ n>*T LKStl "a'*4 1 -*1 bardonecchia ffltSrl yo HH *° WSJSA °* B5$ ' -5" HMJ ™ BELLARIA Htyiiff *° HUMri 30 ft&ftij] a&-si WSSt "785 HUJ 1171 bordighera BB1 " IBI 10 BHS1 "3A " JEffHi "a* *** Bfifrl "*x bormio HlJil aa Hfififl *° IftSSl Moa KS£ ■10 aT CA0RLE HK1 30 Hid 70 H$ffll 6057 ^HSJ""71 CAPRI HIE (J 20 ffifiJO ffljfoM- -14.63 HS^fig -It 71 cattolica MBiMfll 50 iljJlffl 50 %e&S 11 85 NStr "° T* KS$1"11T1 CERV,A Hlf£fl *° HKffl ° s 35 BS8S KA£i -1 * ** * CERVIN1A JK$9 50 JHIEil 30 u&iry -11-°i Mffil "2S-57 ByCqHI "24-32 cesenatico ' fflfiifl *°'H^' ltt''''HE9 -4.5T 1 12.65 | -4.35 CHIAVARI ; Mim 80 wMm 50 WMM -213 m -3.24 llgQa .11.71 cortina d'ampezzo IBsl SO SfflSjl 2© 1$H#4 2,3 BS "3S 4® fiWhH courmayeur |RJJ WKjM ° EMI "6-58 Km -19,37 j ggj -n ti folgaria fflRffll 70 SKIi'J 50 Gr&iifl -°r38 fl -12.46 ■ -4r14 forte dei marmi MMJ 40 fKEf *a hrikj .26.6© BBS ™ HUUJ 71 GRAD° Wj^HP 3« 1 Knlrjf ° Kr^jUrJ 110,1 B3ii/S -40-87 1"2aa IESOLO IPJ MjfclJj *?o KgKEI 33.85 MfffL fcffij ischia ° ° bKHSm "a-24 fWUiiili -io-4i -i.«o isolad'elba KBSJ HEU so ESG! 2534 -,5,-3y RSffl""-7' lignano sabbiadoro ||tj| bo 1 30 BjXjjj 46.81 ^jj^ «>,9s 1 5,95 LOANO HtHS a° IImS 60 Effini *-86 KS -io.«i Hjjjjj -i.oo madonna Dl campiglia yo 1 B£iyl 60 1 fcfjnj3 17.45 KJll: -19,37 1 EBOj .13.86 milano marittima BQ3 40 KJfl 80 K§3 21.64 BE -* 47 "6 ao mo en a EiJijM 70 HB9 70 KfiLl 53RlriM -«4 2i pjajyyj .7.70 ortisei-selvav.g. |MJ| SO 1 g'lj SO IjEiJty IO.ll MULl -3.24 | Bgl -3.6» otranto HElLI 76' RQ3 30 ftHJJ 22.34 HQS ~10-37 BEO 5 40 pietra ligure KHJj an MH^g so jED^] 17.97 KB£E .4.52 IBAiJ -11 71 pontedilegno 30 0 1575 1 KM -13-00 -i3-*" porto cervo ! tIJ .10 1 -26.60 Kgl j .19.37 KjjKJJ -11.71 positano I .10 1 Ejl .9.0 KiJ^ -3.42 HQp 1 -»°-4' 1 JEGJ -11-71 rapallo tallj? 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Poi, dopo la grave crisi che ha travagliato (e ancora travaglia) il settore, l'atteggiamento è mutato, in particolare per quanto riguarda gli immobili da villeggiatura. Per la verità, la componente «investimento» da parte di chi compra immobili di questo tipo è in secondo piano. Casa al mare o in montagna ha sempre significato, al di là dell'attesa di un capital gain alla rivendita, privilegiare una scelta di libertà: staccare dalla vita di tutti i giorni, ma rimanere ugualmente m casa propria. E' comprensibile che molte persone la ritengano una soddisfazione senza prezzo. IN AFFITTO Così come è logico che queste persone non pensino di ricavare un reddito immediato da una casa che magari utilizzano due o tre settimane all'anno, dandola in locazione per gli altri periodi. E che rimangano del tutto indifferenti a qualsiasi discorso, fatto conti alla mano, che dimostri come affittare per il periodo un'altra casa o un residence o, in alternativa, andare in albergo, venga a costare meno. A considerazioni di questo tipo è facile ribattere che spostarsi in tram è senz'altro più economico e talvolta più veloce che muoversi in città con l'auto, ma che quest'ultima è lo stesso più comoda. LA FONTI Eppure, anche chi ha comprato con questo spirito, se lo ha fatto all'epoca e nel posto giusto, non ha da lamentarsi neppure da un punto di vista puramente finanziario. «Tuttosoldi» cerca di documentare questa affermazione con un'indagine effettuata sui prezzi di 50 località turistiche italiane, tra le più rinomate. L'elaborazione parte dall'85, e prende come fonte d'allora una pubblicazione che è stata un po' l'antesignana di tutti i prodotti giornalistici di servizio dedicati all'economia: si tratta del quindicinale «Affari personali», supplemento del «Mondo». La stessa fonte è utilizzata per l'88, anno assai significativo perché rappresenta il periodo che ha visto partire l'ultimo grande boom delle quotazioni immobiliari in Italia. CONFRONTO Dal '91, il borsino immobiliare turistico è un «fiore all'occhiello» della Fiaip (Federazione italiana agenti, immobiliari professionali), che ogni anno pubblica le sue rilevazioni su oltre cento località; su base nazionale sono ricchi di dati anche gli osservatori di Tecnocasa e Gaietti. Il confronto è avvenuto su immobili di recente costruzione. Dal '91 a oggi ci siamo potuti servire di dati del tutto omogenei per quanto riguarda la fonte e per questo, nell'indicare la performance, abbiamo dato il valore puntuale della differenza in lire correnti (senza tenere conto dell'inflazione) e in lire costanti (dato epurato dall'inflazione). Per i dati riguardanti ì'88 e l'85 abbiamo preferito effettuare una media che rappresenta un'indica zione di tendenza, visto che i dati a disposizione non sono perfettamente sovrapponibili tra di loro. I risultati del confronto non sono molto dissimili da quelli che si otterrebbero effettuando un'analoga operazione sui prezzi delle prime case nelle principali città: ottimi dall'85, discreti dall'89, mediocri 0 negativi dal '91 in poi. tendenze Ma al di là dell'evidenza delle cifre, che essendo medie vanno comunque lette con tutte le precauzioni del caso, come è cambiato il mercato della seconda casa negli ultimi anni? Si può trarre qualche considerazione, alla luce anche di quanto ha già scritto «Tuttosoldi» dalla nascita ('85) a oggi. a) U TASSI Non meraviglia che, in genere, le performance peggiori siano quelle calcolate dal '93 a oggi. Allora i prezzi avevano appena iniziato la loro discesa e il nuovo sistema di computo degli estimi stava cominciando a far sentire i suoi effetti. Tutte le stime sul fatturato del mercato della seconda casa effettuate da allora mostrano che non sono tanto calati i prezzi quanto il numero delle compravendite. Che vi sia un rapporto causa-effetto tra politica fiscale e mercato pare fuori di dubbio. b) «SECONDI PRIME CASI» Un fenomeno interessante, verificatosi soprattutto negli ultimi anni, è stato la preferenza, soprattutto nelle grandi città, per l'acquisto (e ci scusiamo per il bisticcio di parole) di cseconde prime case». Abitazioni magari in località non rinomatissime dal punto di vista turistico, ma gradevoli, a mezz'ora-tre quarti d'ora al massimo dal luogo di lavoro, dove tra¬ sferirsi con la famiglia quando la scuola finisce, facendo la spola ogni giorno. Sono zone come Pinerolo 0 il Lago di Viverone per i torinesi, 0 l'Oltrepò pavese per i milanesi. Significativo quello che è accaduto a Roma: la zona dei Castelli si presterebbe in teoria magnificamente ad acquisti di questo tipo; nella realtà, i pochi chilometri che dividono Frascati 0 Genzano dall'Urbe richiedono un'ora e mezzo di tempo. Risultato: la domanda è calata verticalmente, mentre l'offerta di acquirenti pentiti è salita a dismisura. e) IN CAMPAGNA La ricerca del rustichetto da ristrutturare è diminuita. Anche qui ci sono solide motivazioni fiscali alla base. Oggi le case di campagna sono considerate rustiche solo se abitate da agricoltori, altrimenti è necessario effettuare l'accatastamento a immobile civi¬ le. E già per questo la domanda è diminuita. Non solo, ma sul mercato c'è parecchia offerta di persone che il rustico se lo sono restaurato a regola d'arte, ma lo vogliono vendere, perché lo utilizzane poco o, in qualche caso, perché hanno constatato che fare gli agricoltori, gestendo un appezzamento che va oltre l'orticello, non è né facile né riposante. Infine, la gente ha cominciato a farsi due conti. E molti hanno dovuto constatare che era possibile sì tirare fuori una villa da un ammasso di ruderi, ma al costo complessivo di una villa. Forse l'opportunità dello sconto del 41% sulle ristrutturazioni potrebbe rendere più appetibile l'operazione, però nessuno oggi parla di boom del mercato della campagna. d) COMODITÀ' Le seconde case vicino alle città vanno bene; vicine alle località di villeggiatura assai meno. Ogni tanto c'è chi lancia il solito consiglio intelligente: «Vuoi la casa in Liguria? Non comprarla sulla costa, ma vai 20 chilometri nell'entroterra, dove spendi molto meno». Oppure: «In montagna, non comprare la casa dove ci sono gli impianti e i negozi, ma nei paesini vicini. Saranno magari meno soleggiati e meno serviti, ma costa la metà». Ora, il mercato quasi sempre è razionala e se una cosa costa la metà presumibilmente vale anche la metà. E, soprattutto, si fa molta più fatica a rivenderla quando si desidera liberarsene. Al mare 0 ai monti l'italiano sceglie quasi sempre la comodità, se se la può permettere. Altrimenti, meglio l'albergo vicino alla spiaggia rispetto a una casa di proprietà che lo costringa ogni giorno a fare un'ora o più d'auto. Gino Pagiiuca - Quanto ha rl'investimento al mare o ai monti a seconda dell'anno d'acquisto, dal 1985 a oggi DAL 1985 DAL 1988 DAL 1991 DAL 1993 DAL 1995 abetone jMKXi o jH^m -io BSflK] -m 11 s BBS -16-68 W5BI iALASSI° Bw8 70 WJtfll so BUS] 1011 NfijUrj -,o3y BEStl~1&™ asiago HamI *° ■Hiiifl 10 "*aa MiftrE -ia<>0 ■JUJ -R«» baja sardinia 1151 ' ao fKMl *° SUUiJ n>*T LKStl "a'*4 1 -*1 bardonecchia ffltSrl yo HH *° WSJSA °* B5$ ' -5" HMJ ™ BELLARIA Htyiiff *° HUMri 30 ft&ftij] a&-si WSSt "785 HUJ 1171 bordighera BB1 " IBI 10 BHS1 "3A " JEffHi "a* *** Bfifrl "*x bormio HlJil aa Hfififl *° IftSSl Moa KS£ ■10 aT CA0RLE HK1 30 Hid 70 H$ffll 6057 ^HSJ""71 CAPRI HIE (J 20 ffifiJO ffljfoM- -14.63 HS^fig -It 71 cattolica MBiMfll 50 iljJlffl 50 %e&S 11 85 NStr "° T* KS$1"11T1 CERV,A Hlf£fl *° HKffl ° s 35 BS8S KA£i -1 * ** * CERVIN1A JK$9 50 JHIEil 30 u&iry -11-°i Mffil "2S-57 ByCqHI "24-32 cesenatico ' fflfiifl *°'H^' ltt''''HE9 -4.5T 1 12.65 | -4.35 CHIAVARI ; Mim 80 wMm 50 WMM -213 m -3.24 llgQa .11.71 cortina d'ampezzo IBsl SO SfflSjl 2© 1$H#4 2,3 BS "3S 4® fiWhH courmayeur |RJJ WKjM ° EMI "6-58 Km -19,37 j ggj -n ti folgaria fflRffll 70 SKIi'J 50 Gr&iifl -°r38 fl -12.46 ■ -4r14 forte dei marmi MMJ 40 fKEf *a hrikj .26.6© BBS ™ HUUJ 71 GRAD° Wj^HP 3« 1 Knlrjf ° Kr^jUrJ 110,1 B3ii/S -40-87 1"2aa IESOLO IPJ MjfclJj *?o KgKEI 33.85 MfffL fcffij ischia ° ° bKHSm "a-24 fWUiiili -io-4i -i.«o isolad'elba KBSJ HEU so ESG! 2534 -,5,-3y RSffl""-7' lignano sabbiadoro ||tj| bo 1 30 BjXjjj 46.81 ^jj^ «>,9s 1 5,95 LOANO HtHS a° IImS 60 Effini *-86 KS -io.«i Hjjjjj -i.oo madonna Dl campiglia yo 1 B£iyl 60 1 fcfjnj3 17.45 KJll: -19,37 1 EBOj .13.86 milano marittima BQ3 40 KJfl 80 K§3 21.64 BE -* 47 "6 ao mo en a EiJijM 70 HB9 70 KfiLl 53RlriM -«4 2i pjajyyj .7.70 ortisei-selvav.g. |MJ| SO 1 g'lj SO IjEiJty IO.ll MULl -3.24 | Bgl -3.6» otranto HElLI 76' RQ3 30 ftHJJ 22.34 HQS ~10-37 BEO 5 40 pietra ligure KHJj an MH^g so jED^] 17.97 KB£E .4.52 IBAiJ -11 71 pontedilegno 30 0 1575 1 KM -13-00 -i3-*" porto cervo ! tIJ .10 1 -26.60 Kgl j .19.37 KjjKJJ -11.71 positano I .10 1 Ejl .9.0 KiJ^ -3.42 HQp 1 -»°-4' 1 JEGJ -11-71 rapallo tallj? 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Persone citate: Castelli, Genzano, Gino Pagiiuca