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Gli italiani ora comprano più all'Est che in Francia E' la novità più importante che emerge dalla ricerca annuale di Scenari immobiliari sugli investimenti oltreconfine. Con diversi gradi di rìschio, gli affari si fanno a Mosca o Budapest Gli italiani ora comprano più all'Est che in Francia DA quando i Bot non rendono più, l'attenzione degli investitori si è spostata verso titoli di più alto rischio ma con prospettive decisamente più brillanti di guadagno. Proprio in tale ottica sta crescendo l'attenzione nei confronti dei «mercati emergenti». La stessa cosa accade sul versante dell'investimento immobiliare, anche se in misura molto più limitata, per il semplice fatto che se da un mercato finanziario si può uscire rapidamente e, se si è accorti, in maniera indolore, nel mattone non vale la stessa regola. Chi, ad esempio, ha puntato su fondi 0 azioni del Sud Est asiatico, alle prime avvisaglie di crisi ha potuto disinvestire. Chi (ma non è certo il caso del piccolo risparmiatore) avesse invece acquistato immobili, poniamo, in Thailandia o in Indonesia, oggi deve solo leccarsi le ferite. SPECULAZIONE D'altro canto, anche se sta dando consistenti segnali di ripresa, è convinzione generale che il nostro mercato non potrà più, almeno nel medio termine, registrare incrementi annui di prezzo misurabili con due cifre. Quindi, chi del mattone vuol fare un business speculativo rivolge le sue attenzioni dove gli incrementi a due cifre potrebbero (mai come in questo caso il condizionale è d'obbligo) verificarsi. E il fenomeno sta assumendo una certa consistenza, se il tradizionale studio che Scenari immobiliari, la società di consulenza diretta da Mario Breglia, dedica agli acquisti di case all'estero degli italiani, per la prima volta segnala al primo posto nelle preferenze degli italiani i Paesi dell'Est e non più la Francia. INDAGINE Nel '97 gli acquisti di nostri connazionali sono leggermente aumentati rispetto all'anno precedente, e hanno toccato quota 15.300 unità. Siamo ancora lontani dalle 19.700 registrate nel 1992, l'anno della grande svalutazione della lira. Come abbiamo fatto altre volte, dobbiamo sottolineare che si tratta di stime realizzate con gli strumenti di indagine a disposizione e, probabilmente, alquanto inferiori alla realtà: sovente chi acquista immobili all'estero non ha né piacere né interesse a farlo sapere al Fisco. Non tanto per la tassazione sull'investimento in sé, quanto per il fatto che l'acquisto può essere spia di una capacità reddituale ben diversa da quella evidenziata nelle dichiarazioni. PERFORMANCE Per il terzo anno consecutivo prendiamo spunto dai dati di Scenari immobiliari per valutare anche la performance, in termini di capital gain, degli acquisti effettuati all'estero dagli italiani. Per l'analisi ci serviamo delle serie storiche sulle 22 piazze più richieste dagli italiani forniteci da Paola Gianasso, che per Scenari segue i mercati esteri. VALUTA Come si può verificare anche con una veloce lettura delle tabelle (nelle quali il nostro calcolo considera andamenti depurati dall'inflazione italiana) i grandi guadagni, dove si sono verificati, sono dovuti quasi esclusivamente al fattore valutario. Perciò, pur in presenza di una sostanziale stabilità nel mercato d'Oltralpe tra il '92 e il '93, chi ha comprato prima del settembre '92 a Parigi 0 in Costa Azzurra non ha da lamentarsi, mentre chi ha comprato nei mesi successivi deve contabilizzare una perdita secca. LOCAZIONE In Spagna, dove invece la peseta si è mantenuta pressoché costante sulla lira, l'investimento si è dimostrato ben poco remunerativo, perché si è scontata per intero la crisi del mercato locale; negli Usa invece si è potuto contemporaneamente godere della ripresa del mercato e del balzo continuo delle quotazioni del dollaro. I più fortunati in assoluto rimangono coloro che hanno scelto di comprare a Praga nel '92 0 prima. La performance della capitale ceca nel periodo rimane notevole: il 75% al netto di inflazione in 5 anni è un risultato che non tutti gli strumenti finanziari hanno saputo offrire. Soprattutto se chi ha comprato a suo tempo è riuscito anche a gestire al meglio l'immobile, mettendolo a reddito e ricavandone come canone un dividendo di almeno il 10% all'anno. RISTRUTTURAZIONE A Praga, ormai, la riqualificazione del patrimonio edilizio del centro storico si è quasi completata e i prezzi hanno raggiunto punte molto elevate. In risultati analoghi sperano gli italiani che puntano su Ungheria, Romania, Unione Sovietica, Polonia, Slovacchia. O magari, se si allenteranno i vincoli all'acquisto, anche sulla Croazia. Il «gioco» è sempre lo stesso. Non si compra un appartamento singolo, ma si acquista a prezzo stracciato un palazzo intero, in pessime condizioni, lo si ristruttura e nel frattempo, se si riesce, si cerca di cacciare gli inquilini. Se e dove il gioco valga la candela lo potremo sapere tra qualche anno. Per ora è possibile, invece, dare uno sguardo alla congiuntura immobiliare sui mercati più «consolidati» per i nostri connazionali. FRANCIA Se non sono aumentati gli acquisti di italiani in Costa Azzurra, di sicuro sono aumentati gli annunci pubblicitari di agenzie italiane che offrono appartamenti (quasi tutti vista mare e in posizione «irripetibile») e quasi tutti a prezzi stracciati. Il fatto è che c'è un grande eccesso di offerta e quindi le quotazioni si mantengono abbastanza basse, ma nessuno fa miracoli: le case nuove in vendita a due-tre milioni al metro sono lontane dal mare, mentre i prezzi per gli immobili di prestigio sono due-tre volte superiori. CLAUSOLE Un'altra disillusione cui spesso i nostri connazionali vanno incontro riguarda il tasso dei mutui. «Almeno il 70% degli italiani che comprano in Costa Azzurra - spiega Vincenzo Marchesini, della Capital market - acquista con il 3040% del capitale e finanziando il resto con un mutuo, attirato da tassi di ingresso molto bassi, in qualche caso sotto il 4,5%. Ma non leggono molto bene le clausole, che magari prevedono indicizzazioni più sfavorevoli per le rate successive alla prima 0 penali salatissime in caso di estinzione anticipata». MULTIPROPRIETÀ' Visto quel che accade da noi, si potrebbe commentare che siamo cugini non a caso. Battute a parte, sulla struttura dei mutui d'Oltralpe si può dire che i prodotti senza sorprese sono a tasso variabile attorno al 5% e a tasso fisso sul 6,5%. Il finanziamento, di norma, copre il 60-70% del valore dell'immobile, se l'acquisto avviene in proprietà piena, la metà se si effettua l'acquisto «alleggerito». I prezzi nella Costa sono rimasti sostanzialmente stabili per tutto il '97, come a Parigi, dove però gli italiani comprano solo per investimento, preferendo, per l'utilizzo diretto, l'acquisizione di una quota di multiproprietà in residence. GRAN BRETAGNA Nel Regno Unito continua la tendenza al rialzo di un mercato che ormai, considerata anche la quotazione (per alcuni osservatori sopravvalutata) della sterlina, appare proibitivo per gli italiani. I quali, oltretutto, concentrano i loro acquisti in gran parte su Londra, dove per leasehold (il diritto di superficie) di lunga durata si possono pagare anche venti milioni al metro e passa in posizione centrale. IRLANDA Si sta concentrando un forte flusso di acquisti sull'Irlanda. Il Paese ha compiuto un'intelligente politica di incentivi agli stranieri (le società estere pagano imposte ridotte sui profitti) e la domanda di locazione è molto forte. I prezzi però sono saliti, e l'investimento appare consigliabile soprattutto a chi punta sulla redditività immediata. Oltre che a Dublino, si affitta abbastanza facilmente sulla costa occidentale, soprattutto lungo lo Shannon, preso d'assalto dai pescatori inglesi che a casa loro devono fare i conti con leggi protezioniste molto severe. SPAGNA I prezzi si segnalano quasi dappertutto stabili 0 in leggera ripresa. Dall'osservatorio di Tecnocasa, che ormai ha avviato in Spa- PERFORMANCE MEDIE IN LIRE AL NETTO DELL'INFLAZIONE p^^^^' ^1.1992 '• *• - A OGGI RENDIMENTI NEL MONDO E NEL TEMPO 1 PRAGA 75,20%' 2 MIAMI 74,71% 3 NEW YORK 50,09% 4 LONDRA 20,48% 5 CRANS-SUR-SIERRE 27,38% 6 MONTREUX 25,38% 7 ZURIGO 24,48% 8 ST. MORITZ 21,07% 9 EDIMBURGO 19,20% 10 AROSA 16,18% 11 DUBLINO 14,34% 12 GINEVRA 13,35% 13 LUGANO 11,41% 14 PARIGI -0,18% 15 CANNES -1,02% 16 COSTA BLANCA -3,50% 17 NIZZA -9,80% 18 MENTONE -11,32% 19 BARCELLONA -16,11% 20 COSTA BRAVA -24,23% 21 MADRID -29,96% 22 COSTA DEL SOL -37,04% 1 PRAGA 36,97% 1 EDIMBURGO 21,33% 2 LONDRA 33,93% 2 LONDRA 14,66% 3 EDIMBURGO 24,25% 3 PRAGA 13,81% 4 MIAMI 23/18% 4 MIAMI 8,91% 5 DUBLINO 16,59% 5 DUBLINO 7,13% 6 NEWYORK 15,21% 6 NEWYORK . 6,15% 7 CRANS-SUR-SIERRE 9,10% ••• 7 ZURIGO -3,24% 8 ZURIGO 6,23% 8 COSTA BLANCA -4,42% 9 MONTREUX 2,94% 9 CRANS-SUR-SIERRE -5,87% 10 STMORITZ 2,9 '» 10 BARCELLONA -6,11% 11 AROSA -2,33% 11 STMORITZ -7,55% 12 GINEVRA "J*t%"-' 12 MONTREUX -8,87% 13 COSTA BLANCA >M% '13 LUGANO -9,23% 14 LUGANO -4,75% 14 GINEVRA -10,68% 15 CANNES -11,10% 15 CANNES -11,13% 16 BARCELLONA -11,6** , 16 MENTONE -12,56% 17 PARIGI -11,96% 17 AROSA -12,65% 18 MENTONE -17,29% 18 COSTA BRAVA ' -14,24% 19 COSTA BRAVA -21,02% 19 PARIGI -15,55% 20 MADRID -24,92% 20 NIZZA -17,82% 21 COSTA DEL SOL -32,03% 21 COSTA DEL SOL -19,32% 22 NIZZA -33,11% 22 MADRID -21,28% ELABORAZIONE DI TUTTOSOLDI SU DATI DI SCENAR) IMMOBILIARI 1 EDIMBURGO 13,35% 2 DUBLINO 6,75% 3 MIAMI 6,70% I 4 NEW YORK 4,31% 5 LONDRA 3,89% 6 BARCELLONA -7,30% 7 COSTA BRAVA -13,54% 8 COSTA BIANCA -13,91% ) 9 ZURIGO -13,91% Il PRAGA -14,32% 11 COSTA DEL SOL -14,97% 12 CRANS-SUR-SIERRE -17,04% 13 CANNES -18,74% 14 ST. MORITZ -20,59% 15 MENTONE -20,60% 16 GINEVRA -20,85% 117 LUGANO -22,01% 18 MONTREUX -22,12% ; 19 MADRID -22,21% 20 NIZZA -22,50% 21 PARIGI -22,81% 22 AROSA -24/14% 1 2 3 4 5 6 7 MIAMI CRANS-SUR-SIERRE EDIMBURGO PRAGA BARCELLONA ST. MORITZ NEW YORK 8 GINEVRA 9 DUBLINO 10 COSTA BRAVA 11 LONDRA 12 COSTA BIANCA 13 MONTREUX 14 LUGANO 15 COSTA DEL SOL 16 ZURIGO 17 AROSA 18 CANNES 19 MENTONE 20 NIZZA 21 MADRID % 22 PARIGI 9,25 7,56 7.14 6,76 3,92 2,17 2,16 1,97 1,61 0,73 0,64 0,34 0,21 -0,66 -1,67 -2,14 -3,06 -4/15 -5,15 -7,82 -8,62 1993 1994 1995 1996 1997 tenderaa DUBLINO 2/2,6 2,4/2,8 2,5/3 2,7/3,3 2,7/3,5 aum [cambioSteriina fri./Lira 2.470 2.510 2.508 2.558 2.533 1993 1994 1995 1996 1997 tendenza MADRID 4,8/5,8 4,8/5,7 5,1/6,1 4,5/5,4 4,2/5 dim BARCELLONA 4/5,1 3,8/5,1 4,1/5,4 3,8/5 4/5,3 aum COSTA BLANCA 1,4/3,1 1,4/3,3 1,6/3,9 1,4/3,5 1,5/3,5 COSTA BRAVA 1,4/3,2 1,3/3,1 1,3/3,3 1,2/2,9 1,2/3 COSTA DEL SOL 1,6/4 1,3/3,6 1,4/3,5 1,3/3,1 1,3/3,1 Cambio Peseta/Lira 11,9 12 13 71,6 11,6 LISTINO VALORI NELLE PIAZZE PIÙ* RICHIESTE PREZZI IN MILIONI DI LIRE AL METRO QUADRATO Fonte Scenari Immobiliari. Tendenze di mercato dei prezzi in valuta locale EDIMBURGO LONDRA Cambio Sferlina/Lira L. 1993 5/6 7,2/12,5 2.315 1994 5,3/6,4 8,7/15,2 2.496 1995 6/7,2 10,4/17,4 2.274 1996 6,5/8 11,4/18,4 2.7J0 1997 6,8/9 11,5/19 2.928 tendenza aum aum 1993 1994 1995 1996 1997 tenderaa LUGANO 3,3/5,6 3,5/6,2 4,4/7,5 3,6/6,1 3,7/6,1 GINEVRA 5,3/9,6 5,9/11 7,1/13 5,8/10,4 6/10,8 aum ZURIGO 6,7/10,4 7,7/11,8 9/14,1 7,3/13,8 7,2/13,8 = STMORITZ 5,6/12,3 6,6/14,1 8,2/17,2 6,7/13,8 7,1/14,2 CRANS-SUR-SIERRE 5,3/10,4 6,5/12/4 7,8/14,8 6,2/11,9 6,8/13 aum MONTREUX 6,1/11,8 7,1/13,9 9/16,9 7,3/13,6 7,3/14 aum AROSA 4,9/7,5 5,7/8,7 6,9/10,6 5,6/8,6 5,5/8,5 Cambio Franco m/Lira 1.026 M79 I.4I0 1.133 1.210 1993 1994 1995 1996 1997 lendenu PRAGA 0,9/1,5 1,2/1,8 1,7/2,5 1,4/2,1 1,4/2,4 ^Cambio Marco/Lira 908 990 1.205 987 93? 1993 1994 1995 1996 1997 tendenza MIAMI 2,5/3,1 2,8/3,8 3/4,1 3/4,2 3,2/4,8 aum NEWYORK 8/14 9/15,8 10/16,6 10,6/17,6 11,3/18 aum ^Cambio Dollaro/Lira 1.534 1.665 1.590 1.672 1.759 1993 1994 1995 1996 1997 tendenza CANNES 9/1/15,9 9,7/16,6 11/19,3 9,7/17 9,5/16,5 dim MENTONE 5,5/5,9 5,4/5,8 6,2/6,8 5,4/5,9 5/5,9 dim NIZZA 4,7/5 3,3/4,9 3,7/5,5 3,2/4,8 3/4,5 dim PARIGI 7/9,9 7,6/10,7 8,8/12,3 7,8/10,8 7,2/10 dim Cambio Franco/Lira 269 291 337 297 293