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Volano i titoli in Borsa: +118% Società quotate a Piazza Affari o nei mercati europei, fondi specializzati Usa ) tedeschi, obbligazioni ad hoc: ecco quanto stanno rendendo le «case di carta» Volano i titoli in Borsa: +118% NEGLI ultimi anni il mercato immobiliare italiano ha vissuto due fasi ben distinte. Per un lunghissimo periodo - iniziato negli Anni Sessanta e durato fino all'inizio di questo decennio - gli immobili hanno avuto rendimenti reali (ovvero al netto dell'inflazione) medi del 2%, e sono risultati nettamente più redditizi sia dei titoli di Stato che del mercato azionario. Dal '92 al '96, invece, gli immobili hanno perso il confronto con ogni altra categoria di investimento, arrivando, nel '94, a toccare rendimenti negativi del 5%. PROSPETTIVE Ultimamente, però, qualcosa sta cambiando. Nel corso del '97 il mercato si è finalmente stabilizzato, e stanno iniziando ad emergere i primi segnali positivi, specialmente per gli immobili residenziali di taglio medio-piccolo e le locazioni non residenziali. Se le prospettive di rivalutazione sono sempre frenate da diverse ragioni (calo demografico che provoca la contrazione della domanda a fronte di una forte offerta, diminuzione degli investimenti pubblici nel settore, una pressione fiscale in forte crescita...), la prolungata discesa di inflazione e tassi d'interesse ha determinato un ritorno d'attenzione sul rendimento offerto dalle locazioni. E potranno giocare ancora a favore del mercato i prossimi tagli del Tus in vista della moneta unica e i recenti incentivi fiscali alle ristrutturazioni. EUFORIA Le mutate prospettive del mercato immobiliare non sono sfuggite agli operatori di Borsa, tanto che i corsi dei pochi titoli quotati del settore stanno vivendo un momento di euforia. Nell'ultimo anno i prezzi di tutte le società quotate sono saliti almeno del 75%, con punte ben superiori al 200%. Globalmente, l'indice del settore negli ultimi dodici mesi è cresciuto del 118%, il 18% in più rispetto al resto del mercato. Ma la differenza è ancora più eclatante negli ultimi sei mesi: +102% per l'indice immobiliare contro il +46% della Borsa (ovvero rendimenti più che doppi in un mercato già fortissimo). PERFORMANCI Queste performance sono in parte generate dal fatto che il confronto è effettuato con un periodo in cui i prezzi del settore erano ai minimi. Comunque i corsi sono saliti moltissimo, anche se alla base non ci sono i miglioramenti reddituali delle aziende (i primi dati comunicati per il '97 vedono aumenti tra lo zero e il 20%), bensì le scommesse di recupero del settore. Scommesse non certo avventate, ma che obbligano chiunque voglia investire nel settore a opportune precauzioni. AVVERTENZE Innanzitutto bisogna ricordare che il comparto è costituito da pochi titoli, con flottante scarso e poca liquidità. Non mancano, poi, i casi di scarsa trasparenza informativa, valutazioni non aggiornate dei patrimoni e pessima descrizione degli immobili di proprietà. Il risparmiatore poco esperto non deve quindi farsi trarre in inganno da pochi dati, al contrario deve effettuare un'attenta analisi, selezionando società che promettono buona redditività e una certa sicurezza. E, soprattutto, deve stare attento a non farsi tentare da società rese traballanti dalla fortissima crisi, in ristrutturazione o giunte ormai vicine al capolinea, perché potrebbero anche avviarsi al fallimento (è abbastanza recente il caso della Sci, il cui basso prezzo ha convinto molti incauti investitori ad acquistare il titolo appena prima che il tribunale dichiarasse il fallimento della società). UNIONE IMMOBILIARE Un'importante spinta al comparto verrà data dalla prossima quotazione di Unione immobiliare, prevista entro la fine dell'anno. Unione immobiliare nascerà da una costola dell'Ina, che scorporerà dalla società tutti gli immobili non strumentali alle attività del gruppo, per un valore di libro tra i 4500 e i 4750 miliardi di lire. Quella che nascerà sarà la più grande società immobiliare italiana e una delle maggiori europee. Inizialmente l'azienda sarà detenuta al 10-20% da Ina e per il resto dagli attuali azionisti della compagnia assicurativa, la quale ha però intenzione di dismettere la partecipazione entro 18 mesi, se possibile a favore di partner internazionali con maggiore esperienza nel settore. LE 4 GRANDI Fra gli altri titoli quotati, se ne distinguono per liquidità e capitalizzazione soprattutto quattro: Aedes, Ipi, Risanamento Napoli e Immobiliare Metanopoli. AEDES E' una società milanese che possiede 40 immobili nel capoluogo lombardo e ha come attività principali la costruzione e l'affitto di appartamenti e negozi. Pur senza mostrare una redditività stupefacente, la società è quasi sempre riuscita, anche nei momenti difficili, a chiudere il bilancio in nero. Nel '97 gli utili sono stati pari a 7,52 miliardi, in crescita del 7% rispetto all'anno prima. La quotazione non è bassa, se si considera che è superiore alle 14.800 lire per azione (recentemente si è verificato il passaggio del 32,6% del capitale sociale dal Fondo Pensioni Cariplo a una cordata guidata dallo sviluppatore immobiliare Zunino; l'altro principale azionista con il 31,4% è l'Accademia dei Lincei). IPI E' una società del gruppo Fiat. I suoi rami di attività principali sono la gestione, la consulenza e la valorizzazione di patrimoni immobiliari rilevanti (del gruppo Fiat e di terzi) assieme alle classi¬ che attività di costruzione, intermediazione e locazione di immobili, soprattutto di prestigio (nei settori residenziale e terziario). I dati preliminari '97 segnalano un incremento del 4% per il fatturato e del 16% nell'utile ante imposte. Basso indebitamento e buona redditività (sostenuta dall'elevata qualità degli immobili), rendono interessante l'investimento. Il titolo è fra i meno cari considerando valore patrimoniale e utile netto. RISANAMENTO NAPOLI E' una società controllata dalla Banca d'Italia, specializzata in razionalizzazione, gestione e dismissione dei grandi patrimoni, che per il futuro punta soprattutto a porsi come interlocutore privilegiato di fondi immobiliari e grandi operatori del settore. I prezzi attuali di Borsa sono i più elevati se rapportati all'utile dell'azienda, ma sono alimentati dalle voci di un possibile passaggio di proprietà dell'azienda. IMMOBILIARE METANOPOLI E' la società del gruppo Eni (controllata tramite Snam) attiva nel business immobiliare, con un patrimonio di oltre 300.000 metri quadrati di immobili a Milano e Roma, a destinazione prevalente uffici e locati alle società del gruppo. Con una capitalizzazione superiore ai 1000 miliardi è la più importante tra le società del comparto. Pur non essendo ancora stati diffusi i dati sugli utili '97, il forte miglioramento evi¬ denziato nella semestrale rende questo titolo il più interessante del settore assieme a Ipi. PER GLI ESPERTI Da consigliare solo agli investitori esperti società come Bastogi (holding immobiliare del gruppo Cabassi), Gaiana (società operativa nel settore degli immobili urbani nell'area di Genova), Acqua Marcia (la società, che fa capo a Ignazio Caltagirone e San Paolo, è in ristrutturazione dopo una forte crisi finanziaria e nel '96 è tornata all'utile, per 21 miliardi, dopo avere accumulato forti deficit), Fincasa (soffocata da un pesante indebitamento) e Brioschi (nel '95 costretta a un piano di consolidamento del debito). GABETTI Più interessante Gabetti: il principale gruppo italiano nell'intermediazione immobiliare ha chiuso il bilancio per la prima volta in rosso nel '95 (perdite superiori ai 2 miliardi, limate leggermente nel '96) ma l'utile dovrebbe essere finalmente tornato nell'anno appena concluso. Dopo la ristrutturazione, che ha pesato sui conti per l'ultima volta nel primo semestre, la società sta iniziando a beneficiare della politica di alleanze strategiche con i principali operatori internazionali (dopo l'accordo nei mutui con Banca Woolwich, sono in corso contatti con la statunitense Insignia). Lorenzo lori mm GUIDA ALLA TABELLA PREZZO CAPITALIZZAZIONE Si ottiene moltiplicando il prezzo per il numero di azioni. Rappresenta il valore dato dal mercato all'azienda. RENDIMENTO ULTIM112 MESI Rendimento lordo, compreso il dividendo, per chi avesse acquistato il titolo un anno fa e rivenduto oggi. BETA Indice di rischiosità calcolato statisticamente: indica quale variazione nel prezzo del titolo ci si può mediamente aspettare per un dato movimento del mercato. Ad esempio un beta pari a 0,5 significa che se il mercato sale (o scende) dell'I % possiamo attenderci un +0,5% (o -0,5%) per il titolo in questione, un beta pari a 1,5 significa che se il mercato sale dell'I % possiamo aspettarci mediamente un +1,5%. RENDIMENTO CEDOLARE Rendimento lordo garantito dal dividendo se il prezzo rimane stabile. Si ottiene dividendo la cedola per il prezzo. PREZZO/UTILE Rapporto tra prezzo del titolo ed utile per azione. In sintesi dice quante volte bisogna pagare l'utile aziendale (oppure l'utile di quanti anni) per acquistare il titolo. PREZZO/VALORE DI LIBRO Rapporto tra prezzo del titolo e valore patrimoniale per azione. Dice quante volte bisogna pagare il patrimonio netto del titolo. ROE Rapporto tra utile e capitale proprio. Dice qual è la renumerazione che l'azienda ha offerto al capitale. I CAPITALIZ- PREZZO/ ZAZIONE RENDIMENTO RENDIMENTO PREZZO/ VALORE PREZZO (mid E) ULTIMI 12 AAESI (%) BETA CEDOLARE (%) UTILE Dl LIBRO ROE ^^^^^^^ mib immobiliare mibte1. DIFFERENZA ULTIMO MESE 23,20% ULTIMO SEMESTRE 101,90% 55,88% ULTIMO ANNO 118/40% 99,60% 18,80% NOTA: dati aggiornati al 27 marzo. Si sono presi in considerazione i dati relativi ai bilanci '96, con le eccezioni di Aedes e La Gaiana, per cui sono già disponibili i preliminari '97. CAPITALIZ- RENDIMENTO PREZZO/ ZAZIONE ULTIMI 12 MESI RENDIMENTO VALORE PREZZO/ ■ NAZIONE (mid £) PREZZO (%) CEDOLARE (%) Dl LIBRO ■ UTILE J W'\^ 1 B JKi >^0t 1J[ j 111 ^v^H b^Lml^eI H^^B vA /WWW wK' j-^mWm e^L>Vi ^sfl b^bTtIbB ^KXTnr^| bbw*lP"^H KjjC#1»icj■Wyjr'l■ "Il^H l ri'^ HL ■ IJH b^b^I^t^M kxi itttv _____ jfj|^*j2.M't*ir il^B "Ji^l WWWTt^c^B \WWr a^'^B b^btTvv^B ^tt^H IIIW*^H b^btT'JvjbI R.tlyJ.J33^1 ffHffiEh J,!(J!I^I^Ihlf^^^^^^m^^^^^^^^^^wllsffllSifl§l LdliillllilJlllllfsliJtA ...j*'XJ^liillBbJbSbSSbBl LXiJS^M^^Mff™^™™^ ^S^HiBHi^^BHBl^BHwiHIHIfe 1 s JHIWBBlBBK'Vy^-^Hl NOTE: selezione delle più importanti azioni dei principali Sul mercato inglese si sono considerati soprattutto i criteri mercati europei (capitalizzazione di redditività, su quelli continenta superiore a 500 m li si è tenuto conto Nardi di Lire). anche dei valori patrimoniali. Volano i titoli in Borsa: +1 ZO/ ORE BRO ROE