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La consulenza sulla casa 9rVIC I EiiirV■ La consulenza sulla casa Per le spese ordinarie non occorre delibera I condomini possono rifiutarsi di pagare le quote loro imputate in base al preventivo annuale di spesa, quando né tale preventivo né il bilancio consuntivo sono ancora stati approvati dall'assemblea? Vorrei inoltre sapere se, una volta approvato il preventivo, l'amministratore può applicare gli interessi per ritardato pagamento ai condomini che ne hanno atteso l'approvazione per pagare le spese loro imputate. Giancarlo Bosio - Torino I condomini, indipendentemente dalle decisioni assembleari, sono tenuti a mettere a disposizione dell'amministratore le somme necessarie per l'erogazione dei servizi condominiali essenziali (quali il riscaldamento e la pulizia del condominio), in quanto si tratta di spese di ordinaria amministrazione ed è compito (potere-dovere) dell'amministratore disporle e ripeterle in base ai suoi poteri e non come esecutore di delibere assembleari. Quando l'amministratore le ha disposte, sono obbligatorie per tutti i condomini; invero la deliberazione assembleare di approvazione delle spese non è indispensabile, ma è necessaria solo per promuovere il procedimento ingiuntivo ex articolo 63 disposizioni attuative ce. In questo senso, anche la sentenza della Cassazione 18 agosto 1986, numero 5068, che ha affermato che le spese di ordinaria manutenzione non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, essendo però necessaria l'approvazione delle stesse in sede di consuntivo. Se il regolamento di condominio stabilisce quali sono gli interessi in caso di morosità del pagamento delle spese condominali, la disposizione andrà rispettata; se, al contrario, non vi è alcuna norma al riguardo, l'interesse dovuto è quello legale (5% in ragione d'anno dal momento della richiesta). Corde dell'ascensore: tocca all'inquilino Desidererei sapere su chi debba gravare, tra proprietario e inquilino, la spesa necessaria per la sostituzione delle corde dell'ascensore. Maria Bellagarda La spesa necessaria per sostituire le corde dell'ascensore deve essere interamente sostenuta dal conduttore in base all'articolo 9, I. 27/7/78 numero 392, che pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese di funzionamento e di ordinaria manutenzione dell'ascensore. La giurisprudenza conferma tale impostazione. Semplice maggioranza per «liberare» la cassa Occorre l'unanimità o la maggioranza assembleare per ottenere lo smobilizzo e la ripartizione fra i condomini del denaro costituente il fondo cassa e il fondo ammortamenti? Sono fondi chiesti, al momento della nomina, dall'attuale amministratore quale condizione per l'accettazione dell'incarico, dal momento che detti fondi sono stati deliberati all'unanimità. B.C. I fondi di riserva in questione sono speciali accantonamenti di denaro, obbligatori per disposizioni del regolamento o imposti (come nel caso in questione) da delibere assembleari, che servono, genericamente, per impreviste spese straordinarie o gravose. Le deliberazioni assembleari possono, di regola, essere modificate o revocate da una deliberazione successiva; le nuove delibere, purché approvate con le formalità della legge o del regolamento, sono valide e obbligatorie per tutti i condomini anche se quelle anteriori, modificate o revocate, siano state prese all'unanimità e le seconde con la maggioranza minima prevista (nel caso in questione: maggio ranza degli intervenuti e maggioranza delle quote millesimali) in ordine all'oggetto della deliberazione e al tipo di assemblea (Cassazione 12 aprile 1976, n. 1281). L'amministratore deve dare conto all'assemblea dell'utilizzo di questi fondi durante il periodo della sua gestione. Se, dal rendiconto, si evince che la gestione si è chiusa con avanzo, il residuo attivo appartiene alla collettività condominiale (non a singoli condomini). L'assemblea ne può disporre e ne decide la destinazione. Se viene deliberata la ripartizione fra i condomini, questa viene fatta in ragione della misura in cui essi hanno contribuito agli anticipi. L'amministratore ha, inoltre, l'obbligo di versare nella cassa condominiale gli interessi attivi percepiti dall'istituto di credito sulle somme costituenti i fondi di riserva in questione. Impianto centralizzato e boiler singoli Sono proprietario di un alloggio in un condominio sito in località montana e dotato di impianto centralizzato per il riscaldamento e la produzione di acqua calda. Con quale maggioranza assembleare può essere approvata la soppressione dell'impianto centralizzato dell'acqua e la conseguente installazione di singoli boiler elettrici? Inoltre, in mancanza di apposita delibera assembleare, un singolo condomino può rinunciare al servizio di acqua calda centralizzato impegnandosi, comunque, a concorrere alle spese di manutenzione del relativo impianto? Ruggero Guermani - Torino Con l'entrata in vigore della legge 9/1/91 n. 10, è consentita la maggioranza di 501 millesimi, indipendentemente dal numero di condomini favorevoli o contrari, per trasformare impianti centralizzati in impianti unifamiliari per la produzione di acqua calda. L'assemblea dovrà indicare nella delibera, onde evitarne l'illegittimità, le caratteristiche degli impianti autonomi corrispondenti tecnicamente a quanto previsto dalla legge. La rinuncia al servizio, anche quando debba considerarsi legittima perché non provoca alcun inconveniente all'impianto comune o agli altri condomini o è stata debitamente autorizzata, non comporta, comunque, l'esonero dalle spese di straordinaria manutenzione dell'impianto centralizzato di cui il soggetto richiedente rimane comproprietario. Come impedire il baccano notturno? Quali sono i rimedi di legge per far fronte a rumori molesti, provenienti dall'appartamento sopra al mio? Ogni sera, dalle 21 in poi, scoppia il finimondo, addio quiete e riposo mio e della mia famiglia, preciso che il regolamento di condominio vieta di fare rumore dalle 22 in poi. G. Buzzola - Grugliasco (TO) La norma del regolamento di condominio che vieta i rumori molesti dopo una certa ora va intesa nel senso che molesti sono i rumori provocati da anomale abitudini di vita dei condomini (nel caso in questione, tonfi, salti, spostamenti di mobili, chiusura e apertura di persiane). La violazione del regolamento condominiale è fonte di responsabilità civile essendo ciascun condomino obbligato al rispetto dalle disposizioni ivi contenute. Il comportamento lamentato dalla lettrice potrebbe inoltre avere rilevanza penale. Infatti, i rumori non devono incidere su una quantità rilevante di persone per essere considerati lesivi e, quindi, per configurare il reato di cui all'articolo 659 c.p. (disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone): è sufficiente, infatti, che il disturbo sia arrecato alle persone che sono o si trovano a contatto diretto con il luogo dove si verificano i rumori (Cassazione penale 9726, del 23/9/86). ELENA BAIO (Coordinamento legali Confedilizia)