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Locazioni, limiti e diritti CONDOMINIO Locazioni, limiti e diritti SI E si decide di affittare casa propria quali obblighi si hanno nei confronti del condominio? La risposta, ! come quasi sempre accade nelle questioni condominiali, è semplice: dipende da che cosa prescrive il regolamento. Un regolamento potrebbe contenere il divieto tout court di affittare o comunque l'obbligo di sottoporre l'inquilino al «gradimento» dell'amministratore o dell'assemblea. Un caso quasi teorico, anche se la giurisprudenza segnala una sentenza della Suprema Corte (n. 2605/72) che reputò non valido un contratto di locazione stipulato a un inquilino che non aveva ottenuto l'approvazione (prevista da regolamento contrattuale) dell'amministratore. UNANIMITÀ' Nella realtà, è assai difficile che i regolamenti contengano norme tanto restrittive; e la cosa, al limite, potrebbe risultare ammissibile solo in un regolamento contrattuale, mai in un regolamento assembleare approvato senza unanimità scritta: infatti l'ultimo comma dell'articolo 1138 ce, che prescrive l'impossibilità di «menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni», non è derogabile. E tra i diritti che si acquisiscono con un rogito c'è senz'altro quello di affittare l'immobile a chicchessia. DESTINAZIONI D'USO Il regolamento può invece impedire certe destinazioni d'uso dell'immobile. Può, ad esempio, vietarne l'impiego per attività che richiedano un forte afflusso di pubblico o che siano caratterizzate da elevata rumorosità. Fin qui la teoria. Nella pratica, quasi sempre accade che quando un proprietario affitta il proprio immobile per un uso non consentito, può, dopo anni di costosa lite, essere condannato al risarcimento del danno, ma il contratto (ammesso che sia ancora in corso al termine del giudizio) non viene annullato. PRELAZIONE Meglio inserire nel regolamento una norma che obbliga il proprietario, nel caso decida di locare l'immobile, a dare la prelazione agli altri condomini. Il diritto del singolo non viene menomato in alcun modo. La disposizione, tuttavia, presenta un serio inconveniente per chi voglia fare il furbo con il fisco: infatti non si può correre il rischio di registrare il contratto per una somma inferiore a quella chiesta ai condomini che hanno il diritto di prelazione. SFRATTO Se più volte ci siamo soffermati sulle regole da osservare per le assemblee (diritto di voto al proprietario, tranne che nel caso di materie riguardanti riscaldamento e condizionamento) è opportuno sottolineare un concetto molto importante: l'amministratore deve, almeno formalmente, tenere i rapporti con il proprietario dell'immobile e non con il suo inquilino. Se questi non paga le spese, il locatore ne sarà responsabile, salvo poi rivalersi sul conduttore e chiederne, al limite, lo sfratto per morosità. MANDATO Nella pratica succede spesso che l'amministratore riceva direttamente le spese dall'inquilino, ma così facendo esorbita dalle proprie attribuzioni. Tanto che avrebbe il diritto di farsi pagare una parcella dal proprietario. Diritto ancora più indiscutibile se l'amministratore incassa il canone d'affitto. In questo caso si configura un vero e proprio rapporto di mandato, con tutti gli obblighi prescritti dal codice civile. Gino PagEiuca