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Affitto, la convivente non subentra Affitto, la convivente non subentra IL 1 ' ottobre '99 ho stipulato un contratto di affitto per un appartamento, della durata di 4 anni più 1 4 di rinnovo. Dal giugno '98 convivo con una ragazza e in Comune siamo stati registrati come famiglia di fatto. Vorrei sapere se la mia convivente ha diritto di subentrare nell'affitto (stipulato a mio nome) nel caso di nostra separazione. C.L. - Torino La Corte Costituzionale (sentenza 7/4/88, n. 404) ha stabilito il diritto del convivente a subentrare nel contratto di locazione solo in due casi: il primo è che il convivente intestatario passi a miglior vita, il secondo è che il convivente che subentra nel contratto abbia avuto un figlio naturale. Con ciò ha voluto dichiarare la parziale illegittimità dell'articolo 6 della legge 392/78 (l'equo canone), che stabilisce le regole della «successione nel contratto», ignorando, tra chi ha il diritto di subentrare, i componenti delle famiglie di fatto e il coniuge separato. Va ricordato che quest'articolo di legge è ancora in vigore, nonostante la recente riforma delle locazioni (legge 431/98), perché non è stato abolito. La rivalsa per manutenzione Sono proprietario di un appartamento locato con i patti in deroga. Nello stabile sono in atto lavori di manutenzione che prevedono esborsi salati. Posso aumentare, e in che percentuale, il canone di affitto, anche se tutto ciò non è previsto nel contratto? Debbo fare un altro contratto? Luciano Arisi - Genova I contratti con i patti in deroga potevano stabilire alcune eccezioni espresse per iscritto alla legge dell'equo canone (la n. 392 del '78), che restava comunque valida per quanto non derogato. Ne consegue che era comunque in vigore, anche se non espressamente riportato nel contratto, l'articolo 23 della 392/78 che prevede, in caso di opere improrogabili o di rivelante entità, un'integrazione del canone «non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati» (l'interesse legale è oggi pari al 2,5%). Tale aumento decorre da quando sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta. Alla prima scadenza quadriennale del contratto di patto in deroga, lei dovrebbe in effetti stipulare un nuovo contratto con le regole previste dalla riforma (legge 431/98). In tale contratto lei potrà riportare una clausola simile o identica a quella prevista dall'articolo 23 della legge 392/78. Sei vicini non riscaldano Nel mio piccolo condominio la caldaia è centralizzata, ma speciali valvole consentono a ciascuno di accendere, spegnere o regolare a proprio gradimento il riscaldamento di ogni alloggio. L'appartamento sovrastante e quello sottostante sono raramente abitati e, quindi, quasi mai riscaldati. Ciò mi impone degli alti costi di consumo, dal momento che solo il 30% della spesa è suddivisa in base a millesimi, mentre il resto va a consumo e io non posso godere dell'effetto-calore dato dagli appartamenti vicini. Posso imporre agli altri condomini di scaldare di più, dal momento che mi danneggiano? Posso chiedere un maggior numero di elementi radianti nei caloriferi, dal momento che non riesco a scaldare a sufficienza (raggiungo i 18 gradi) e il tecnico che ha progettato l'impianto non poteva sapere che due terzi degli abitanti sarebbero stati quasi sempre assenti? Chi paga il tecnico che dovrebbe eseguire la nuova taratura dell'impianto? Ferruccio Reynaudo Borgo San Dalmazzo (CN) La risposta alla prima domanda è un netto «no»: la scelta della contabilizzazione del calore ha pregi e difetti, e bisogna accettarli entrambi. Per quanto riguarda le altre, siamo possibilisti. Certo, l'aumento degli elementi radianti (e quindi del consumo) fa alzare il conto della bolletta anche agli altri condomini che partecipano comunque al 30% delle spese totali. Inoltre, l'intervento del tecnico che provveda alla nuova taratura è un costo: ma è logico che lei abbia diritto a un riscaldamento efficiente per poter godere della sua casa. Se gli altri non l'ammettono può citarli in giudizio, portando le dovute prove. Cerchi di raggiungere un accordo. Delibera nulla, chi può impugnarla Mi sono astenuto in una delibera in assemblea di condominio, che mi sembra poco regolare, perché i presenti erano troppo pochi. Posso impugnarla davanti al giudice? Possono fare altrettanto altri condomini che erano assenti dall'assemblea? G.D. - Torino Per prevalente giurisprudenza ribadita dalla Cassazione anche di recente (sentenza 9/1/99. n. 129) i condòmini astenuti alla votazione sono equiparati a quelli che hanno votato contrario, i cosiddetti «dissenzienti». Sia i dissenzienti che gli assenti hanno il diritto di impugnare una delibera nulla, come quella presa senza le necessarie maggioranze millesimali, senza nessun limite di tempo. La Cassazione, con la sentenza 21/1/99, n. 810, si è spinta ancora più in là, pretendendo che nel verbale siano riportati espressamente i nomi e le quote millesimali non solo dei condomini che approvano una delibera, ma anche di quelli che hanno votato contro, si sono astenuti o erano assenti. Contratto registrato pena l'usucapione Sono proprietaria di diversi piccoli appezzamenti di terreno incolto, due ettari in totale, in provincia di Genova. L'ultimo contadino restato in paese pascola le sue mucche anche su terreni privati con il permesso della Comunità Montana che gli ha imposto però di cintare il terreno a monte della strada provinciale. Temo che possa usucapire i miei terreni, che sono compresi nella cinta: lui nega di volerlo ed è disposto a farmi uno scritto, in cui precisa che gli interessa solo l'erba per il pascolo. Come dovrebbe essere redatto questo documento, per avere valore legale? Maria Teresa Oberti - Genova La mancanza di un contratto tra lei e il contadino può effettivamente farle rischiare di perdere i terreni, perché il contadino può acquistarli per usucapione ventennale, in modo particolare dopo la recinzione dei fondi. Sarebbe quindi opportuno che esistesse tra di voi una scrittura, che provi quantomeno che la detenzione del terreno è esercitata in nome e per conto del proprietario. Lei ha quindi 2 alterna tive: stipulare un contratto d'affitto i ai sensi della legge 203/82, o un contratto di comodato (concessione gratuita al pascolo per un certo perido): entrambi vanno registrati, per avere una data certa. Abitazione e problemi d'eredità Siamo tornati in Sicilia dopo aver trascorso una vita di lavoro a Torino e abbiamo lasciato la casa dove abitavamo a nostro figlio. La casa, valutata nel '73 a 13.500.000 lire, oggi ne vale 213.000.000. Volevamo fare una donazione, ma l'alto costo e l'Invim ci hanno spaventato, e così abbiamo lasciato a nostro figlio la casa per testamento. Nel frattempo 1 lei viene pagata come se fosse seconda casa e io, invece, devo pagare sul 730 per una casa che non ho più. Che cosa posso fare? Lettera Firmata - Catania Dal momento che l'immobile ha un valore inferiore a 250 milioni, l'Invim è un falso problema: non si paga né in caso di successione, né in caso di donazione, neanche sotto forma di imposta sostitutiva (mentre si è costretti a versarla in caso di compravendita, almeno sino all'1/1/2003, quando questa imposta verrà abolita). Con le regole attuali, inoltre, sono esenti da imposte di successione i patrimoni di valore inferiore a 250 milioni (tenuto conto di immobili e altri beni). Tuttavia, prima di decidere se donare l'immobile al figlio, oppure attendere la successione, sarebbe bene che lei lasciasse passare qualche mese, perché sta per passare in Parlamento la riforma dei tributi ereditari e sulle donazioni, che dovrebbe stabilire regole più favorevoli per il contribuente. Nel frattempo, se lo desidera, può cedere con un atto scritto l'immobile in comodato gratuito a suo figlio, prevedendo che sia lui a pagare spese fiscali e di manutenzione. Comunque, tenga conto che, al momento della successione o della donazione, suo figlio, anche se dovesse essere esente da altre imposte, dovrà versare quelle ipotecarie e catastali, pari al 3% del valore fiscale dell'immobile e che anche la redazione degli atti prevede degli esborsi (il più pesante è l'onorario del notaio). A cura di SILVIO REZZONICO presidente Contappi