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Come rinegoziare il mutuo LETTERE Come rinegoziare il mutuo N~] EL giugno '97 ho stipulato un mutuo decennale per l'acquisto della prima casa con la Banca j Commerciale al tasso fisso del 9,8%. Ne ho chiesto la rinegoziazione ma mi è stato risposto che non era possibile perché non erano ancora trascorsi tre anni dalla stipula, ma era possibile estinguerlo e riaccenderne uno nuovo (con le relative spese notarili). E' possibile rinegoziare il mutuo avendo pagato 4 rate su 20? Tenuto conto che il tasso applicato ò al di sopra di quello usurario, può l'istituto addebitarmi la rata al vecchio tasso? L.C. - Sangano (TO) Quando una parte vuol cambiare un contratto liberamente sottoscritto, è l'altra ad avere il diritto a stabilire tempi e modi della rinegoziazione. Nel giugno del '97 la Banca Commerciale Italiana aveva tra i suoi prodotti, almeno stando al nostro archivio, anche tassi variabili che oggi porterebbero la rata al 5%; il nostro lettore, con una scelta rispettabilissima, ha preferito non correre rischi e scommettere su tassi alti optando per un prodotto a rata fissa. Non ci pare che oggi si possa lamentare con la banca se i tassi sono scesi. Quanto al tasso di usura, non c'è ancora un solo pronunciamento della Suprema Corte che sposi la tesi della retroattività dei tassi usurari. E anche quando una sentenza del genere fosse pronunciata, temiamo che l'atteggiamento degli istituti sarebbe quello di continuare ad affrontare cause Individuali. Data l'entità del tasso applicato, al nostro lettore, probabilmente, non vale la pena di intentare causa. Anche perché, se la tendenza dei tassi proseguirà sulla strada delle ultime settimane, la prossima rilevazione degli interessi usurari per i mutui si aggirerà tra il 9 e il 10%. Eredità e nuovo contratto In questi giorni ho avuto in eredità un appartamento affittato. Naturalmente, ora dovrò sottoscrivere un nuovo contratto e ho chiesto un aumento molto moderato. Ma mi sorge il dubbio sulla legittimità di questo comportamento e mi chiedo se, invece, non sarebbe stato giusto mantenere il vecchio canone. A.S. - Torino L'avverbio «naturalmente» è fuori luogo. Il nostro lettore può senz'altro proporre un nuovo contratto, ma solo se l'inquilino è d'accordo nel fare carta straccia del vecchio, altrimenti tutto procede secondo l'accordo in corso, che è stato ereditato insieme all'appartamento. Fare un nuovo contratto con la cifra attuale, invece, non conviene al nostro lettore, che avrebbe tutto l'interesse ad aspettare la scadenza naturale del vecchio contratto e stipularne uno nuovo a canone liberamente determinabile. Affitto e ristrutturazione Sono in trattativa per affittare un appartamento di ampia dimensione nel centro di Milano. L'affitto chiesto è abbastanza alto; ho scoperto, però, che sono in programma nei prossimi mesi importanti lavori di ristrutturazione. Mi dovrò aspettare, per questo fatto, un qualche aumento del canone? G.G. - Milano Con la nuova legge sulle locazioni, si può integrare il canone annuo, nella misura degli interessi legali, solo se la clausola è esplicitamente richiamata nel contratto; piuttosto, ci pare che, da un punto di vista squisitamente commerciale, la lettrice avrebbe invece tutto il diritto a chiedere, nel corso della trattativa, uno sconto sul canone, visto che i lavori comporteranno inevitabili disagi. Troppe deleghe nell'assemblea Nel mio condominio l'amministratore accetta la deleghe di alcuni condomini; un altro condomino arriva sempre con almeno 7-8 deleghe. E' regolare tutto questo? M.S. - Torino Senza un'apposita disposizione del regolamento, sì. Che l'amministratore accetti le deleghe non è opportuno, ma non è vietato. La correttezza vorrebbe, però, che non partecipasse alle votazioni di nomina e conferma. La rata dei prestiti nei tassi variabili Alcuni lettori ci hanno chiesto come mai, sulle tabelle dei mutui variabili apparse la scorsa settimana su Tuttosoldi, i tassi indicati fossero leggermente diversi rispetto a quelli riportati su altri organi di stampa. Il motivo l'avevamo spiegato nel testo di accompagnamento delle tabelle, ma lo ripetiamo volentieri: il tasso di un mutuo variabile è indicabile solo a posteriori; qualsiasi indicazione di tasso a regime, pur essendo estremamente importante, è sempre virtuale. Siccome il confronto vero tra i mutui variabili avviene tra i Earametri di indicizzazione, abiamo calcolato noi i tassi, prendendo come riferimento per tutte le banche gli indici del 30 settembre. Sempre a proposito del servizio sui mutui dobbiamo anche fare due precisazioni: la prima riguarda il Fonspa, che prevede mutui con limite di salita al 7,25%. La seconda, invece, riguarda i prodotti della Banca Popolare di Novara. Tutti i mutui sono offerti con rate di scadenza mensile, trimestrale e semestrale. Il mutuo misto funziona secondo il seguente meccanismo: a 10 anni, il tasso di ingresso è del 3,95%. Dopo i primi due anni a tasso fisso, il cliente può scegliere se estinguere senza penali il mutuo oppure proseguire, optando tra variabile Eunbor +0,90 oppure fisso Euroirs + 0,90. Identico meccanismo per il mutuo a 15 anni; cambiano però i tassi. Il tasso d'ingresso biennale è del 4,25%. Lo spread su Euribor ed Euroirs sale a 1,75%. Ha collaborato: GINO PAGLIUCA Chi desidera risposte in tema di risparmio e investimenti, banca, casa, fisco, pensioni e previdenza scriva a: Tuttosoldi via Marenco 32 10126 Torino A CURA DI GLAUCO MAGGI Come rinegoziare il mutuo LETTERE Come rinegoziare il mutuo N~] EL giugno '97 ho stipulato un mutuo decennale per l'acquisto della prima casa con la Banca j Commerciale al tasso fisso del 9,8%. Ne ho chiesto la rinegoziazione ma mi è stato risposto che non era possibile perché non erano ancora trascorsi tre anni dalla stipula, ma era possibile estinguerlo e riaccenderne uno nuovo (con le relative spese notarili). E' possibile rinegoziare il mutuo avendo pagato 4 rate su 20? Tenuto conto che il tasso applicato ò al di sopra di quello usurario, può l'istituto addebitarmi la rata al vecchio tasso? L.C. - Sangano (TO) Quando una parte vuol cambiare un contratto liberamente sottoscritto, è l'altra ad avere il diritto a stabilire tempi e modi della rinegoziazione. Nel giugno del '97 la Banca Commerciale Italiana aveva tra i suoi prodotti, almeno stando al nostro archivio, anche tassi variabili che oggi porterebbero la rata al 5%; il nostro lettore, con una scelta rispettabilissima, ha preferito non correre rischi e scommettere su tassi alti optando per un prodotto a rata fissa. Non ci pare che oggi si possa lamentare con la banca se i tassi sono scesi. Quanto al tasso di usura, non c'è ancora un solo pronunciamento della Suprema Corte che sposi la tesi della retroattività dei tassi usurari. E anche quando una sentenza del genere fosse pronunciata, temiamo che l'atteggiamento degli istituti sarebbe quello di continuare ad affrontare cause Individuali. Data l'entità del tasso applicato, al nostro lettore, probabilmente, non vale la pena di intentare causa. Anche perché, se la tendenza dei tassi proseguirà sulla strada delle ultime settimane, la prossima rilevazione degli interessi usurari per i mutui si aggirerà tra il 9 e il 10%. Eredità e nuovo contratto In questi giorni ho avuto in eredità un appartamento affittato. Naturalmente, ora dovrò sottoscrivere un nuovo contratto e ho chiesto un aumento molto moderato. Ma mi sorge il dubbio sulla legittimità di questo comportamento e mi chiedo se, invece, non sarebbe stato giusto mantenere il vecchio canone. A.S. - Torino L'avverbio «naturalmente» è fuori luogo. Il nostro lettore può senz'altro proporre un nuovo contratto, ma solo se l'inquilino è d'accordo nel fare carta straccia del vecchio, altrimenti tutto procede secondo l'accordo in corso, che è stato ereditato insieme all'appartamento. Fare un nuovo contratto con la cifra attuale, invece, non conviene al nostro lettore, che avrebbe tutto l'interesse ad aspettare la scadenza naturale del vecchio contratto e stipularne uno nuovo a canone liberamente determinabile. Affitto e ristrutturazione Sono in trattativa per affittare un appartamento di ampia dimensione nel centro di Milano. L'affitto chiesto è abbastanza alto; ho scoperto, però, che sono in programma nei prossimi mesi importanti lavori di ristrutturazione. Mi dovrò aspettare, per questo fatto, un qualche aumento del canone? G.G. - Milano Con la nuova legge sulle locazioni, si può integrare il canone annuo, nella misura degli interessi legali, solo se la clausola è esplicitamente richiamata nel contratto; piuttosto, ci pare che, da un punto di vista squisitamente commerciale, la lettrice avrebbe invece tutto il diritto a chiedere, nel corso della trattativa, uno sconto sul canone, visto che i lavori comporteranno inevitabili disagi. Troppe deleghe nell'assemblea Nel mio condominio l'amministratore accetta la deleghe di alcuni condomini; un altro condomino arriva sempre con almeno 7-8 deleghe. E' regolare tutto questo? M.S. - Torino Senza un'apposita disposizione del regolamento, sì. Che l'amministratore accetti le deleghe non è opportuno, ma non è vietato. La correttezza vorrebbe, però, che non partecipasse alle votazioni di nomina e conferma. La rata dei prestiti nei tassi variabili Alcuni lettori ci hanno chiesto come mai, sulle tabelle dei mutui variabili apparse la scorsa settimana su Tuttosoldi, i tassi indicati fossero leggermente diversi rispetto a quelli riportati su altri organi di stampa. Il motivo l'avevamo spiegato nel testo di accompagnamento delle tabelle, ma lo ripetiamo volentieri: il tasso di un mutuo variabile è indicabile solo a posteriori; qualsiasi indicazione di tasso a regime, pur essendo estremamente importante, è sempre virtuale. Siccome il confronto vero tra i mutui variabili avviene tra i Earametri di indicizzazione, abiamo calcolato noi i tassi, prendendo come riferimento per tutte le banche gli indici del 30 settembre. Sempre a proposito del servizio sui mutui dobbiamo anche fare due precisazioni: la prima riguarda il Fonspa, che prevede mutui con limite di salita al 7,25%. La seconda, invece, riguarda i prodotti della Banca Popolare di Novara. Tutti i mutui sono offerti con rate di scadenza mensile, trimestrale e semestrale. Il mutuo misto funziona secondo il seguente meccanismo: a 10 anni, il tasso di ingresso è del 3,95%. Dopo i primi due anni a tasso fisso, il cliente può scegliere se estinguere senza penali il mutuo oppure proseguire, optando tra variabile Eunbor +0,90 oppure fisso Euroirs + 0,90. Identico meccanismo per il mutuo a 15 anni; cambiano però i tassi. Il tasso d'ingresso biennale è del 4,25%. Lo spread su Euribor ed Euroirs sale a 1,75%. Ha collaborato: GINO PAGLIUCA Chi desidera risposte in tema di risparmio e investimenti, banca, casa, fisco, pensioni e previdenza scriva a: Tuttosoldi via Marenco 32 10126 Torino A CURA DI GLAUCO MAGGI