La Stampa - Consultazione Archivio

La corsa alla casa: i numeri e i perché Un mutuo a medio-lungo termine costa praticamente quanto un affitto. Secondo uno studio di Nomisma, nel '92 occorrevano 3 anni di reddito per un appartamento; oggi ne bastano 2,1 La corsa alla casa: i numeri e i perché VALE di più un aumento dei prezzi delle case del 15% quando l'inflazione è del 10% oppure uno del 5% quando l'inflazione è sotto al 2%? La domanda è di quelle che si prestano ad ottenere due risposte antitetiche, entrambe con ottime argomentazioni a sostegno. Non è però molto importante sapere da che parte ci siano le ragioni migliori, quanto notare le differenze tra il miniboom dei prezzi nominali degli immobili registratosi negli ultimi 12 mesi e quello ben più sostanzioso (considerato in termini puramente numerici) registrato a cavallo tra la fine degli Anni Ottanta e i primi Anni Novanta. INFLAZIONE Abbiamo dato la percentuale del 5%, perché a tale livello si pone la media degli incrementi ricavabili dalle analisi degli operatori e dai listini degli istituti e delle agenzie immobiliari. Dobbiamo, però, dire che in questo caso non si tratta della media del pollo di Trilussa, perché l'intervallo di dati forniti è piuttosto basso: si va da chi ritiene i prezzi sostanzialmente in linea con l'inflazione a chi arriva a percentuali di incremento dell'8-9%. Un altro dato significativo riguarda la sostanziosa diminuzione sia dei tempi di attesa per riuscire a vendere un immobile (siamo ormai sotto i tre mesi, la metà di quanto necessario due anni fa) sia dei margini di trattativa: tra il prezzo richiesto (se giustificato beninteso dalla logica del mercato) e quello offerto dal potenziale acquirente ormai la differenza si situa sotto il livello fisiologico del 10%. LA CRESCITA Meglio comprare prima che sia troppo tardi. La consapevolezza che i prezzi avevano toccato un fondo dal quale non potevano che risalire ha convinto molte famiglie intenzionate ad acquistare o a cambiare casa ad accelerare i tempi e ad approfittare della congiuntura finanziaria favorevole, con i tassi dei mutui al livello più basso dal dopoguerra e con i rendimenti finanziari alternativi al mattone essi pure scesi al minimo storico. APPUNTAMENTO Su questa analisi concordano, pur con qualche distinguo, le sette voci (le tre associazioni degli agenti immobiliari, Fimaa, Fiaip e Anama, le due principali società di intermediazione italiana, Gabetti e Tecnocasa, due autorevoli istituti di ricerca, Scenari immobiliari e Nomisma) che abbiamo interpellato per il nostro consueto appuntamento autunnale con la congiuntura del mercato residenziale. In pratica, è scattata la consapevolezza che mai come in questa fase sarebbe stato facile comprare casa, e a conforto di questa tesi si possono citare dati "obiettivi". DETRAZIONI Il primo è che ormai una giovane coppia indebitandosi a tasso va- riabile per un periodo medio lungo ( 15-20 anni, ma sul mercato ci sono anche prodotti trentennali) spende per il finanziamento una somma paragonabile a quella necessaria per pagare l'affitto. E l'obiezione che sull'affitto non si pagano tasse sulla proprietà regge solo fino a un certo punto. Per il gioco delle detrazioni prima casa sull'Irpef e sull'Ici, aggiunte alla possibilità di scaricare il 19% degli interessi fino a 7 milioni, il peso fiscale per la gestione di un appartamento di non eccelso valore catastale è tutto sommato molto ridotto. DISOCCUPAZIONE Il secondo dato è che a partire dal 1991 e fino a tutto il 1998 i prezzi sono scesi in termini reali e nominali, mentre il reddito delle famiglie che non hanno conosciuto la disgrazia della disoccupazione è salito in termini nominali e reali. Da questa consi¬ derazione parte Nomisma per uno studio molto interessante sulla possibilità della famiglia-tipo di acquistare una casa-tipo: nella fattispecie, si tratta di un trilocale usato di 90 metri quadrati nella semiperiferia di una grande città. Nel 1991 a Roma sarebbero serviti 3,7 anni di reddito per acquistare l'appartamento; alla fine del 1998 bastavano 2 anni. Analogamente, il reddito necessario all'acquisto nel periodo considerato è sceso a Milano da 3,4 a 1,9 anni, a Napoli da 4,2 a 3,2 anni, a Torino da 2,6 a 1,6 anni. Nella media delle 13 principali città del Paese si è passati dai 3 anni necessari nel 1992 ai 2,1 sufficienti nel 1998. MATRIMONIO Sempre da Nomisma ci viene un'altra interessante analisi, sulle motivazioni per cui si vorrebbe comprare casa e quelle per cui l'acquisto invece si concretizza. Lo motivazioni indicate potevano essere più d'un a e cosi il totale delle risposte supera il 100%. Nettamente in testa tra i motivi che hanno spinto all'acquisto effettivo c'è la formazione d'una nuova famiglia. La stima di Nomisma effettuata su dati Istat è che quasi una casa su tre ancora oggi sia comprata scopo matrimonio. Non è certo una sorpresa, ma per quanto ancora rilevante il dato è inferiore a quello segnalato da inchieste di altra fonte negli anni scorsi, che attestavano questa motivazione a quote oltre il 40%. LOCAZIONE In termini assoluti circa 100 mila persone all'anno lasciano contratti di locazione; ritenuti poco convenienti. Tra le voci considerate da Nomisma manca infine, assenza significativa, quella «acquisto per investimento», che rientra nella dizione «altre». Consultando fonti diverse si può ricavare che l'acquisto a scopo di investimento da canone riguarda una piccola quota del mercato, inferiore al 5% degli immobili venduti e con una quota sul fatturato immobiliare ancora più bassa, visto che in genere chi compra per affittare acquista immobili piccoli e di non grande valore. Ultima considerazione: se le voci implicanti necessità o convenienza all'acquisto (matrimonio, lavoro, sfratti, separazioni, acquisto per non pagare l'affìtto) sono di gran lunga maggioritarie, al cambio di casa finalizzato al miglioramento del proprio status abitativo restano le briciole o poco più. Eppure, guardando all'altra graduatoria di Nomisma, voci come «andare ad abitare in una casa più bella o più spaziosa», sommate, sfiorano la maggioranza delle motivazioni. Tra il dire e il fare in questo caso c'è di mezzo qualche centinaio di milioni. Gino Pagliuca PERCHE' SI CAMBIA O SI VUOL CAMBIARE ALLOGGIO Q L'ANALISI DI 7 ESPERTI PREZZI NELL'ULTIMO ANNO PREVISIONI Q ANAMA FIAIP FIMAA GABETTI NOMISMA SCENARI IMMOBILIARI I tir STABILITA' TECNOCASA AUMENTO DECISO AUMENTO | " || LA DOMANDA.. .E L'OFFERTA PER TIP! DI APPARTAMENTI IN PERCENTUALE 1 LOCALE 2 L0CALI 3 LOCAL! 4L0CALI 5L0CALI 1 LOCALE 2 LOCAL! 3 LOCAL! 4 LOCAL! 5 LOCAL! 9,90 45,30 34,20 9,00 1,60 Ml LA NO 11,30 39,20 31,10 11,90 6,50 9,40 34,70 36,00 15/40 4,50 ROMA 14,90 24,20 33,80 17,30 9,80 1,40 21,70 41,80 25,70 9,40 TORINO 3,50 34,60 29,70 20,40 11,80 1,10 18,50 48,70 27,90 3,70 VERONA 2,50 12,80 37,20 28/40 19,10 5,80 30,10 38,80 20,10 5,20 BOLOGNA 8,20 16,50 29,60 28,10 17,60 0,30 11,10 34/40 38,00 16,30 GENOVA 2,10 10,20 36,30 2750 23,90 12,30 36,80 32,30 15,30 3,30 FIRENZE 650 27,30 37,70 20,80 7,80 3,30 25,60 44/40 1850 8,20 BARI 750 26,20 27,10 22/40 16,80 5,80 30,70 ' 39/40 17,80 6,30 NAPOLI 7,90 23,80 34/40 20,60 13,20 0,70 13,20 \ 43,60 29,60 12,90 PALERMO 2,10 20,90 27,70 2450 24,80 5,00 26,77 39,36 21,73 7,14 MEDIA 6,65 2357 32/16 22,19 15,13 FONTE: TECNOCASA